商品房的地下人防车位使用权归谁（西安市商品房小区人防车位使用现状调查）

地下车位空荡荡，小区附近路难行。这对于西安很多小区业主来说，都是非常熟悉的场景。2018年10月，华商报就曾集中报道过这一现象。

三年多时间过去，这种现象并没有消失，最近在一些小区及其附近甚至更加严重。人们不禁想问：这种现象背后的深层次原因是什么？

6月10日，西安市人民防空办公室发布消息，将着力整治使用单位未按规定履行人防工程设施维护管理责任，严肃查处物业服务区域内破坏、侵占人民防空工程设施以及变相出售、附赠人防车位的行为，并公布了投诉电话和邮箱。这一消息引起了西安市民和不少外地网友的关注。

所谓人防车位，就是利用人防工程建设的停车位。西安为何要严查变相出售、附赠人防车位的行为？目前西安市商品房小区人防车位是如何使用的？华商报记者进行了持续多日的调查。从今天起，本报将推出系列调查报道。

记者调查：

人防车位被以转让使用权处置很普遍

1、未央区颐和郡小区：

一边限制临停一边卖非产权车位，业主开车回家要排长队

因限制业主临停导致负一层车库入口经常堵车

负一层被锁起来的车位

空荡荡的负二层

颐和郡小区位于未央区凤城二路与渭滨路交汇处西北角。6月16日，该小区业主们反映，原来小区地下车库是可以临停的，6月初开发商为了销售车位，突然让物业公司在车库入口放置了禁止临停的牌子。负二层车库是人防车位，已经能满足停车条件，但开发商在变相买卖，不允许业主临停。

6月19日，华商报记者来到该小区。小区负一层和负二层停车位的出入口是分开的。在负一层车库入口的确放着“临时车辆禁止入内”的牌子，在负二层车库出入口挂着“特价车位8.8万”的红色横幅。

进入地下车库后，可以看到负一层的停车位大都挂着车牌号，停了不少车，同时空车位也不少，但大都被上了地锁。负二层进入车库的入口有很厚实的人防门，车库内几乎是空的，有大量的车位，只有个别车位标有车牌号，贴有纸张提醒“车位已售”。

业主们提供的资料显示，开发商和业主签订的合同有两种：一种是“地下车位使用权认购协议”，另一种叫“地下车位使用权转让协议”，两种合同都是开发商自己制作。

从合同约定来看，负二层车位价格为8.8万元，约定的使用时间为“自协议生效之日起至颐和郡小区房屋使用权期限届满时止”，但同时限定：“若国家法律政策对该类型地下车位使用权年限做出具体规定，乙方所购的地下车位使用年限按国家法律政策的规定处理。”负一层车位价格为16.5万元，协议上也对使用年限做出了类似负二层车位的约定。

业主们介绍，颐和郡小区2014年已交房，但直到现在还五证不全，房产证办不下来，所售车位没有产权。开发商采用这样的方式逼业主买车位，大家意见都很大。物业公司虽尚未完全禁止业主临停，但每天都会安排人在负一层地下车库入口进行限制，没买车位的业主开车回家需长时间在附近排队等候，导致业主们有时甚至凌晨一两点都回不了家，附近道路经常拥堵。

6月20日，华商报记者到该小区开发商西安煜星置业有限公司位于明光路的办公地了解情况。该公司销售总监刘先生说，他们原本想全部禁止临停，但考虑到业主的实际需求并未实施，而是设置了150个临停车位。限制临停车的数量，是因为临停车进入地下车库后乱停乱放，导致已购买车位的业主停车受影响。“西安市有的小区已彻底禁止临停，至少我们还没有完全禁止。另外我们销售的负二层车位有的并不属于人防工程。”

