北京十大潮商地产(三里屯背后最大赢家)

撰文/ 《财经天下》周刊作者 赵子坤 倪萍 薛永玮,下面我们就来聊聊关于北京十大潮商地产?接下来我们就一起去了解一下吧!

北京十大潮商地产(三里屯背后最大赢家)

北京十大潮商地产

撰文/ 《财经天下》周刊作者 赵子坤 倪萍 薛永玮

编辑/ 董雨晴

那里花园,变“废墟”了?

6月底,一张破败的建筑照片在北京生活圈里流传,图中的主角正是“那里花园”。它曾被誉为“三里屯后花园”,主打地中海度假风,一度坐落着一众颇具异域风情的餐饮店。

它的入口隐藏在三里屯南北区之间,一道并不起眼的白色拱门,旁边是小鹏汽车全国首家旗舰店明亮的落地橱窗。

(那里花园南侧,图/《财经天下》周刊)

去年年底,三里屯迎来了一场改头换面的“焕新”。太古里南区的地标,优衣库大楼迁址至西区——此前,这是雅秀大厦。

在叨念声中,人们想起了消失在2017年的“脏街”,这个连接南北区的杂乱街道,曾有小摊、有跳蚤市场,连接了贵价潮牌与市井商贩。也在三里屯的改造提升中变得干净整洁。

上一次大规模怀旧,人们怀念的是三里屯幽暗、杂乱业态之下野蛮生长的汩汩活力。“以后,年轻人们只知道三里屯就是太古里。”

每一次业态变迁背后,都有商业改造城市的故事。

“那里花园”还会营业

“三里屯”,是北京市朝阳区下辖三里屯街道的简称,因距老北京内城三里地得名。

作家冯唐在《三里屯前史》中回忆,上个世纪90年代,三里屯还只是“一堆没脸没屁股的六层红砖楼”,除了几个花坛、树,跟别的地儿没什么不同。

不过,人们如今提及三里屯时,多指的是从工体东路与北路交界处算起,四周所覆盖的商圈,包含酒吧街、太古里、SOHO、工体等建筑群。

这些除了“红砖楼”外的新鲜商业物种,是逐渐生长出来的,新三里屯。

今年夏天,一则消息显示,坐落于三里屯北街81号的那里花园将被拆除,一时间吸引了不少人前来打卡留念,或者是在社交网络上追寻属于这里的记忆。

和很多人一样,听到那里花园的“拆除”时,温良觉得,关于北京的记忆“坍塌了一角”。

“那里花园”是许多人心中的特殊存在。因其洁白的拱形建筑、连片的弧形露台、高大的绿植构成了独具特色的地中海风格。在这栋略显局促的小楼里,汇聚了西班牙、墨西哥、意大利等各地的特色美食,精品咖啡馆和各式各样的露天酒吧。

温良就在附近工作,他会趁着午休闲暇和朋友们来到这里吃饭,或是站着买一杯咖啡带走。在他看来,既有异国特色菜、又兼具本土美食的那里花园提供了丰富的选择。四周漂亮的建筑也让他 “从快节奏的生活中放松下来”。这一切使那里花园看起来并不太像一个商业化的场所:温良觉得,审美化的建筑和包容性的美食体验,构成了一种“可以探索的、多元化的生活方式”。

7月初的一个工作日,《财经天下》周刊在现场看到,一株株近人高的绿植密集摆放在白色小楼前,隔着窄窄的通道,那里花园进出口拉起了围栏。傍晚时分,不时有人上前询问或拍照,而一旁身着制服的保安人员不得不反复提醒“暂停营业,不得进入”。

不过,根据值守保安的介绍,那里花园只是物业公司发生了更替,后续将继续营业,目前商户们正进行翻新装修。据悉,做房地产投资及开发运营的嘉铭投资正是其口中提到的新管理方。一位佩戴嘉铭胸牌的清洁人员称,恢复上班几天后,他们发现,新的管理层就位,租户也随之开始了翻修工作。“几乎绝大部分商户都在装修,预计施工期要在两个月左右。”

事实上,关于那里花园的改造,网上已有众多流言。《财经天下》周刊向嘉铭投资致电,其前台人员回复称,今年7月,嘉铭投资的确已经接手了那里花园的物业管理。

一位接近双方的知情人士表示,在与嘉铭投资沟通后,约有三分之一的租户决定离开,其余三分之二的租户仍将在未来一年中留在那里花园。而随着重新开业,未来一年内,白色地中海的建筑风格有可能会保留,“但肯定不能叫那里花园了”。嘉铭投资方面也向《财经天下》周刊证实了更名的说法,但新的名称尚不清楚。

