北京严重低估的板块 四环被忽略的版块

本周的跑盘给大家介绍一个并不算热门的朝阳置业版块“酒仙桥”,酒仙桥版块位于东北四环至五环之间,京密路东侧,往北可知道望京、往南连接朝阳公园版块。

北京严重低估的板块 四环被忽略的版块(1)

介绍一个区域或者楼盘,本人经常会先“挑毛病”:

酒仙桥,硬伤

一、人生五大不好过,生老病死大山子,酒仙桥版块自驾堵车的“闻名程度”不多说了,电子城IT产业园、798艺术区、望京,看似很近,想要过去实则很远。

二、安慧里、芍药居、望京,如果您置业是为了孩子,那么这些片区在朝阳里肯定是优先选择的,而酒仙桥在这一方面也明显处于“劣势”。

三、目前来说仅有一条地铁14号线穿过版块,多数社区跟“临铁”两字搭不上边

酒仙桥,优点

一、传说酒仙桥这个地名来自南坝河旧河道上的一座三孔桥,有一酒仙过桥时掉入桥下两篓酒,自此河水泛溢酒香,因此该桥称之为酒仙桥。

酒仙桥地名的来源很有艺术气息,版块内延续了这一“传统”,798艺术区就位于版块的北部,同时电子城·IT产业园,以及不少知名互联网公司在此有办公区。酒仙桥是有产业支撑的,也是一个可“职住平衡”的版块

二、一条高速之隔的望京,房价要明显高于酒仙桥版块,这里也算是具有一定性价比了。同样的预算在这可以购买2014年后的丽都壹号,而望京可以看的就是澳洲康都或北纬四十度类。

酒仙桥二手房

银河湾、阳光上东、丽都壹号等为代表的“标杆项目”,基本单价在9-11万之间,这是酒仙桥版块房价的天花板。

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阳光上东是2000年左右的小区,确实不错,传闻中也有不少艺术界的大咖们早期住在这,是版块内最早的标杆。银河湾就不必多说了,很豪。

不过个人最喜欢的还是丽都壹号,主要在于2014年左右的房龄,园林、水系、石材外立面、完全人车分流以及北侧不远即在建地铁12号线酒仙桥站。

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园林实景图

关于地铁,从跑盘中定位看南侧到地铁约800米,但实际我们的粉丝留言小区北侧有小门,一般人找不到,出北门到地铁约100米左右

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公共区域实景图

小道消息目前该楼盘还有10余套新盘在售,其中包括以下这套两居室户型,目前88㎡二手房挂牌房源约820万左右。

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小区的优点,园林、水系、石材外立面、完全人车分流这些从跑盘来看,表现不错。

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户内实景图

北区2号楼前带有一个会所,游泳、健身可以不出小区大门了。

小区分为南北两个小区,8栋楼、1954户、物业费:3.3元/㎡/月,从实地感受看物业服务相对还可以,小区内比较干净、楼道、园区杂物不多、门禁基本处于关闭状态(不过粉丝感受一般),这个物业费在改善盘中目前的水平“偏低”,个人有些担心未来的服务水平是否会下降。

小区的缺点

一、从酒仙桥到来广营,上东郡、华樾北京都遇到过粉丝谈及的铁路噪音影响,丽都壹号、梵谷水郡、卡布奇诺、壹亮马也“逃避”不掉,不过个人实地感受并不明显;

二、个人查询到的车位配比,1:0.7(需要业主来核实哈),在改善项目里这数据是在不够看;

目前挂牌房源价格中有一部分较低,需要注意基本为南区东西向的6号楼房源,其他均价相差不多。

在酒仙桥片区内价格偏中档的还有丽都东镇、卡布其诺、飘HOME、和乔丽晶二期等,其中飘HOME等算是酒仙桥片区内目前不多的地铁盘。同时也有“刚需”面积段。

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如果您对地铁的依赖程度较高,推荐选择14号线将台站西侧内的几个小区。尤其是飘HOME,距离地铁近、旁边就是酒仙桥最大的商业中心颐堤港,小户型房源多。不过,缺点也是很明显,一层25户的设计。谈不上品质了。

房龄不算太高、有电梯、有一定流通的基本上就是飘home、卡布其诺和梵谷水郡这些小区了,其中卡布其诺个人是相对更喜欢一些。

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个人对水系、大落地窗个人是无法“抗拒”的,到处可见的水系,中心花园,小区西侧还有健身会所。

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小区出南门,西南侧700米左右有一家京客隆超市可基本满足购物需求,小区底商不算多。配套相对不算完善,另外小区的物业服务水平相对一般。园区内的杂物、敞开的门禁,这些是缺点。

2005年左右的社区,基本上是小高层设计,1梯3或者1梯4户。面积段也是相对丰富,不过三居基本上报价在800多万,如果稍微提高一定的预算可以看看崔各庄三兄弟了

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人车不分流

户型分布情况1梯4户的分布为小户型,中户为58的纯南1居,边户为78平的南北2居,另外还有88平的西北东北2居,90平南北或南向2居,少量94平的2居,及106平往上的南北或东西通透3居。

大山子,高家园,芳园里等公房或回迁房社区2居,优点则是总价低。最后一个档次的房源我们就不聊了。

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总结:酒仙桥版块虽然有不少缺点,但有产业支撑是版块的最大亮点,如果不考虑孩子的相关问题,本身版块并不算热门,价格相对合适也有一定流通。够不上望京的用户可以优先考虑。如果您想考虑新盘的话,直线距离三公里外还可以看看建发望京养云、和光悦府和龙樾合玺,都是最近的热门楼盘。

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