那么能否出示相关图纸来证明其权属和观点？记者提出的这一要求从始至终未得到回应。另一位工作人员说，在当前经济情况下，地产开发企业都在通过卖车位的方式在进行自救。

业主们表示，如果限制临停是为了维护停车秩序，在限制临停前并未出现过大量的车堵在附近的情况，这样做分明就是为了逼着业主买车位。但以使用权转让名义卖无产权车位，这究竟合不合法？地下二层有很厚实的人防门，如果说负二层不是利用人防空间建设的人防车位，那么为小区配建的人防工程在哪里？

此外业主们还反映：负一层车库和负二层车库出入口被分开后，负二层车位被开发商给了同为其开发的隔壁小区凤鸣华府租用，却不允许本小区业主在负二层临停或租用，这究竟是何道理？

2、灞桥区合能十里锦绣小区：

人防车位委托第三方公司销售，业主买了后担心权益难保障

第三方公司在院内卖车位

负一层的人防车位

同样是在卖人防车位，灞桥区半引路合能十里锦绣小区却不是开发商在卖，而是一家第三方公司在卖。

6月20日下午，华商报记者来到该小区。一进小区大门不远，就看到前面摆着一张销售车位的桌子，两名女子在那里坐着。

看到有人询问，其中一女子介绍，负二层车位6万元，首付10500元，尾款可在下月中旬一次结清，也可选择按揭贷款。受疫情影响，车位价格已经降了，去年卖的是6.6万元。而负一层的车位去年卖的是8万，今年是7.5万。

“你们是代开发商销售吗？”对此问题，这位女子表示：他们不是开发商，是开发商把车位抵给了他们。“我们要把这些车位变现，正在做活动，手续还是开发商给帮着办。签订的是使用权转让合同。约定使用时间是20年，到期后自动续期。”

她说，她们销售的不仅仅是这一个小区的车位，西安市其他小区的车位也有卖，大都是没有产权的人防车位。“人防车位开发商也没有产权，产权是人防办的，相当于是国家的。开发商只有使用权，但法律规定谁开发谁受益。”

她推荐买人防车位，说产权车位不仅价格高，买卖还要交契税；人防车位价格比产权车位低，转手也不用交税。如果国家将来要收回，合同约定会给退款的。“我们是产权车位和非产权车位都在卖，只要开发商有销售任务，我们就跟他们签订合同帮他们卖。”

该小区业主黄先生说，他先后买了两个车位：一个是产权车位，一个是非产权车位。其中，产权车位是2019年买的，价格5.1万多元，车位在负二层，签订的合同是《商品房买卖合同（预售）》。合同约定中的土地用途为车位，土地使用权终止日期为2082年12月。非产权车位是2021年12月通过第三方公司买的，已付款1.2万元，位置在负一层，签订的合同名称为“地下车位使用权转让协议书”。其中约定“车位使用权期限自甲方交付车位之日起20年，到期后自动续期，单次续期年限不超过20年，总续期年限不超过土地使用权年限。使用权限期（含续期）满后，按照国家相关规定执行，如能继续使用，乙方应当按照法律规定缴纳相关税费，乙方不再向甲方支付使用费。”“乙方明确知悉本协议所述车位为人防车位，本协议签署后，乙方对该车位仅具有使用权，甲方无需为乙方车位办理产权登记，双方亦无需签订购房合同并进行备案，乙方不得将该车位转让给第三人，仅可自行使用或转租。若人民防空主管部门根据相关规定对该车位强制征用，乙方应无条件配合”。

根据约定，黄先生需要在7月13日前支付使用权转让款7万元。但看到西安市人防办发布的消息后，黄先生很担心自己购买的人防车位相关权益得不到保障，他希望能把这个车位退掉。

该小区物业人员称，车位销售是开发商的事，和物业没有关系，开发商是西安永进合能房地产有限公司。物业人员给提供了一个开发商的座机号码，打过去后需要报分机号码，物业人员却称他们也不知分机号码是什么。又给了一个400号码，打过去之后却是成都合能房地产有限公司，接电话女子称公司总部在成都，可帮助联系西安的公司。听闻是想退车位，该女子追问是否在签订合同前已明知是人防车位？得知是媒体记者希望就此事进行采访，该女子转而表示自己无法帮助联系，建议由当事人自己和开发商联系。

