为什么大家都说公寓不能买（已经算是一条基础知识了）

买房不能买公寓，这已经算是一条基础知识了。

原因有很多，但归根结底还是因为，

它太贵了，价格偏离了原有的价值。

1.

我们先把公寓的缺点列出来：

不能落户、没有学位、水电费贵、一梯N户，而且没有采光权，说挡你就挡你。

总之，居住体验不会太好。

而且贷款额度低，交易税高、流通性差，不利于将来卖出。

具体分析可以看这篇文章：我为什么不买商住公寓

除了这些明面上的缺点，公寓还有一个很大的问题：

它是在“商服用地”或“工业用地”上面，建设了“住宅产品”，并美其名曰“商住两用”。

其实就是开发商为了方便销售而打的政策擦边球…

2.

这里解释一下大背景。

我们国家的建设用地中涉及到商品房的，一般只有住宅用地、商服用地和工业用地三类。

按照相关规定，房屋使用权性质和土地使用权需要保持一致，

也就是说，

住宅用地只能用作居住，不可以办公、经营；

同样的，

商服用地只能用于商业、金融业、餐饮业等经营性用途；工业用地只能供于工业生产及其相应附属设施使用。

因此，商服用地上建起的“类住宅”的公寓，是带了一些隐患的。

一旦追究起来，很容易成为被调控的对象，分分钟让你拆掉卫生间...

比如今年8 月14日，厦门就出台了最严禁公寓令，严禁商办项目改造为公寓等“类住宅”。

另外，商业地产政策上要征收房产税（房价的0.84%或租金的12%），虽然现在大部分都免征，但将来一旦征收，商业类地产受到的冲击一定比住宅大得多，

—— 相比住宅牵涉到民生，商业类地产征税的顾虑就小多了...

3.

以上，都是不看好公寓这种产品的原因。

但话又说回来，没有不能买的房子，只有不能买的价格。

只要公寓价格足够便宜，上面这些缺点都可以忽略，

—— 不好卖大不了不卖呗，住起来不舒服大不了租便宜点呗，哪天不允许居住了就租给公司办公呗。

那么问题来了：

公寓到底卖什么价才算「足够便宜」？

我们不妨参照同地段的住宅（100分），对公寓的价值进行一个评估打分。

不能落户： - 10分；没有学位：- 20分；居住体验差（没有小区环境、梯户比低、采光不足、水电费贵等）： - 10分；税费高，流动性差，金融属性弱： - 10分；商改住政策风险： - 10分；

如此算下来，如果公寓在价格上等同或低于是同等地段住宅的40%，就可以入手。

当然，不同城市对待公寓的政策不同，相应的评估也会跟着调节。

比如，长沙公寓可以落户，那么，在住宅单价10000的地段，公寓单价低于5000，就可以买；

比如深圳有一部分公寓，房屋用途明确写着“商务公寓”，可以落户居住，也可以申请学位，

那么，在住宅单价10万的地段，这种公寓单价低于8万，也可以买。

可惜的是，目前市面上的公寓，价格并没有到可以入手的地步，

所以，简单粗暴的结论就是：不买。

4.

要辨别一个项目是住宅还是商住公寓很简单，看项目的国有土地使用权证即可，

只有在“用途”这一栏里标明“住宅”或“居住”字样，才是住宅。

其他的，如果价格没有便宜到位，一律不建议买。

比如下面这个项目，就属于商务金融用地，不管上面的建筑物再像住宅，本质上都是商业类地产；

（国有土地使用权证样本）

而有的建筑物，虽然有着公寓的形态，如户型小、梯户比低等，

但土地用途是住宅，那它的本质就是住宅，

同样拥有诸如落户、学位、民用水电等所有住宅的福利，

只不过居住体验差一点...

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