买房选盘的技巧和方法（实战解说4大板块）

当你把复杂的事物简单化，说明你理解了这个东西。

否则，你永远还是在底层。

你不用考虑别人是怎么理解的，

你只需要按照你自己的逻辑将事物串起来，

就成为你自己的知识体系。

这就有了每个专题的串讲；

先看思维导图，

我用了最简单的框架来讲述这个知识，

你理解了，才能运用，

人是千人前面，但是正常的人，

都是两个胳膊、两条腿、一个头，再加躯干；

看着上面的图，

来理解本专题，

从拿地到开盘，总共划分为4个阶段；

1、产品打造阶段；

2、产品包装阶段；

3、产品落地阶段；

4、营销落地阶段；

也就是前面三个都是在做产品，后面一个才是我们营销要做的事情，

但是营销前置，在产品阶段，营销都开始介入，

而且营销必须前置，才能在营销落地的时候，顺风顺水；

否则，营销落地也是白落。

你也可以简单的理解为“一个面包的一生”。

一、产品打造阶段；

有面粉才能有面包，所有的房地产项目是基于土地的开发，所以拿地前就要对所拿地块进行分析。

1、拿地

最重要的是要了解，横向从哪4个方面来分析地块属性；

1）看城市；

看城市的可操作性，有些城市可能你没钱拿；有些城市，可能你拿钱也买不到。

看城市的现在：现在的地产政策、跑证件的周期长短、是否有大开发商进入；

看城市的未来：主要就是供求的问题，从求方面，就看人口和经济，人多了，有钱了，房子自然会买；从供方面，目前的市场存量，一直在开工，就是不施工，说明项目没钱，一直在施工，就是卖不动，说明市场白热化；

2）看区域；

看盈利空间，土地和价格直接的差价；

看产品机会，哪个产品好卖；

3）看项目；

初步定位，想好准备做什么产品；

目前的地块，做这个产品的难易程度，比如地质地貌。不同的难易程度，意味着成本的不同；

4）看收益；

看公司对项目的收益定位：是周转型、利润型还是战略性。

不同的定位意味着不同的收益率。

测算最终的收益率以及去化周期。

2、定位；

定位就是找到目标客户，打造市场空白产品；

给了几个简单的定位方法：

1）选择市场容量相对最大的产品

2）跟着政策走，看大公司的战略；

对于刚需市场，要注意总价和面积段的控制，尽可能的满足客户需求，并提升附加值；

对于中高端市场，在控制总价和面积的基础上，要丰富产品线，留足产品溢价空间，并讲故事，吸引客户。

二、产品包装；

对我们想卖的产品进行包装，

1、首先是产品概念上的包装，这种产品包装可以直接体现你的产品想要表达的一种风格，

比如你做的学院风，那么你的建筑造型是不是学院的，你要做法国风格，你的外立面是否有法国的元素。最简单的做法，就是找到一些最能体现你产品风格的元素，做上去就行了。

（注意此处产品概念和下面项目概念的区别）

2、文化属性的打造；

文化营销是体验营销的一部分，结合地块或者城市所在有什么文化，比如城市能体现唐朝文化，那么我们在后期营销的过程中，不断突出一些唐朝文化，做一些唐朝文化的活动。

这个文化属性一旦打造出来，就是主轴线，后期所有的活动都要围绕这个主轴来做，吸引认同这种文化的人，比如刚需就是快时尚，中高端就是艺术之类的文化。

3、项目附加值；

让客户感觉超值，不仅要卖产品，还要卖产品附加值，卖后期服务，或者周边体验。

三、项目落地；

前面都是在策略探讨阶段，这里就要把我们的策略进行落地。

1、项目概念的包装；

整个项目的概念要与产品概念、项目定位统一，师出一地，别项目定位中式建筑，产品做的是亚洲风格，项目概念搞个现代风格。那就乱七八糟了。

我们要有一种意识：我们的卖场（客户所有可见的地方），不仅仅是接待客户的场所，更是客户进入卖场就感受到我们的产品魅力。

2、营销三大件等的搭建，也就是客户所见之处。

这里依然要有概念，和我们的定位想契合，你做的学院风格，你的示范区就应该有各种学院的建筑。你是英伦风，你的示范区、售楼部或者展示去都应该有英伦感觉。

四、营销落地；

这个阶段，基本上就是产品有了，概念有了，卖场有了，人也有了。

现在就要拉到市场去对我们前期做的工作进行检验了。

1、对外说你的项目，必须要有一个名字吧，这个名字就是品牌（当然只是品牌的一部分，我这里方便理解）。你的名字（品牌），怎么能让客户和一件东西联想起来，就是你品牌的价值。

比如提到特斯拉，你想到是全球电动车市场第一；

提到苹果，你想到是最好用的手机；

提到某大，你想到某大现在差不多倒闭了。

提到比尔盖茨，你想到这货全球首富好多年了

其实就是有一个突出的特点，让人记住你，和定位类似。

2、项目开发策略。

简单理解，整个地块，我先卖哪，再卖哪，一般来说，先卖客户容易见到的，先卖提升产品溢价的，这里面还涉及一个产品搭配。

产品搭配也是一种销售道具，大家要学会使用；

3、项目推广策略制定；

这个可以以阶段周期的不同目的搭配不同的媒体进行理解；

1）前期：前期火力全开，输出自己的项目概念、文化和价值，不一定以销售为主；

2）中期：精准打击，快速蓄客，让客户感知到价值点，并收集客户意见，有针对性的调整推广内容；

3）后期：根据成交和来访客户地图，调整推广思路、区域和渠道，做更加精准的推广；

4、价格制定；

1）均价：一个基本原则、三个定价维度：

2）一房一价：按照权重，产品形态、产品位置、户型情况进行排布；

3）后期价格调整：结合开盘情况，是涨还是跌，怎么涨、怎么跌的问题。

5、最后就是开盘。

开盘最重要的就是蓄客，在客户积累期要想尽一切办法进行蓄客，进行客户到访，各种大活动，各种全民营销，渠道该上的也上，只有保证了到访，最终才能有充足的客户到访。

（里面内容，前面的文章都有，如果不知道的，可以私信我）

本专题更新于知识星球。

目前还在搭建培训体系，后期会更加系统，

但专业知识不是最主要的。

比如，

四年代理公司策划经验，

应聘万科策划负责人，

面试前一天进行了培训和沟通，

成功入职。

这不重要，

重要的是一种思维方式和一种解决问题的能力培养。

有人带，发展速度是完全不一样的。

欢迎来撩。（知识可以自我学习，经验和能力可不行）

聊营销、聊职场、聊发展

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