长春二手房价能下调吗（长春是一个没资格）

新政调控加码后，7月11日至13日，住宅零供应终结，4134套住宅下预售证。与此同时，政府整治楼市乱象力度也非常大，对“一房一价”公示信息不规范、涉嫌认筹认购违规销售行为，进行了处理。于是，我们看到，新房市场“冷静”了。

而今年上半年，不仅一手房市场很“混乱”，二手房市场也比往年要热，于是出现个别乱象。

尤其新政释放后，楼市0供应维持近一个月，更有粉丝在后台留言：二手房涨势明显，有一二手房价倒挂的苗头。

长春房地产业协会的数据显示，2018年6月，二手房交易9661套，同比增长24.6%，环比增长12.2%。其中，住房交易9282套，同比增长24%。

那么，长春在新房供应量减少的这段时间，二手房市场增量明显是否正常？有没有一二手房价倒挂现象发生？二手房市场怎么样？这两天，房报君走访了多个二手房中介机构。具体情况接着往下看。

NO. 1｜壹

个别二手名校学区房价格高于周边新房

在房地产报挂牌的房源中，高新区吉大慧谷学校另一小区，一个91平方米的房源，挂牌价约95万元，单价约10440元/平方米。而同样是该小区，目前仍有房源在售的项目，销售中心目前在售的91平房源，10500元/平方米。

此前该项目的高层产品，均价9000多元/平，后续的高层新品，预计均价得达到1万元/平方米以上。

可以看出，名校旁的部分房源是出现二手房比新房贵的现象，但只是个别房源。

再看看价格一直较高的朝阳区的二手房情况。

据某二手房中介相关负责人邢女士介绍，长春朝阳区富苑华城最近成交的房源，成交1万-1.1万元/平方米。

领秀朝阳小区二手房成交价格约1.1万元/平方米，领秀朝阳上院小区二手房成交价格达1.2万元/平方米。

这些二手房源都是精装修。周边没有在售新小区，但同样是市中心的南关区某即将开盘的新项目，精装修，预计均价1.2万-1.4万元/平方米。

市中心的二手房价格也并未高于新房价格（名校学区房除外）。

NO. 2｜贰

6月份二手房交易同比增长24.6%，二手房交易为什么火？

前段时间，长春房地产交易大厅特别火，排队现象明显，因为调档的人多，包括孩子上学的以及银行办理贷款时不再接受公证书，而是要求所有办理贷款的房屋必须调档等原因。

上半年交易量也比较高，正常过户的也较多。房报君对此还做过报道（点击查看《凌晨4点排队办件，长春二手房市场怎么了？》）

2018年1-4月份，长春商品住房销售只有25733套，比二手住房交易数量少了657套，新房销售首次在同一时间段低于二手住房销售量。

据吉林省置晟金融地产集团董事长介绍，近阶段二手房咨询量和各中介门店到访量略有增加，整体比较平稳。新政后，二手房市场也比较冷静。二手房某中介机构负责人邢女士告诉房报君，每年的四五月份，长春以及全国的二手房市场都比较火爆。

长春房地产业协会的数据显示，2018年6月，二手房交易9661套，同比增长24.6%，环比增长12.2%,

交易面积85万平，同比增长19.88%，环比增长10.8%。

其中，住房交易9282套，同比增长24%，环比增长12.09%；交易面积78.8万平，同比增长22.46%，环比增长12.69%。

最近两年，二手房交易量的增长幅度都超过20%。据二手房行业业内人士介绍，由于新房涨幅较高，二手房价格整体来说比新房低。而且随着城市的扩大，新房都比较偏远，而各新区相应的交通、商业等配套尚不完善，所以刚需人群有很多都转向二手房市场，尤其是老家是外五县毕业后留在长春工作、安家的人群。

NO. 3｜叁

上半年二手房市场涨幅太快，出现部分乱象

上半年，长春不仅一手房涨幅过快，二手房涨幅也很快。邢女士从事二手房行业多年，她告诉房报君，今年二手房市场涨价比以前涨的快。“之前富苑华城每平8000多元，后来直接就每平万元以上了。”邢女士说，尤其今年上半年二手房房价涨的太猛了。

据吉林省置晟金融地产集团董事长王义全介绍，二手房价格不像新房价格，一房一价，二手房存在挂牌价和成交价，买卖双方协商同意就可以，卖方挂牌价与最终的成交价一般相差大约2-3万元/套，最多3-5万元/套。

在价格涨幅很快的上半年，也出现了部分乱象。如，“天价”名校学区房，房地产报曾经对二手名校学区房做了一个调查，去年卖1万-1.5万元/平方米的省二实验、东北师大附小的二手学区房，如今涨到2万元/平方米已经是很仁义的价格，涨到三四万的也很多，东北师大附中 东北师大附小的学区房甚至涨到5万元/平方米的也不少见。房报君曾对市中心的“天价”二手名校学区房进行过详细报道（点我查看详情《长春二手学区房4万/平，同比涨100%？谁在吹泡沫？》）。

