有争议的宅基地能使用吗（明确了宅基地的）

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■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

导读：在2015年启动的农村“三块地”制度改革中，宅基地制度改革始终是推行速度较慢，最为稳妥审慎的一项，在2020年的《土地管理法》中仍然语焉不详。事实上，这一以“宅基地三权分置”为重要形式特征的改革试点举措一直都在各试点县（市）开展，县一级的规范性文件对此已有较为明晰、可操作的规定。那么，被新创设出来的宅基地“资格权”究竟是个什么权利？它与现有的所有权、使用权有何不同？在村里究竟谁有资格，谁没资格呢？

修订后的《土地管理法》第62条并没有提及“资格权”这一新创设出来的概念，但在其中我们也能找到“资格权”存在并发挥作用的影子：

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

请注意，无论是自愿有偿退出，还是闲置宅基地的盘活利用，都离不开“资格权”的认定和行使问题。

通俗地讲，“资格权”的创设意在在盘活利用后保障本集体经济组织成员的宅基地权益，从而将使用权适度放活出来，为农民靠地增收致富奠定基础。

在明律师带大家通过上海市奉贤区《农村宅基地资格权认定暂行办法》来看一看其中的端倪：

答：宅基地资格权是指集体经济组织成员基于其集体成员身份，依法取得宅基地使用权的保障权利。

这就是说，宅基地的“资格权”是一种基于农村集体经济组织成员资格这一特定身份而存在的权利，外村人、城里人通常都没有。而这种权利的作用就在于其是村民依法取得宅基地使用权的一种保障、“提货证”。靠它，宅基地使用权所对应的利益就能被提出来。

新规明确，要探索“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权的流转。宅基地资格权不因宅基地使用权流转而丧失。

简言之，有了这种权利，农民就可以放心地将宅基地和房屋租赁给外村人或者城镇户籍投资者了，“盘活利用”闲置土地资源的同时又能兼顾农户自身的居住权益保障。

答：符合下列条件之一的人员享有农村宅基地资格权：

（一）实行家庭联产承包责任制以来享有土地承包经营权，属本区农业户口，且户口、生产生活在本村的人员；

（二）属本市农业户口，且因合法的婚姻、收养关系户口迁入本村的人员；

（三）属本市农业户口，且根据国家移民政策户口迁入本村的人员；

（四）其他符合法律、法规规定享有宅基地资格权的人员。

此外，具有本村农业户口的集体经济组织成员，因外出务工、服兵役、就学、服刑等非永久性离开，其宅基地资格权应当得以保留。

新规指出，宅基地资格权主要依据“具有本市农业户口的本区集体经济组织成员”进行审核认定，有成员权即有资格权，反之则没有资格权。

根据新规的具体表述我们不难看出，其他村的“外嫁女”“入赘男”都是确定享有宅基地资格权的，在这一问题上，本就不应有多大的争议，上海市的改革试点规范值得点赞。

答：农村宅基地资格权因下列情形而终止：

（一）宅基地资格权人死亡的；

（二）宅基地资格权人享受过宅基地动迁安置或享受财政性住房补贴（包括已享受过福利分房）的；

（三）军人转干后享受住房优惠政策等住房保障待遇的；

（四）因征地享受社会保险且转为非农户籍的人员以及户口已迁回原所在地的小城镇户籍、自理口粮户；

（五）集体经济组织成员自愿有偿退出（永久性退出）原有宅基地的；

（六）法律、法规规定的其他丧失宅基地资格权的情形。

同时，对于“离婚”这一特殊情形新规也有明确的规定，属于本集体经济组织成员，且对原居住宅基地及地上住房已处置完毕的离婚户，以实事求是为原则，通过集体民主决策等方式，科学、稳妥认定农户宅基地资格权。

概括起来讲，宅基地资格权和现在的使用权一样，是一种基于农户特定身份而存在的福利性、保障性权利。住房的福利、保障公民只可在城、乡之间享受其一，而不能两头都占着。如果农户在城里享有了相应的福利保障待遇，那么农村的这份儿就不能继续享受。

在明律师最后要提示大家的是，宅基地资格权人所享有的主要权利就是可申请新建、改建、扩建、翻建农村住宅房屋并取得其产权，也可以以户为单位申请集中上楼的置换安置房。在征收拆迁中，享有资格权的农户也有权获得“人头安置”的资格，分得一定面积的安置房。

回到现行《土地管理法》第62条的规定上来，农民自愿有偿退出的可能只是宅基地的使用权，那么其资格权完全可以保留；但如果其选择连资格权也彻底退出，那么其能获取的补偿则应当与只退出使用权有所差异。

可以预见的是，在不远的将来，围绕宅基地资格权的认定和消灭，农户和村集体、村委会直至乡镇街道之间极易产生这样那样的矛盾纠纷。在《民法典》尚未明确“宅基地农户资格权”为一种独立的用益物权的情形下，农民要及时咨询专业律师，通过村民自治、土地管理、乡村规划等领域的现有法规维护自己的宅基地权益，避免自身的权利被相关主体侵害。

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