3、曲江新区金辉世界城小区：

地下车库全面禁止业主临停，装有人防门但哪是人防区域不清楚

地下车库内大量被锁的车位

车位旁边的人防门

A区门口全面禁止临停的大牌子

业主在抖音发的白天晚上堵车场面

小区内金滹沱一路东口和西口都设置有停车收费亭

金辉世界城A区位于曲江新区，北边是南三环，东边是公田一路，东北角的三环桥是连通三环内外，贯通南北的重要通道。

据该小区业主介绍，A区负一层尤其负二层有大量空车位，却被开发商上了锁，有的挂了车牌号码却长期不见停车。为逼业主买车位，从去年冬天开始，物业就开始对临停业主采取各种措施进行限制：本来在物业登记办理过的出入证不能用了，每天在车库出入口都会看到一些生面孔在检查开车回家的业主。临停业主每次进地下车库都要报房号、手机号进行登记，而且需要长时间在车库入口排队，里面出来一辆才能再进一辆。此举导致周边几条道路的交通经常拥堵。与此同时，小区院内竖起了大牌子开始销售车位。

“车位太贵了，不少业主买了房之后贷款还未还完，没有能力买车位，希望能继续按物价部门规定的每8小时5元的价格交费停车。物业的人说地下车库已经停满了，其实是有大量空车位锁着不让业主临停。这样做就是为了配合开发商卖车位。业主们就住在这里，不在楼下停车还能在哪里停？业主们为此也报过警，但警察来了也解决不了问题。在经历这样的停车难一段时间后，3月21日，金辉世界城A区地下车库入口树起大牌子，开发商和物业同时告知业主4月1日彻底取消临停。此后业主们被逼要么买车位，要么向买了车位不用的业主租用，或者到附近小区租车位。”

A区负二层装有很厚实的人防门。但据金辉世界城车位销售人员介绍，A区地下车库的负一层和负二层全是产权车位。

业主比较疑惑的是，如果全是产权车位，小区用于战时保命的人防工程又在哪里？据车位销售人员介绍，A区人防工程就是各楼栋底下的那些区域。

不仅A区业主不清楚人防工程的具体区域在哪里，D区一位业主说，他虽然也看到D区地下车库装有不少人防门，但并不知道具体人防区域在哪里，他买的车位被告知是产权车位。

地下车库不能临停，小区各个区域之间的道路被安装了很多护栏也无法临停。一些门面房门前原来砖铺的广场被铺了沥青路面改成了停车场，A区地下车库入口东边的门面房前的一片区域，因为被改成停车场，地砖被辗轧得破碎不堪。但业主们想要临停也只有这些区域，收费每小时4元，停车一天就是96元。收费亭拦路建在分隔金辉世界城南区和北区的道路东西两端，收停车费的不是金辉物业，而是一家叫坤翔的公司。

花了巨额资金买房，不买车位连家都回不了，业主们为此意见很大。业主们介绍，物业公司为平息矛盾，目前采取的办法是有特殊情况需提前打电话给物业报备后才能短时间进入地下车库。业主若需要在地面停车场临停，到物业公司办了业主证明后才能给减少收费。但地面停车场面积很小，很难找到空位，而且停车条件很差，不仅进出不便，很容易和别的车剐蹭。

业主们不理解的是，建地下车库本就是为了满足业主的停车需求，为何那么多空车位宁可锁着也不让业主临停？建设人防工程是开发商必须要履行的法定义务，但具体区域在哪里为何不明确标示，地下车库到底有没有人防车位？金辉世界城南区和北区中间的金滹沱一路到底是市政道路还是小区内部道路？在这条路东西两端拦路设岗的公司到底有没有权利收取停车费？

