大盘上涨概率高的楼盘（深圳连续两盘日光）

地产人都盼望早点过完的月份，恐怕就是这个10月了！

坏消息是，10月份还有31日（今天）。

好消息是，刚刚过去的周末，深圳两盘先后“日光”。

这也是10月份深圳唯二取证入市的住宅项目，光明的深业颐瑞府预售444套，入围名册高达1220人，南山的深铁阅山境现售23套，审核合格入围人数约120人，总计有超过1300人计划出手。

前者10月29日用时不到3小时售罄，后者10月30日耗时不足30分钟清盘。

图源：深业颐瑞府官微

这个10月，深圳新增的供应，全部去化完毕，供销比达到100%。

但看完全月数据，地产界却傲娇不起来。

截至本文发稿，10月份深圳新房住宅供应467套，相比9月11054套，环比大降；新房住宅成交3276套，9月份为3614套，变化不大。

如果考虑到9月份供应端放出天量，整体去化比例并不高。

再看二手房，10月份扣除31日这天，仅成交1652套。9月份甚至还成交了2000套，基本可以断言，环比回落，赶不上了。

图源：深圳房地产信息平台

日光两盘共性总结

虽然两盘“日光”本身不值得喜悦，但我们或许可从中管窥出，在目前的调整市场中，什么样的楼盘值得买入。

一兵结合“日光”两盘综合情况，总结出以下几点共性。

• 一是能确保准时交付的。

虽然这基本成为一道死命令，“保交楼，稳民生”，各地政府甚至大手笔回购，但能否按合同约定交付和最终交付是两个概念，谁都愿意选前者。

• 二是交付品质有保障的。

深铁阅山境是现楼，也是深铁的品质之作，两年前入市时官宣的大面积铝板立面，一度相当惹眼。

让业主最为欣喜的是，当时的宣传现在已经全部兑现，成为2021-2022年全市交付立面的样板。而目前深圳多起维权都与品质有关，尤其是尚未全部完工但又开始对外呈现的外立面。

图源：深圳地铁

这里补充一句，“日光”双盘的开发商深业、深铁，是目前深圳国资的中坚力量，在准时交付和交付品质这两点，绝对可以用实力说话。这个名单可以列出很长，当然不限于央企国资。

• 三、低成本买入是硬道理。

谁都怕买入后下跌，即便能涨回来，下跌周期中对心理和生活的影响也是巨大的。

这两个项目在性价比方面表现突出，从目前看，都是低成本买入的样板。

深铁阅山境现楼，毛坯均价约8.3万/㎡，与两年前入市时基本持平。用两年前的价格买品质兑现的现楼，即买即住，免除期房2-3年的无端供款时间，是一种低成本。因此，阅山境这批现房也创下今年新房市场房源数与申请人的最高比。

深业颐瑞府备案均价，毛坯约4.53万/㎡，若带精装修，将为约4.8万/㎡。8月中旬，该盘就释放出精装改毛坯交付的消息，博得“光明卷王”美名。

减少首次付款成本，扩充了目标客户队伍，再加上这次选房的折扣 赠送，4万出头就能买纯四房社区，低成本诱惑巨大。实现1220批客户成功登记，接近1：3上限，也就在预料之中，是之前一兵预测“日光”的选项之一。

