武汉楼市复苏记（地王被迫降身价）

2022年武汉第二次土拍已落下帷幕，18块地块圆满成交，几个加油站地块竞争激烈，白沙洲住宅地块也引几家大开发商竞拍。相比之下，其他住宅地块稍显冷清，都是底价成交，还有不少是本地国企开发商拿地。

在地块信息刚出便引发关注不少关注的P（2022）028号地块，本次被武汉光谷建设投资有限公司（是隶属于东湖高新区管委会的国企）以31000万元竞得，楼面价为10616元/平，底价成交。

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一年后地价每平掉5000 ，前地王会成大冤种？

28号地块旁边就是2021年6月长沙麓泽房地产有限公司（南山）经过129轮以73050万元竞得P（2021）036号地块（南山樾府），楼面地价15986元/平，属当时片区地王。虽然南山樾府项目还没有开盘，但是时隔一年，相邻地块地价便宜了5370元/平，对于项目营销来说，压力不小。

参考光谷中心城楼面价均在2万元/平以上的两个地王项目，香港置地元庐和城投南山长投领峯备案均价3万元/平，南山樾府卖毛坯，备案价预计会在2.3万元/平左右。

说起地王项目，赶上今年楼市下行时候，硬着头皮入市的去年光谷中心城两个地王项目，香港置地元庐和城投南山长投领峯，多少有点冤。

对于开发商来说，在哪里拿地建房，也多少有点赌的成分在。原本以为踩在光谷中心城的风口上，拿地卖房是十拿九稳的事情。

可是随着市场预期走低，才发现去年的“调儿”有点起高了，现在距离开盘一个多月过去了，房管局查到两个项目的备案套数都还是个位数。

图片来源：武汉市房管局（截图时间7月5日）

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地王处境艰难，周边项目价格内卷严重

楼市下行之下，昔日号称宇宙中心的光谷中心城现在没有什么营销动作，片区内在售楼盘内卷严重。

与领峯一路之隔的恺德光谷熙园，在售带装修房源23500元/平；与武汉天地同一个开发商的光谷创新天地，在售带装修房源24000元/平。

在华为旁边的武汉城建光谷龙山湖在售带装修房源22000元/平。

位于光谷中心城南区的光谷鼎正悦府，卖毛坯，均价21000元/平。

新希望锦粼九里，卖毛坯，均价18000元/平；新希望锦粼九里叠拼都只卖27000元/平。

福利房长江广电光谷家内部员工选购后剩余的房源也会对外出售，整体均价18600元/平。

相比之下，光谷中心城的多数在售项目价格都远低于去年在售的两大地王项目。

中心城目前在售项目除了地王，价格较高的还有光谷翡丽天玺在售带装修房源26000元/平，光谷洺悦天玺在售带装修房源27500元/平。

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近半年开盘的楼盘整体去化不妙

光谷洺悦天玺去年11月份开盘，到现在已经过了8个多月，从房管局备案查只售卖了73套房源。

图片来源：武汉市房管局（截图时间7月5日）

光谷鼎正悦府，今年3月份开盘到现在备案可查售卖了26套房源。

图片来源：武汉市房管局（截图时间7月5日）

相比之下，入市比较早的南山府、光谷创新天地、新希望锦粼九里等楼盘整体去化情况不错。

同在一个光谷中心城，楼盘去化的云泥之别就在于入市早晚的问题。

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地王3万 元/平，骑虎难下，真的会当大冤种吗？

解答这个问题之前，我们可以先思考另外一个问题，就是“光谷中心城的房价透支了吗”？

拼房姐认为，光谷中心城的房价透支与否，一方面取决于光谷中心未来还有多少土地供应量，供需关系决定价格，这个是经济学中最基本的原理；另一方面取决于光谷中心城购房群体的收入水平，能够买得起的价格，就不算是透支。

图片来源于武汉市自然资源和规划局网站

从上图可以看出光谷中心城黄色住宅用地面积有限，其中大部分都是在售住宅，未来住宅地块会变得更稀缺。相比之下，教育科研用地和工业用地较多。

有人统计了两次人口普查对比下，武汉各区的人口增长比例，数据显示东湖高新区人口增长第一。片区的人口吸附能力，也说明了片区的实力。

图片来源于网络，侵删

光谷中心城是光谷高新产业聚集的地方，是武汉经济发展的引擎，它聚集了不少高新行业，也聚集了不少高学历人才。

最近在维权的光谷中心城的绿地某盘业主统计了其中1栋楼业主的学历，数据显示本科及以上学历364人，其中研究生158人，博士11人。该小区业主按比例推算，估计出小区内2400户业主中，本科1414人，研究生341人，博士41人。

当然推测的数据真实性待考证，不过光谷中心城的整体人群素质由此可见一斑。与人口素质相一致，光谷中心城的人均收入在武汉也名列前茅。

所以，我们要明确一个问题，地王项目去化慢，并不仅是因为贵。

相反，当去年开发商经过几百轮竞拍抢夺地王的时候，早已能够预料到今年楼盘入市的价格。去年开发商拿地热情很高，基于的前提是各大开发商对光谷中心城项目的去化和购买力都比较看好。

便宜的区域也有，武汉经开区车谷中心城的房子很多都比较便宜，几千块钱一平的房源不少，但是去化也不理想。所以，便宜也不一定卖得好。

由此可见，市场下行之下，楼盘去化困难不是哪个楼盘自身的问题。

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楼市有周期，现在正好在下行期。

有谁会相信光谷中心城的房价和武汉楼市会止步于此呢？只是需要在时间中，多点耐心而已。

行情不好的时候，如果有“大冤种”，那又何止是地王项目？身边是不是也有抱怨买入时机不对的人呢？

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