高新区某中介，在某楼盘开盘后，中介对该小区部分房源加价6-15万元进行销售，承诺可到售楼处改底，释放了一大波房源。房报君看到，一套43平方米的房源，挂牌价63万元，折合单价约14650元/平方米，而该楼盘开盘时，均价约13000元/平方米。这个楼盘这种乱象虽是个案，但却会扰乱到一手房市场。

另外，某中介最近售出的一个房源，买方花161万元成交，而房主只收了130万元，中间的31万差价哪去了？

当然，房报君在近日走访时，很多中介相关负责人都表示，这只是行业内的一个个案。因为有的房主在外地，不了解长春房地产市场上半年的变化，才出现的这种离谱的价格差。还有部分中介，收购一个较破旧的二手房，快速简单装修后，加高价出售。

NO. 4｜肆

个别房源存在价格高于新房，整体尚不存在倒挂现象

房地产报统计各城区二手房挂牌价格显示，6月25日至7月1日，各区域二手房挂牌价格约为6590-10073元/平不等，挂牌均价约7790元/平方米。7月2日至7月8日，各区域二手房挂牌价格约为6777-9081元/平方米，挂牌均价约7790元/平方米。而成交均价会低于挂牌均价。

据克而瑞长春机构数据显示，2018年6月，长春经营性用地供应面积上涨，成交面积小幅下降，成交楼板价3970元/平方米。商品住宅供应缩水，成交面积持续上涨，成交均价8929元/平。

二手房比一手房价格高的房源一直都有，但属于个别房源，最近一年，名校学区房涨幅较大。但是整体二手房价格尚未存在倒挂现象。

NO. 5｜伍

未来是否会出现一二手房房价倒挂现象？

很多粉丝在后台“预测”：未来长春将出现一二手房房价倒挂现象，二手房涨势明显。

那么未来到底会不会出现这种情况？房报君觉得目前来看不会，原因有几点：

首先来看是什么原因会导致一二手房房价倒挂？

一些地方政府对开发商的新开楼盘进行限价，政府规定新房开盘价格不得明显超过周边在售价格，如周边无在售，参考二手房均价（高的不给证）。那么开发商只能在政府的限价令的监督下售房，而周边二手房价又不直接受政府的控制，且二手房交易属于买卖双方自由定价交易，没有明确的价格标准，所以一二手房价格出现倒挂也就不奇怪了。

来源：深圳发布

一二手房房价倒挂会出现什么现象？

1）漫天要价，市场越来越乱。

由于二手房市场不直接受政策管制，属于业主间自由交易，当其突破一手房价格门槛后，价格不受控，加上炒房客等有利可图之人的参与，会直接将售房市场价格搅乱，加上不好管控且一房一价，市场会越来越乱。

2）新房一房难求，摇号模式诞生。

同区域新房售价低于二手房售价，新项目、新园区、几乎相同的配套资源，相信几乎所有人会选择新房市场，不光是购房者，炒房客 投资客等也看准了“新房价低，转手赚钱”这一模式。所以会出现新房需求较大，摇号模式正式到来，这个现象在南方比较普遍，而长春却并未涉猎。

长春会不会出现一二手房房价倒挂现象？

房报君认为，短期内不太可能。形成倒挂现象的原因有是限价。

限价好像是最近政府在做的事，然而房报君认为，长春房价还没有到南方城市那样需要严控，本轮新政是要打击开发商胡乱要价，整治市场乱象为主，部分售价过于高的会被削尖，而大部分房源还是适当售价重新销售。

所以目前长春市场不具备一二手房倒挂条件。

二手房整治政策要来？一二手倒挂可能性不大。

据房报君了解，自6月起，长春各大银行提高了二手房贷款首付比例，首套首付30%，利率上浮20%，二套首付40%，利率上浮25%。而且50平以下小面积的房源，顶楼 边户，部分银行不给贷款了，加大了二手房准入门槛。

据业内人士介绍，今年上半年，一、二手房市场都比较火，所以二手房市场出现了漫天要价、哄抬房价、炒作学区房等乱象，但是新政后，最近一段时间，不仅一手房市场净静了，二手房市场也比较平稳。而且每年7月份以后就到二手房相对淡季了。

房报君提醒，二手房挂牌价格一般遵循以下几个规律，对比之后定价。

1）同区域新房价格；

2）同区域过往交易的价格；

3）自我升值预期和成本（购房、装修）；

4）自己售房的因素，着不着急，多种因素等决定价格。

对于二手房市场，一旦出现倒挂现象，将对一手房市场有很大影响和冲击。

长春住房保障和房地产管理局相关负责人对此表示，针对二手房市场，近期房地局也将出台相应政策，对二手房市场个别存在的乱定价、哄抬房价、炒作学区房等问题进行整治。

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