所以，莫道弱市无名盘，再弱的市场也有热盘。

具备以上三点，加上足够优质的地段和配套、合适的体量，在深圳实现“日光”并不是一件太难的事。

周末，收到小道消息，宝安区全区将不再批精装价格。

一兵揣测，此举有意全面降低买房初始价格，唤醒沉睡的“刚需和改善型”购房需求。即减负，又减少维权几率，懂者自懂。能否全市推广，还有待时间验证。

此举与北京土拍市场“竞现售”截然不同，值得市场思考。

银十翘尾催暖市场？

两盘“日光”，可勉强成为“金九银十”翘尾依据，但断言岁末迎来抄底机会，似乎底气略嫌不足。

目前的深圳楼市，充其量是一个“捡漏”的市场，明显倒挂、优惠大促，才是低成本之选。若能逢上稀缺性产品，买入的安全边际才会更高。

一兵近期走访多个片区楼市，整体情况依然不足以乐观，甚至可以给出悲观评级。

不少楼盘早已放弃了抵抗，彻底躺平。坪山4盘“告假”2022年楼市，龙岗多盘欲转现售，都退出年末这波肉搏战。不仅有工程进度的原因，更有不想沾腥臊之意。

其中有一个好迹象值得说一下，楼市营销开始回归。这从卖场包装可以看出。

较远的，如靠图纸就能卖楼不说，仅就前几年楼市痴狂时期看，多少楼盘没有营销中心没有样板房就能实现“日光”。

但今时不同往日，即使是为了赶销售节点，所谓的城市展厅、生活馆等，迫于无奈设于异地，但整体设计、空间及格调生活场景的打造，也尊崇高标准严要求，丝毫不敢懈怠。

图源：深圳地铁

坪山“告假”诸盘中，传承启元府、蔚蓝左岸花园就是因为营销中心细节打磨、样板房工程等原因，被迫推迟入市时间至明年，被动缺席今年年底的供应盛宴。

但这也仅限于是一个好的迹象，于市场回暖帮助不大。多数楼盘仍然沉湎于去化的单纯目的，动用全民营销、转介成为主流，于末端动用超级成本发力，对产品规划设计追求不高，在策划端和媒介资源利用方面束手无策。

这个10月，对于媒体而言，同样是一个惨淡的月份。据湾区看房帮监测，深圳头部自媒体业务量下滑明显，环比9月，多数出现腰斩。

图源：深圳地铁

下一个日光可能

对于即将到来的岁末最后两月，我们将以怎样的态度进行期盼？

一兵认为，来自政策端的支持必须要有。

目前新房二手房成交疲弱，刚需和改善沉睡不醒，这才是目前深圳楼市的痼疾。这部分才是楼市的大头，唤醒其消费力，仅靠市场自身修复力度还不够，需要政策端的适度视情放开。

从10月29号公布的统计数据看，深圳2022年前三季度生产总值为22925.09亿元，同比增长3.3%。

图源：深圳市统计局

虽比广东省2.3%高出不少，横比北京增长0.8%、上海下降1.4%，更加抢眼，但比全国3.0%的数据仅高出0.3个百分点，的确很难让人情绪高涨。

尤其是比照年初制定的6%左右目标增速，差距巨大，会不会需要抓住仅剩的11、12月，发力冲刺？

如果有冲刺的想法和必要，房地产应该成为其中的一枚重要棋子。

但大会之后密集释放的信息，打破了很多人的幻想。深圳甚至发布了一则对住宅市场可视为利空的文件。

10月28日，深圳市房地产和城市建设发展研究中心发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，将3786个商品住房楼盘、215个商务公寓楼盘以及318个统建楼楼盘纳入。

图源：深圳市住房和建设局官网

这份文件让一兵大跌眼镜，二手房指导价没有调整公布，又来一个租赁参考价。且不说其它，仅就商务公寓租赁标准齐齐高于商品住房，就让人费解。

深圳商务公寓的售价基本只有商品住房的一半左右，租金参考价高于住房，这道理找谁说去？除了进一步打压二手房价格，还有其它解释吗？

图源：深圳市房屋租赁参考价格查询平台

不管如何，最后两个月也是深圳楼市必然经过的时段，楼市仍然会有亮点出现。按此前一兵的预判，计划此间入市的前海天健悦湾府、万科臻湾悦、南山深铁懿府三期、坪山佳华沙湖广场具备“日光”潜力。

其中包括与昨天“日光”的深铁阅山境出自同一名门的深铁懿府三期。这里简单说一说。

深铁懿府前两期均开盘“日光”。这期推售280余套建筑面积约240㎡的5 1房两厅四卫户型，2梯2户，高端豪宅配置。

先看一下户型图：

图源：深圳地铁

深铁是近几年深圳楼市出现频次最高的房企之一，崛起势头迅猛。独家秘笈“轨道 物业”模式，领先国内的TOD发展理念，“抵达无限可能”，为深圳拓宽城市核心空间和居住的边界，贡献出业界称颂的“深铁智慧”。

深铁懿府，在前海之外树立了又一个人居高地——安托山，包括同片区的海德园，基本成为深圳实力家庭必打豪宅。

在深圳高端市场有个独特现象，总价2000万以上大平层入市，基本都会被哄抢一空。深铁懿府三期产品纯粹，房源套数适中，极其稀缺，难免会进入“日光”种子盘之列。

这是一个由国际顶级团队历时6年反复研磨，倾力打造的项目，总建筑面积约75万㎡，规划有高端住宅、商业、教育等。

目前，一期、二期外立面已建成，品质实地可见，园林及学校也在建设中。据了解，其一期将在今年年底交付，二期明年交付，三期业已封顶，预计11月会开放样板房。

图源：深圳地铁

总而言之，对深圳楼市不宜过于悲观，在政策端没有发出明显信号之前，虽说不具备抄底的整体性机会，但捡漏机会尚在。

时刻准备着！

深圳之眼（图源：深圳地铁）

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