全运会对西安楼市影响（西安楼市会凉凉吗）

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这两天和北京的同行聊天，他认为西安楼市这两年出乎意料地火，俨然有着“流量担当”的形象。接着全运会这种国家级大IP，实实在在地会给城市带来关注、流量，但大型赛事之后，难免会有萧条。

而在购房群中每当提起这个话题，也必然会有一番激烈讨论。全运会后，西安楼市会凉凉吗？房价真的会跌吗？

壹丨沈阳、天津怎么样了？

看全运会对楼市的影响，近两届的规律相对更有参考意义。

2013年9月第十二届全运会在沈阳举行，但在2年后，这里却被媒体称之为“鬼城”。

沈阳全运村位于沈阳浑南新区，为了配合全运会的召开，当地政府提出了“大浑南”发展战略。2010年，沈阳全运村率先开建，其借势全运会扛起了浑南新区的发展大旗，就连日本顶级开发商也进入沈阳，业内外对浑南的发展信心十足。

然而，十二届全运会的结束，恰好赶上了全国楼市低迷。2013-2014年，沈阳全运村所在的浑南新区销量下降15%，价格也较全运会建设初期的2010-2012年下降10%-15%，举办过十二届全运会的沈阳浑南新区曾有过近五年的楼市低迷期。

而后当地政府积极救市，同时全国市场快速回暖，浑南新区迅速进入补涨期，2020年区域销售价格接近13000元/㎡，此前五年楼市低迷，此后五年楼市价格飞升，除了全国普涨的影响外，后五年区域各类生活配套的建设夯实了区域价值。

浑南新区是很典型的例子，前期知名赛事IP造势，但地理位置较远，区域发展不成熟，又遇楼市低迷，房价出现下跌。后在当地政府的积极扶持下，引进产业及生活配套，为区域带来了人口与需求，仅2018年，沈阳全市户籍人口增长1.2%，浑南户籍人口同比增长9.9%，远超全市平均水平，有了新晋需求，楼市才能保持活力。

2017年第13届全运会在天津落幕，天津和以往承办地一样，2015年在河西区域建造了全运村，择址天津外环线内，环线内的河西区域本就是寸土寸金之地，各项配套在全运村落地之前就已经相对成熟，由绿城开发的天津全运村项目在2015年时售价21000元/㎡左右，2018年初其售价已经突破40000元/㎡，2019年、2020年，天津楼市下行后举办过全运会的河西反而是最坚挺的板块。

2020年，河西区共计成交25.9万平米，同比上涨了41%，丝毫不见下行迹象；土地端也是如此，去年天津市区的溢价用地，多集中在河西区。

全运会这样的国民大IP，的确能够炒高区域房价，但要让区域价格与价值对等，仅凭一场终会落幕的赛季是不靠谱的，期间引进了多少产业、人口，新建了多少生活配套才是夯实区域价值的关键。

贰丨楼市怎么走 赛事只是契机

全运会就像是彩头，起到更多的是锦上添花的作用，楼市走势如何，还是与市场大势息息相关。沈阳全运会闭幕时，刚好赶上了全国的楼市萧条，其距离较远、配套薄弱的新区自然最先下行，上行周期来临时，除了当地政府的救市行为，其实更多是全国楼市都在升温。

天津河西的楼市行情与是否举办全运会关系不大，即便没有全运会的加持，河西板块仍是天津楼市中的热点板块。天津去年楼市明显受挫时，河西板块逆势上行，更多依仗的则是区域内坚挺的人口及城建配套的夯实底蕴。

所以，全运会后，楼市会不会凉，第一点要素在于宏观市场的节点，全运会前、后是否会享受到城市轮动效益的利好，全运会后刚好踩在了全国楼市下行的节点，自然热度会降低，反之则会上行。

第二点取决于城市本身的供需情况。很多人眼里西安楼市自2016年以来一直处于长牛的阶段，房价蹭蹭往上涨，不像很多城市已经出现了一轮调整，但其实西安楼市也经历了调整。

上图是2016年至今，西安新房同比涨幅情况。明显能看到，2016年1月-2019年7月，这三年半的时间里，期间也有短期的波动，但整体是大幅上行的，2019年7月，同比涨幅一度高达25.3%！此后，西安房价涨幅便进入了回调期，一方面是限价的确起到了作用，另一方面在房价基数抬高的衬托下，同比涨幅有所收敛。

西安楼市的确很魔幻，这一轮调整并没有出现实质性的房价绝对值回调，核心原因在于供需关系一直不够平衡，新房的供应短缺自2020年便有体现，去年全市 沣东，商品住宅供应量约917万方，较2019年双双下跌40%，在供应短缺的背景下，成交约794万方，也下跌了40%。

试想一下，若2020年能保持以往1200万方以上的供应，西安楼市的热度肯定会下来。

目前楼市中6个月左右的去化周期，还是属于比较吃紧的状态，短期内来看，西安市场的新房供应前景并不乐观。

叁丨借势全运盛会 修炼城市内功

全运会这样的国民级IP面前，城市借势营销，这点无可厚非，每座城市都会这样做，积极地去搞城市建设、积极地区招商引资，当然在这个过程中，也会带来城市预期的上涨，具象体现就是带动房价、地价逐年走高。

95%的城市都在依赖土地收入，地价上涨，会体现在房价中，但也正是因为卖地收入的增长，地方政府才会有钱去推进城市配套的建设，后期也是对区域价值的一种反哺。

每个人的视角不同，所以这种城市开发思路究竟是对是错，没有绝对统一的答案。但城市要往好的方向发展，内部核心资产的价格上涨，是必然的。

西安为了这场全运会，早在2017年便开始大肆宣传，每年定下量化任务，截止目前，其实已经取得了不菲的城建成绩：

西安奥体中心“一场两馆”全部交付使用；

城运村78栋高层已全部封顶；

奥体中心周边的“三纵四横”7条道路已经全部打通；

奥体330千伏变电站等17个电网项目已经建成投运；

其他诸如地铁、背街小巷改造、架空线落地、违法建设拆除、主城区交通优化提升等都在全面加快推进；

全运会不仅是港务区的全运会，更是整个西安城建提速的契机。临近的浐灞，横跨灞河两岸的隧道、桥梁应声而起，灞河岸线建筑形象再立高标准，全市范围内的道路平整亮化、城中村加速拆迁、地铁建设提速、“名校 ”模式全城推广等等，都是一场全运会给西安这座城市带来的改变。

就今年的楼市而言，近日有楼盘称已经陆续接到了停工通知，港务区、浐灞在建楼盘6-9月停工，全市8-9月停工，今年的楼市供应量肯定会受到影响，特别是三季度，但全运会后各家会赶工期、补推货，供应量会有所好转，按照以往惯例，每年的四季度供应关系相对平和，楼市热度没那么高。

在供需关系缓和的背景下，房价会不会跌呢？这要分区域来看，有的区域可能本身就有不少的存量，价格还莫名其妙的上涨，这种区域大概率价格会回调。比如我今天朋友圈看到，金辉城都卖到9500元/㎡，又涨了一波价，价格梯度上已经没有优势可言，后期区域大量新房供出后，不排除会价格回调的可能。

但对主城区而言，限价限购限售政策都在，房价比较夯实的，价格低不了。

而对于港务区，一直老老实实是限购区中最低的价格板块，而且既没有拍高地价，又在积极引进生活配套，价格可能回调吗？

最后还是要强调，对待房地产，一定要观察中长期的价格走势，跑到最后，踩准出货节点的才是赢家，短周期的市场变动不必太去在意，2019下半年后，西安便已经是横盘期，市场有波动很正常。

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