近日，华商报记者分别向该小区物业公司和开发商当面提出了这些问题，但截至发稿未得到任何回复。

4、航天基地增源航都绿洲小区：

全部以使用权转让形式签合同，业主买了人防车位担心权益难保障

车库入口的人防门

地下停车场内部

待售的车位

买了人防车位而担心权益受不到保障的，还有位于航天基地的增源航都绿洲小区的业主。

6月22日，华商报记者到该小区进行了实地走访。该小区地下车库只有一层，地势高低起伏较大，大部分车位都挂着车牌号，少数车位挂着“待售”字样。在多个出入口，笨重厚实的人防门非常显眼。

业主岳先生说，他2020年花18万元买了一个地下车位，买之前开发商说是有产权的。但买了后却迟迟不见给发产权证，就到物业公司和开发商处去询问，才知道自己买的是人防车位。了解人防车位后他发现，人防车位的建设是纳入到建设项目开发成本的，其所有权是国家的。但他们小区的地下人防车位已经被卖了很多，而且还在继续售卖。

岳先生认为，既然人防工程的建设成本是纳入到建设成本里的，开发商再把人防车位卖给业主，就相当于是二次销售。而把人防车位卖给特定业主使用，同时也侵害了其他业主的利益。因为如果这些车位不能买卖，开发商只能通过短期租赁或临停收费来获得收益，就可以更方便全体业主使用。现在开发商以转让使用权的方式获取收益，其实是一种长租代售的变相销售行为。他很担心自己买了这样的车位，后续权益无法得到保障。

该小区一位女业主说，增源航都绿洲小区有些房是一些单位给员工的福利房，房子带车位。她是买了一套这样的二手房，房款中把车位就包含在内了。车位价格大概15万元，是随着房子走的，房子户主是谁的，车位就是谁的。

该小区物业公司工作人员说，小区车位配比是1:0.8，全都是非产权车位，固定车位占比约六成，业主临停也是可以进入的。

对于业主担心的问题，华商报记者走访了该小区的开发商西安增源房地产开发有限公司。该公司市场部工作人员说，这些车位不是出售，而是使用权转让。根据人民防空法的相关规定，他们公司作为投资者，对人防车位平时是享有管理和收益的权利的。“现在我们只是把使用权予以转让，这是我们行使收益权的一种方式。销售合同和转让合同是不一样的，如果是销售合同，我们会给业主办产权证等相关东西。我们和业主的合同写得很明确，就是使用权转让。另外增源航都绿洲小区的地下车位并非全部都是人防车位，但公司给业主办的都是使用权转让协议。如果是业主对合同表述涉及的期限有异议，超过部分若法院认定无效，我们可以再跟业主签订协议。”对于为何都要以使用权转让的形式来处置，几十年后怎么办的问题，这位工作人员表示：这是公司定的，几十年以后的事现在没法掌握，所以没法回答。

5、长安区国色天香二期：

给车位上锁制造紧张氛围，业主发函要求开发商公开车位种类

被锁的车位

开发商在电梯里张贴的“销售告知函”

长安区国色天香二期的业主们，也在为停车问题伤脑筋。业主王先生反映，开发商6月份以来为了卖车位把车位上了锁，给业主停车造成很大问题。

王先生说，小区空车位很多，业主平时以临停为主，买车位的较少，因为车位价格太高了。产权车位18.1万元起步，还有1万元的税。从6月20日开始，开发商在电梯里贴了车位销售告知函，说是“逾期未购买产权车位的业主视为放弃优先购买权”“本活动结束后，如小区车位售罄，请各位业主自行购买/租赁其他业主的车位以解决停车事宜”。同时锁了几十个车位，挂了私人车位的牌子，导致停车紧张。

“虽然小区目前还没有彻底禁止临停，但业主每次开车进车库都要登记一遍房号信息。人防车位目前没有锁，还是可以临停的。但临停车位数量有限，回来晚了就没有车位了。作为业主，我们的愿望是：希望能继续临停，按规定价格收取停车费；如果是业主买了车位，希望能公开真实信息，不要锁车位故意制造车位少的紧张氛围。”

