东莞2023新盘（2022年东莞3.5万平起新盘）

上一篇，2019年东莞最贵六个新盘的复盘，反响强烈；经验会过时，但逻辑不会。

站在2022年，房叔找了东莞六个备案价3.5-4.0万/平的新盘，分析它们投住价值。

它们分别是虎门保利时区、虎门万科卓越珑远未来之光、大朗中海松湖云锦、厚街万科瑧山悦、塘厦金众柏悦公馆、珑远·万江翠珑湾。

虎门保利时区

项目占地面积约19.89万平，总建面约105.19万平，规划住户2376户，户型为96-198平。

项目效果图-来自安居客

根据6月10日，保利时区7号楼预售证信息，均价3.79万/平（毛坯），户型为124-138平四房，共计176套。

最低总价约435万元，最高总价约566万元；若按九折计算，最低总价约392万元，最高总价约510万元。

房叔分析

优势：该项目最大优势是虎门高铁TOD概念，有高铁、城轨、地铁交汇站点带来的聚集效应，加上商业体的规划和发展，未来是虎门居住和商业办公的标杆区域。

劣势：轨交和商业体虽然带来生活的便利性，但是也会带来嘈杂性，这个价格水平线更多是中上类的改善需求群体，不会成为高端住房需求（大平层）的类型。

最后，它可能是虎门三年或五年后改善型楼盘的价格标杆之一。

虎门万科卓越珑远未来之光

项目占地面积约9.39万平，总建面约25.85万平，规划住户1223户，户型为84-143平。

项目效果图-来自安居客

根据5月9日，万科卓越珑远未来之光14号楼获预售证信息，均价3.92万/平（毛坯），户型为97-121平三四房，共计有125套。

最低总价约336万元，最高总价约506万元；若按九折计算，最低总价约302万元，最高总价约455万元。

最后，楼面价约2.2万/平，备案价约3.92万/平，据说是配建成本高，进而转移到售价。

房叔分析

优势：万科出品，楼盘设计和品质感不错，自带商业体的模式；小高层（11层）成为部分改善群体的选择。

劣势：旁边恰好是多条高速交汇处，同时南部湾万科城四期二手挂牌价约3万/平。

最后，该盘重在进行了品质升级，可满足部分认可万科品牌的购房者；但是这个价格水平线是不是一个投住皆宜的选择需要自行判断了。

大朗中海松湖云锦

项目占地面积约7.77万平，总建面约23.94万平，规划住户1212户，户型为96-129平。

项目效果图-来自安居客

根据去年12月3日，中海松湖云锦16号楼获预售证信息，均价4.05万/平（毛坯），户型为96-119平三四房，共计有92套。

最低总价约361万元，最高总价约498万元；若按九折计算，最低总价约325万元，最高总价约448万元。

最后，项目楼面价约2.6万/平，备案价约4万/平，地价透支过多。

房叔分析

优势：中海的精工品质，靠近松山湖中心区，距离在建地铁1号线大朗西站约500米，后续可依托大朗西站规划发展成为一个不错的板块；形成与松山湖园区的融合。

劣势：目前地铁一号线大朗西站上盖的楼盘万科金地天空之城二手挂牌价约4.2万/平，同时周边暂时无形成居住社区氛围，价格有点透支。

最后，该项目在环松山湖园区楼盘来说，是一个不错的选择。

厚街万科瑧山悦

项目占地面积约10万平，总建面约25万平，规划住户546户，户型为140-210平。

项目效果图-来自安居客

根据3月11日，万科瑧山悦14号楼获预售证信息，均价3.75万/平（毛坯），户型为140-181平四房，共计有75套。

最低总价约515万元，最高总价约717万元；若按九折计算，最低总价约464万元，最高总价约645万元。

最后，该项目楼面价约1.83万/平，高层备案价约3.75万/平，前者约占后者的50%，溢价过高了。

房叔分析

优势：公园环绕，楼盘品质高，定位高端；户型是平层和别墅，以区域高端改善客群为目标，圈层相对纯粹。

劣势：不属于东莞核心区，有点类似于“深圳龙华金茂府的案例”；完全靠公园 产品力承托价格有点牵强。

最后，之前阳光问政说它备案价高的问题是配建多，导致成本高，进而售价弥补。

塘厦金众柏悦公馆

项目占地面积约7.7万平，总建面约17.56万平，规划住户1529户，户型为98-194平。

项目效果图-来自安居客

根据4月25日，金众柏悦公馆一期7号楼获预售证信息，均价3.78万/平（毛坯），户型为97-195平四房，共计有87套。

最低总价约342万元，最高总价约779万元；若按九折计算，最低总价约308万元，最高总价约701万元。

最后，项目并不是招拍挂地块，具体楼面价不详；但是这个售价在临深市场接受程度不高，依靠深圳客解决去化压力；但是差不多总价预算的深圳客在深圳也有不错的板块和楼盘选择了。

房叔分析

优势：项目地处塘厦优质居住区域，部分楼栋可以看到湖景，楼盘侧重于改善群体。

劣势：塘厦以及临深客群对楼盘高总价的抗性，短期价格市场接受程度低。

最后，项目旁边的二手房金地博登湖（二期）挂牌价约3.29万/平，若项目折扣大，最后售价逼近周边二手价格，可满足部分群体的改善需求。

珑远·万江 翠珑湾

项目占地面积约4.42万平，总建面约27.74万平（分三期开发），规划住户928户，户型为95-143平。第一期规划6栋住宅楼和1栋办公楼。

项目效果图-来自安居客

据悉，吹风价约3.5万/平，若真是这个备案价水平线，高或低请交给市场检验了。

项目不是招拍挂价地块，具体楼面价不详；不过从珑远集团在东莞楼盘布局角度来看，项目备案价不会低，例如麻涌项目。

房叔分析

优势：属于城区概念的楼盘，地处万江行政中心区域，区域后续规划蓝图有想象空间，有江景概念。

劣势：旁边二手盘信鸿澜岸挂牌价约2.74万/平，虽然楼盘地处万江，但是并不是万江核心区域（核心区域是靠近南城区域/1号线沿线），市场对该板块的认可程度不高。

最后，周边竞品多，例如售价约3.1万/平的碧桂园云悦半岛，以及厚街和道滘的楼盘。

,