刚需买住宅还是小公寓（刚需入手公寓可以吗）

#住宅买不起、刚需入手公寓可以吗#

作为刚需，首要的诉求，其实就是一个在城市里的居住空间，而这个居住空间，能够绑定越多的城市资源，就越好。

城市里的优质资源，有很多种，比如教育、医疗、商业、交通地铁等，比如户籍、社保、公共服务等。

住宅之所以比公寓更吃香，除了住宅的小区打造、户型设计更宜居外，另一个重要的方面，就是住宅能够绑定的城市资源，比如户籍、学区等，是要比公寓更多更丰富的。

有的限购城市，公寓虽然不限购，但是却不能落户，学区指标也未必有。

然而，公寓也并非一无是处，如果不考虑落户、学区等非市场、不可轻易改变的要素，公寓所绑定的城市交通、地段、商业、医疗等资源，其实是和住宅类似的。

公寓的总价相对较低，风险小，比住宅的上车门槛更低，但是，在流通属性上，公寓的流通成本往往要大于住宅，毕竟属于商业办公类。

对于刚需而言，也要看刚需有多刚，以及刚需现实需求，如果确实是有户籍、学区指标方面的需求，那么小户型套一、套二的住宅，肯定是更优先的。

但如果不考虑落户、学区指标这一类需求，只是需要一个居住空间，有便捷的地铁、交通，有成熟的商业的话，其实公寓就能够完全满足需求。

至于公寓后续的流通性和流通成本上，其实也没必要考虑那么久远，未来的市场怎么变化，谁都说不定，就算是住宅（特别是大户型住宅）未来的流通性，也未必会如预期中那么好。

其实，在住宅和公寓之间，还有一类产品，介乎于住宅和公寓之间，它就是公寓式住宅，一般来说，这种房子的户型，通常都比较小，但却是70年的住宅产权，这一类产品，应该算是每个城市里面的稀缺抢手货了。

特别是在一二线城市，那些占据了核心地段、中心城区的公寓住宅，既有住宅的70年产权、能绑定几乎全部的城市资源，又能兼具公寓总价低、上车门槛低的优势。

这种小户型的公寓式住宅，唯一的不足，可能就是户型偏小，使用功能性有限，但并不妨碍这类产品的含金量，要户籍有户籍，要交通地段有交通地段，要性价比有性价比。

当然，还有另一类产品，也就是住宅型公寓，这种房子所锚定的，主要是那些受到“限购”影响的客群，以及高端的购买力。

这种住宅型公寓，土地类型属于40年的公寓，商业产权，但是，在户型设计上，又是按照住宅的大户型、套三、甚至大平层的户型来设计的。

购买这种住宅型公寓的，一般没有太强烈的落户需求（很可能业主在本市其他区域有户籍、也可能在其他多个城市都有房产），而且不差钱，户型的面积越大越气派。

因此，这种大户型的公寓卖高价，只要交通地段好、视野开阔、景观有独特性，往往还是能吸引一些高消费、高购买力群体的关注的。

总结来看，对于真正的刚需而言，在公寓和住宅之间的抉择，优先次序可以归纳为：

公寓式住宅（兼具资源绑定和性价比）＞公寓（性价比）＞小户型住宅（资源绑定）。

至于住宅型公寓，目前阶段来看，并不在刚需的考虑范畴内。