根据业主们提供的资料，开发商和买车位的业主签订的是“地下停车位使用权转让合同”，供勾画选择的车位类型有：标准车位A/B、微型车位、子母车位、带仓库车位、特殊车位等多种，却对是否属人防工程这一重要信息未列其中。

业主罗女士是一名律师，她说，有业主怀疑开发商可能把人防车位卖了。6月21日，业主们在长安区人民政府官网上向长安区住建局和人防办申请公开他们小区的地下人防车位和商业车位等分布图。后来长安区人防办工作人员回电话说，因为涉密原因人防规划图不能公开，后来安排工作人员到小区来给业主们指了小区两栋楼下的人防区域。

罗女士说，根据开发商的通知，如果业主不买，就准备对外销售了。业主们为此给开发商西安天都房地产有限公司发了一封“关于《国色天香2期车位销售告知函》的复函”。

复函中说，根据我国现行相关法律，小区内车位分为以下三类：人防工程车位、纳入公摊面积的停车位、商业停车位。其中人防工程车位，产权归国家所有，开发商不得出售；纳入公摊面积的停车位，归全体业主共有；开发时规划为停车场地、符合产权登记技术规范，且建设费用未列入开发成本和分摊面积的商业停车位，所有权属开发商，业主出资购买后享有车位权属证书，但该部分车位应优先满足本小区业主需要。希望开发商能向业主公示《国色天香2期车位销售告知函》中销售车位的方位、数量、性质，以及是否具有向社会公开销售的权利。同时明确人防车位、纳入公摊面积的车位以及商业车位的具体方位、数量、价格及车位性质等，供业主自主选择。

复函中还告知，小区内除人防车位和公摊车位外的商业车位部分，开发商有权公开对外销售，但须与业主协商，并征得业主同意。而排除业主灵活租赁车位的可能，则涉嫌强迫交易，侵犯了业主的选择权与公平交易权。

但截至目前开发商并未应业主们的要求对相关信息予以回复。

华商报记者注意到，开发商在和该小区业主签订的“地下停车位使用权转让合同”中，有的地方表述是“购买车位”，有的地方是“购买车位使用权”。关于使用年限，是和商品房买卖合同中约定的土地使用年限相同。据业主介绍，该小区也有产权车位出售，签订的合同是《商品房销售合同》，可以办理网签。

6、浐灞生态区天香心苑：

业主买了属人防区域的机械车位，每次坏了修复都要很长时间

停车场出入口的人防门

人防工程区域内安装的立体机械车位

李先生住在浐灞生态区天香心苑，让他担心的又是另一种情况。

据他介绍，天香心苑小区是一个“城改房 商品房”的小区，1号楼、2号楼属于城改房，其他5栋为商品房。城改房住户的车位，是分房的时候直接给村民分过的。对于商品房业主，车位的销售价格是7.2万到11万元不等，这些车位是利用人防空间建设的机械车位。

李先生说，他买的是二层车位，价格为7.8万元。签订的合同是使用权转让协议，使用期限与住宅一致，但无权参与业权分配及其他任何利益分配。而且合同中还约定：该车位所在建筑物的在建筑工程及相应土地使用权已设定抵押或有可能设定抵押，乙方同意上述抵押，甲方设定或变更抵押时无需通知乙方。此外据他了解，该车位位于人防工程区域，但这些重要信息在合同中并未体现。

“尽管合同约定对业主特别不利，开发商要求业主们必须购买车位，否则就不能进车库，只能停在路边等着交警贴条了。而业主买了停车设备后，他们也不做维保。我的车位6月24日晚上降不下来，车没地方停。第二天上午物业公司一上班就给他们反映，一直到6月30日才修好。这已经是第二次出问题了，每次处理问题都需要很长时间。上一次是4月26日，也是车位降不下来，之后花了4天时间才弄好。这次是用了6天时间。我现在很担心，如果那一天车在上面降不下来，我又急着用车该怎么办？”

