经营性民宿用地如何找规划局审批（这6种用地路径和审批程序）

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《国务院办公厅关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》明确，城乡建设用地增减挂钩政策腾退出的建设用地指标，以及通过农村闲置宅基地整理新增的耕地和建设用地，重点支持返乡下乡人员创业创新。

盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。

宅基地管理制度改革为乡村民宿发展提供了新机遇。农村许多地区都在深入推进用地方式改革，积极引导农村闲置住宅、废弃矿山、旧厂房等发展乡村民宿等新业态，乡村建设将为共享住宿平台带来重要机遇。

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民宿开发的6个用地路径

（一）利用闲置民房、宅基地/空心村活化

北京山里寒舍，项目在2015年开发，在北京与河北省交界处密云县干峪沟村，开发商与村民合作，将闲置的30套民房及一万多亩闲置地开发成民宿群，带有鲜明的风格，成为当时引领乡村产业振兴的典范。

（二）利用乡村闲置公共公益设施（旧学校、旧祠堂、旧茶场宿舍、旧林场场部等）开发

广东惠州禾肚里稻田酒店，利用闲置的村小学，与村小组签订合作协议，从2016年开发，投资2千多万，打造了一个真正意义上具有网红性质的民宿项目。

（三）特殊的老旧厂房（造纸厂、玻璃厂、水泥厂、啤酒厂、糖厂、化工厂等）的开发

此类模式开发中的这些厂房属于国有、权属单一，在开发的合法合规性方面问题不大，但可能会涉及到原厂员工的安置等问题，对于开发商的资金实力会比较高，由于这类资源特点鲜明，可改造为艺术、文创风格民宿集群。比如，东莞东江水泥厂、广州南沙鱼窝头糖厂、惠州啤酒厂。

（四）集体经营性建设用地入市试点——成都郫县多利农庄

成都郫县多利农庄是中国都市有机农业第一品牌，3万亩基地，近千家企业会员，10多万家庭会员，目前已经成为中国田园综合体的样板。

（五）点状供地模式

在国家乡村振兴中着重提到的，其核心是按照建筑物和构筑物占地面积点状供地，按照建多少，转多少，增多少的原则，点状报批，按规划用地的用途，灵活的点状用地。

浙江德清莫干山裸心堡项目采取“点状供地、垂直开发”的方式，将项目用地分为永久性建设用地和生态保留用地，仅新增建设用地12亩，其余八成的建筑是租用当地农房改造而成，园区内的200多亩山林，从村民手中流转，保持原貌，大大节约了用地指标。

（六）国有建设用地招拍挂——文旅商街新建民宿集群

民宿主可以买、租或合作分利开发商已建成的物业。

长沙铜官窑项目，依托遗址公园，新华联投资，总投资100亿，总建面110万平米，已引入19家民宿客栈。国有建设用地来片状用地，发展民宿，就彻底解决了民宿用地的产权问题，但是大家需要注意，这种方式其用地成本和物业成本会比较大。

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农村闲置民宅改民宿

需要审批吗？

想要把农村房子改成民宿，是需要审批后才可以的。

要提供房产证明，向卫生、消防等机构做前置审批，然后带着所有资料到工商局申请营业许可证。

（一）民宿选址相对环境、景观好点的地方。

农家乐相对选择景区旁边或已成相当气候的旅游目的地内。但是在选址之后，需要确定土地和房屋的合法性，还要确定房屋的可利用性。

合法性包括土地是否为基本农田，房屋是否属于一户多宅，土地及房屋是否跟他人有纠纷。房屋是否可以改建利用还是需要推倒重建。

这里有个非常重要的点，如果房屋需要推倒重建的话，该房必须是一户一宅，且审批之后最多不能超过140平方的落地面积。在这个过程需要跟村里详细了解土地和房屋的归属问题和性质。

（二）规划及设计

针对到手的土地和房屋进行规划和设计，需要着重考虑供水、排污问题，这个很重要，尤其是设有厨房的话，更要考虑排烟问题。

规划设计完成之后，需要交到村里审批，不管是改建还是重建，都需要获得镇里建设办的审批手续。

（三）经营前执照审批

有些地方对民宿及农家乐的营业审批开通了绿色通道，提供房产证明材料、租赁协议、建房审批手续，向卫生、环保、消防等机构做前置审批，然后带着以上材料和部门审批批文向工商局申请营业执照。

营业后，需要不间断的接受卫生、环保、消防、工商等人员的例行检查。

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