据知情人士透露,那里花园的更名是因为此前运营方的坚持,“二房东说所有拿不走的,都要带走。”

此外,上述双方都不能明确重新开业的具体时间。一位核心商户透露,本周五(7月8日)多数商户或将重新开业,但也受到影响。“我们原来押金还没拿回来,已经签了新合同,新押金。”

可以肯定的是,81号的那里花园商户正在减少。

这种旧业态的撤退并不陌生,2005年前后,随着三里屯南北街的拆迁,“酒吧一条街”也曾在三里屯消失。在这之前,名噪一时的“服装街”与“汽配街”也被拆除。

2007年时,三大地产商共同瞄准了三里屯地块,3.3大厦、三里屯SOHO拔地而起,开放式商业街区“三里屯Villaage”还不被人所看好。5年之后,“三里屯Villaage”由联营转为太古地产的全资自持物业,它也正式更名为太古里。

正如日后人们所看到的,三里屯朝着更加规整、有序的商业形态演进。而在这个过程中,零散的、个体的、混乱的经济业态不可避免地被大型商业的“圈地运动”所覆盖。

潮来潮往的三里屯

在三里屯,有撤退,就会有进击。

被改造后的雅秀大厦是缩影之一,它后来叫“三里屯太古里西区”,从2021年底开始正式营业,引入16家新品牌。

最先入驻的陶陶居是一家粤菜北上的老字号,一开业,北京首店的网红效应就已显现,营业不足72小时,就有代排队取号的黄牛出现,150元帮人取号一次。

曾经和太古里南区LOGO一同构成著名地标的优衣库,现在也搬到了西区,雄踞三层空间。和搬家前相比,新的优衣库门店多了很多创意设计,店内内置了花店,摆放着定价几十元不等的花卉、绿植。

一位优衣库店员介绍称,店铺去年底搬家,以前的店是大型店,而现在的店是“全球旗舰店”、“北京首家”。另外,这也是优衣库继 2010 年上海南京西路店和2013年淮海路店之后,在中国的第三家全球旗舰店,三里屯对优衣库的重要性不言而喻。

除此之外,西区还有另外两家核心店——北方首家NIKE RISE零售概念店和运动品牌迪桑特全球旗舰店。据两家门店店员介绍,和普通门店相比,该类门店都有一个共同点:品类更多、更年轻化、覆盖客群更广、功能也更多样。

2021年底,据媒体报道,在首店、旗舰店的带动下,三里屯太古里西区迅速跃升为全新打卡地,周末日均客流约两万人。

“胖妹面庄”是今年3月才入驻的,开在优衣库的楼上。这家江湖菜馆其实在社交平台上已经火了三四年,其在北京的第一处地址选在一个极难发现的小巷子里,据称排队的人能排到街口,被称为“北新桥排队大王”,是被验证过的人气担当。

一位工作人员表示,来此处开店是因为商场的主动邀请,“不然也不能来这儿呀,这租金多贵”。在这里,16元就能点一份的小面,再花16即可点一份冰粉,人均消费在100元以下。相比同一个商场内那些动辄上百的餐厅,可以说,这里形成了一个西区顾客就餐选择的有效补充。

一位正在胖妹面馆等待叫号的消费者告诉《财经天下》周刊,刚开业时,挑周末来吃,一度排不上号。现在人流没那么多了,但此时也需等待30分钟。还有一位食客,本只打算在此逛逛,但因为看到该面馆定价不高,且适合一人份餐食,于是果断排了号。

这只是三里屯消费业态不断延展的一角。除了全新推出的西区,此前,在连接三里屯太古里南区与北区的三里屯西街过道上,出现了三联韬奋书店、春风习习以及晓岛等文化产业业态。

不过,进击的巨头无疑还是那些国际大牌。去年,ARKET全国首店、Butterful & Creamourous区域首店、中国首家Ralph Lauren拉夫劳伦之家、丝芙兰北京旗舰店等大牌进驻南区。数据显示,2021年,三里屯商圈入驻“首店”136家,成为名副其实的首店收割机。今年,还有HM旗下中高端品牌& other stories、英国伦敦潮牌ACW等品牌的加入。

图/《财经天下》周刊

最显眼的是南区南入口处的两栋标志性建筑,现在由阿迪达斯亚洲旗舰店和潮流品牌Gentle Monster全球旗舰店接手。《财经天下》周刊探访看到,目前这两个店面都仍在筹备中,建筑外围着巨大的挡板,据称将在10月筹备完毕。一座将打通太古里西区与南区的连桥,也计划在今年7月开工。