在人防区域是否允许装充电桩，能否装设机械车位和充电桩？

西安市人防办法规与平战处负责人表示，法律虽然没有规定这么细，但有一个原则：在鼓励平时使用人防工程的同时，不能破坏或降低人防工程的防护功能。基于这一条原则，装设汽车充电桩时若不会破坏或降低人防工程的防护功能，是可以安装的，但在墙上穿孔是不允许的，因为人防工程穿孔是有严格技术规范要求的。装设机械停车位也同样需要考虑对人防工程防护功能的影响，建设前必须要经过人防办审批业务部门的审核。

律师观点：

过长期限的使用权转让应属变相销售

地下人防车位以使用权转让协议来处置是否有效？开发商是否有权对人防车位使用权进行转让？

陕西言锋律师事务所主任律师贾涛认为，《中华人民共和国人民防空法》第22条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”因此，修建防空地下室是开发商应尽的法定强制义务。而如果小区不具备建设条件，还应按规定缴纳防空地下室易地建设收费。

从权属角度看，虽然开发商建设了防空地下室，并不意味着开发商就是人防工程的所有权人。按照《中华人民共和国国防法》第40条的规定，国防资产归国家所有，而人防工程亦属于国防资产。所以一般认为，商品房小区的人防工程所有权也应该属于国家所有。但商品房小区内的人防工程情况特殊，在建筑结构上一般属于房屋的基础。全体业主买了房屋，随着物权的转移，房屋的基础也理应属全体业主所有。但同样因为是人防工程，全体业主在所有权上很难得到认定。

一般来说，不动产所有权具有四项权能，包括：占有、使用、收益以及处分。没有所有权就没就无权占有、使用、收益以及处分。根据《人民防空法》第五条的规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，该条规定尽管是赋予了开发商有权管理使用和收益，并没有将所有权确权或让渡给开发商。简单说开发商有权管理使用和收益但仍不是产权人。而且所谓“转让使用权”已涉及到所有权中处分权能，而开发商压根无权处分。

开发商因为“投资者”的身份获得了对人防工程的使用和收益，这相当于是作为所有权人的国家赋予了“投资者”有权管理使用和收益。但“投资者”到底该如何理解，业主和开发商的理解也不尽相同。因为不少业主认为，随着房屋销售后物权的转移，全体业主才是最终投资者。何况在商品房预售制度下，业主买房的行为本身是消费，也是投资。

在这样的情况下，开发商以长期的使用权转让协议，对自己本没有所有权的人防工程进行处分，一方面可能会提前获取了房屋销售后本不该归属自己因所有权产生的收益；另一方面长时间的使用权转让协议，也侵犯了所有权人的处分权。因为在我国土地使用权最长也才70年，签订和房屋期限相同的使用权转让协议，这种作法本质上就是以使用权转让的形式代行了对所有权的处分，属于变相销售。这种做法违背了“物权法定、物权登记”原则，即不动产所有权不能拆分上述四项权能进行处分，也不能将四项权能中部分权能进行变动登记。

所以，从物权权属角度来看，开发商以投资者身份虽然有权使用、管理人防地下室并享受收益，但无权出售，并不享有转让权。所谓“车位使用权转让协议”实际是上租赁合同，承租人所支付的“转让款”实际是租金。

从行政许可角度看，开发商使用人防工程，应当经人防部门批准，而该行为是一种行政许可，是针对特定的人作出的，除有法律规定外不允许转让。西安在2021年出台了《人民防空工程平时开发利用备案登记办法》，办法中明确规定：人防工程平时开发利用实行备案登记制度，且《办法》第六条也明确了人防工程实际使用单位在合同期内不得擅自转租人防工程使用权。

因此，无论是从物权权属角度还是行政许可角度来看，开发商都没有权出售和转让使用权，只能进行出租。值得注意的是，租赁合同的租赁期限最长不得超过20年，超出20年租赁期的部分无效。

华商报记者 石铮

来源：华商网-华商报

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