各个方向都在升级改造、不断扩容。太古里北区,将被升级成一个顶尖奢侈品全球旗舰店集群,承载更多的首店、旗舰店以及奢侈品大牌。作为新消费品牌孵化基地,与太古里北区一路之隔的“三里屯#024”已经亮相,成了新的“网红打卡地”。

放眼更大的三里屯的商圈,通盈中心、三里屯SOHO、世茂工三等新兴商业体都在升级,承接新的办公需求和消费需求。盈科中心还有一片新增的办公区,是改造自太平洋百货。二层以上全改成了办公空间,一层主打咖啡和银行等业态,再地下一层则是餐饮、健身、超市等。不过,走在潮流最前沿的三里屯太古里客流最大,在三里屯商圈中租金也最高。

三里屯似乎永远处在变化之中,据公开报道,有北京热门商场知情人士表示,较大型的购物中心每年的品牌更换率超过20%。

但当潮流褪去,三里屯也需要面对一部分残局。

那里花园旁边的韩国美妆时装品牌3CE门店前,一张“今日暂停营业”的告示已经张贴一个月,玻璃门内,清空的货柜货架堵在门口,官方对此表示,是因“场地租约到期”。

陈冠希开的潮牌买手店JUICE、中国香港潮流买手店Popcorn和日本牛仔品牌Evisu,也传出将停运撤店,这些品牌都在街头潮流兴盛时期引入,在海淘兴起、疫情反复的当下退热。

太古里来了

2007年初,太古地产以48亿元的价格从北京国峰置业手上买下“新三里屯”这个项目的时候,称得上是冒险,开放式街区被认为并不适合寒冷严酷的冬季。当时整个北方地区都鲜有开放式街区商业项目成功的案例。

再者,三里屯并非传统意义上的高端消费商业中心,让其名声大噪的,也是从1990年代逐渐兴起的“狂乱迷醉”的酒吧文化和夜间消费文化。

那时,受北京奥运带来的城市建设浪潮影响,商业项目开始集中涌现,如今我们熟悉的购物中心大多在这个时期诞生:2007年,新光天地(现已改名北京SKP)、金融街购物中心开业;2008年,西单大悦城、蓝色港湾、银泰中心、北京apm陆续开业。

但三里屯的地理位置也有天然优势,其北面毗邻北京最大的使馆区。欧盟、加拿大、澳大利亚、德国、挪威、意大利等数十个大使馆坐落于此,附近还有不少外交公寓、联合国驻华机构及诸多跨国公司总部,是外国人最早聚集的地方之一。

也是在2008年,改造后的三里屯Village开业。彼时,知名广告公司奥美给太古里设计的品牌slogan:“这里什么都是,这里什么都不是。”

这极好地概括了三里屯当时的业态,一个包含了使馆、文艺、酒吧、商超在内的多元地区,一切好的、坏的、文化的、商业的都允许并存。无论你是潮流达人,还是素面朝天的穷诗人,都能自在汇集于此。

但这也许并不是追求稳定、规模化、持续消费的商业体想看到的。于是,两年后,口号改为:“在三里屯Village,选择是一场奇遇。”不难看出,太古地产想要把三里屯往年轻化、潮流化、个性化方向靠拢。

2013年,太古里开始大规模调整租户,进行品牌升级,向消费潮流的方向靠拢,品牌口号也改成了“Let’s Play Fashion一起潮玩”。自此,“潮”成为了三里屯太古里的核心理念。运营五年后,它比以往都更加知道自己需要什么。

2014年的“摩登市集”,至2019年蜕变为“摩登派对”,一年一度的京城潮流盛事也坐落在三里屯。高峰时期,三里屯太古里平均每天有两场活动同时进行,潮男潮女熙熙攘攘,端着“长枪短炮”的“老法师”(指摄影师)们紧随其后,这都构成了一幅太古里独特的时尚潮流图景。

图/视觉中国

三里屯太古里,也成为了太古地产创造性转变社区的一个成功案例,后来,成都太古里照搬了这种“文化 商业”的形式,塑造了太古地产在内地最主要的一条产品线。

随着一线、新一线城市土地资源日渐稀缺,特别是主城区的地价寸土寸金,要以“高性价比”从公开市场拿商业用地不太容易。

太古地产中国内地行政总裁彭国邦就曾谈道,在新的地块越来越少的情况下,城市更新的手法不失为开发商的一个新出路。

最大赢家

总部位于中国香港的太古地产于1972年成立,背靠太古集团,致力发展及管理商业、零售、酒店及住宅物业,本世纪初进入内地市场以来,在多个核心城市“开叶散枝”。

作为一家深耕香港市场的地产开发商,过往太古地产在内地的布局动作谨慎,进军内地市场20年以来,仅开发了位于北京、上海、广州、成都4城的8个项目,平均2.5年一个项目。

而在2021年,太古地产开始明显加码内地市场,频频通过城市更新、合作开发等方式,进一步扩大在内地核心城市的资产规模,并且,这一年在内地打造项目的节奏,明显要快得多。

7月,太古地产与上海静安置业签约,双方将成立管理公司,双方各占40%、60%权益,携手复兴百年张园。

如今,太古地产内地零售物业主要包括:集团全资拥有的北京三里屯太古里及广州汇坊、持有97%权益的广州太古汇,以及分别持有50%权益的北京颐堤港、成都远洋太古里、上海兴业太古汇及上海前滩太古里。

显然,在内地热点城市开发高端型商业综合体,给太古地产带来了不错的投资回报。

今年3月,太古地产公布业绩报,在2021年开出前滩太古里、北京三里屯太古里西区以及拿下上海张园建筑群保护项目、西安太古里项目后,这份财报的情况更引人瞩目。2021年太古地产租金收入总额为125.54亿港元。其中,香港零售物业的租金收入总额22.91亿港币,同比2022年下跌10%;内地零售物业的租金收入同比上涨了27%至31.68亿港币。

除了太古里西区,2021年太古地产还在上海携手陆家嘴,开出了上海首个太古里项目:前滩太古里。这是为上海浦东新区“金靴”地段的前滩国际商务区量身定制,云集巴黎世家、卡地亚、爱马仕、路易威登等国际奢侈品牌。

太古地产预计未来十年内,在国内和东南亚市场投资将超过一千亿港币。其中,中国内地市场,将是重点市场,预计投资资金超一半,且以一线和新一线城市的商业综合发展项目为主,预计在十年后内地的物业组合总面积将增加一倍。

内地市场给了太古地产丰厚的回报。三里屯就是一个绝佳的例子。回望当年,改造酒吧街时期,三里屯并不只有太古里。盈科中心、SOHO、世茂……都算得上是顶级的商业地产项目。但如今,人们提及三里屯,脑海里划等号的也就只剩下临街那座标志性的玻璃外观大厦、南区潮流的旗舰店、网红店、北区五步一奢侈品店的“贵气”街道。

图/视觉中国

太古里开业前,盈科中心曾是三里屯重要地标建筑,楼下的太平洋百货也是风靡一时的大型商场,于2007年实现盈利1284万元。不过,随着太古里等诸多新颖项目的布局完毕,盈科中心被抢去风头,无人问津,急于套现的地产商李氏家族决定脱手,于2014年卖出。

SOHO中国的缔造者潘石屹,也是最早入局三里屯的投资者之一。潘石屹曾以35亿天价拿下三里屯47万平方米的地块,试图在这片毗邻北京CBD地区的土地上大展拳脚。即便是在经济低迷的2008年,开盘三天也有高达41.2亿销售额,被潘石屹称为“奇迹”,他甚至放言,“几年后,这里的价格就是上海最繁华区域商业的价格”。为此,潘石屹当时给出的报价十分惊人,平均售价接近5万元/㎡。

而在今年3月,为了优化资产结构、缓解资金压力,SOHO中国方面宣布,将以七折价格“甩卖”包括三里屯SOHO在内的3.2万平方米的京沪两地优质物业。这也就意味着,三里屯SOHO在未来或将“更名改姓”。

另一边,世贸集团打造的世茂广场工三项目,命运更为多舛。2016年,被贾跃亭的乐视控股以29.72亿元的价格收购,如果顺利的话,会被打造成一个集多功能为一体的项目。然而,就在乐视接手2个月后,贾跃亭远走美国,乐视只得无奈出售此项目,但多次拍卖均无人问津,直到2021年7月,才被中植系旗下的北京卓睿物业管理以16.45亿元拍下。

最初入局的太古、SOHO以及世贸三大势力中,只有太古地产打造的太古里影响不减当年。十多年过去,三里屯太古里的结界圈涟漪般一圈圈向外拓宽,北京年轻人的夜晚有了更多样的选择。

但三里屯,似乎也只剩下太古里了。

(文中温良为化名)

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