深圳大湾区有什么发展？虽是大湾区核心城市

2019年2月18日，中央政府、国务院联合发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》，规划将粤港澳大湾区打造成为国际一流湾区，建设世界级城市群。

作为大湾区的核心角色，深圳正迎来新的发展机遇，2018年，深圳市总产值突破2.4万亿元，同比增长7.5%左右，经济总量首次超过香港，经济总量跃居粤港澳大湾区第一城。

深圳在大湾区中正在发挥越来越重要的作用，其核心引擎作用也将进一步放大，然而，在深圳的经济规模不断扩大、产业升级进行得如火如荼时，产业用地不足却成为制约深圳经济发展的最大障碍。在此背景下，深圳在拓展产业空间、促进优质产业成长方面做出了巨大的努力。

图：深圳产业核心区

深圳是一个土地资源非常稀缺的城市，在几个一线城市中，深圳市辖面积仅有不到2000平方公里，导致深圳人口密度超过8000人每平方公里，人均土地占有面积远低于全国人均水平。

与此同时，深圳在实体经济上保持着强大的活力：统计数据显示，2018年上半年，深圳市商事主体总量累计319.7万户，新登记企业量和个体工商户总量仍高居全国大中城市首位。

按常住人口1252.83万人计算，深圳每千人拥有商事主体255.2户，拥有企业149.5户，创业密度高居全国第一，对于产业空间的需求十分旺盛。

图：深圳市2017-2018年月度新登记企业数量图（单位：户）

深圳经济保持快速发展势头，然而产业空间却日趋紧张。至2017年，深圳城市建设用地规模已达到900多平方公里，接近深圳可建设用地总指标，所剩建设用地已寥寥无几。以南山区为例，目前南山全区可供出让的产业建设用地面积不足120万平方米，与此对应的是，近期共有128家企业提出产业空间需求，未来3年空间总需求234万平方米。

发展空间的不足正使众多企业搬离深圳。2018年7月，华为公司研发部等部门从深圳搬迁到东莞华为松山湖基地，该园区占地1900亩，极大地缓解了华为办公研发生产空间不足的问题。

图：华为松山湖基地

在“僧多粥少”的情况下，深圳市一直致力于通过城市更新提升用地潜力，拓展足量的产业空间，破解产业空间制约，保障产业经济的发展。

从上世纪80年代一批简陋的“三来一补”工厂，到90年代制造型大企业自建的产业园区，再到2000年以来政府主导规划的综合产业园，以及最近新出现的智慧产业园区，深圳的产业空间经历了四个阶段的发展。

为了满足深圳新业态和特色产业园的要求，深圳也不断在发展产业空间方面加码，涌现了一大批典型的新型产业园区。

图：深圳产业园区发展的四个阶段

► 新型产业空间代表——深圳湾生态科技园

深圳湾生态科技园是深圳在发展新型产业空间方面的典型代表项目。深圳湾生态科技园地处深圳湾区的核心地带，拥有188万平方米的产业空间，定位为高科技上市公司总部和研发基地、战略性新兴产业培育发展平台、创新型中小企业孵化器、国家级低碳生态示范园等。

在设计方面，以“多层地表、垂直城市”为设计理念，创造不同功能的多层平台和空间。搭配高层办公和低密度研发楼，注重对创新型企业的孵化培养，为大型企业总部和中小型创新企业提供发展空间，目前深圳湾园区已集聚多家世界500强公司项目及行业龙头企业，上市公司数量超过30家，约1000家园区中小企业均为深圳最有代表性的创新型企业、高成长企业。

图：深圳湾生态科技园

► 制造业产业园代表——全至科技创新园

如果说深圳湾生态科技园主要针对的是新兴产业和研发空间，在制造产业方面，宝安区的全至科技创新园则提供了“工业上楼”这一种解决方案。全至科学园是宝安区重点打造的高端智造载体、“工业上楼”的典型代表，定位为创新型科技企业研发生产办公定制空间、高层生产用房。

全至科技创新园通过在层高、柱距、承重、运输等方面打造特殊的办公产品，同时满足企业生产与研发办公的需求，契合了实体产业生产与研发统合的新需求。

图：全至科技创新园

产业空间是城市发展的重要载体，深圳为保证产业发展空间，提出研究划定产业区块控制线的政策，确保中长期内整体用于工业用地的比例不得低于30%，即工业用地总量不低于270平方公里。

政府对于产业用地的保护效果显著：数据显示，至2017年底，深圳第二产业占比“逆势上升”，达到41.3%，成为当年经济表现亮点。

在用地出让方面，龙岗区对产业用地供给模式进行了新的尝试。2018年12月24日，深圳市龙岗区出让首块“先租后让”地块，该地块是“北上广深”一线城市探索“先租后让”土地供应模式的首次尝试。“先租后让”，是指政府以租赁方式供应一宗产业用地，租赁期限为5年。租赁期限内，若企业的产值、税收等各项指标通过履约考核，则上述土地使用权由租赁转为出让。这一新模式可以帮助甄别、吸引和留住优质产业，保障重点项目用地的精准供应，同时减轻企业负担，有助于实现有限土地资源精准高效化服务实体经济，解决优质产业项目落地困难的问题。

2019年1月8日，深圳市规划国土委正式发布《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（征求意见稿），提出将适用范围限定为工业用地、物流仓储用地等产业用地的容积率调整，产业用地容积及容积率调整可通过新建、扩建、拆建及三种方式组合的路径实施。该规定再次显示了深圳市扩大产业空间、支持实体经济发展、促进产业转型升级的决心。

在当前土地资源紧张的情况下，深圳市依旧保持着较高的经济增长水平和产业活力，这些都离不开深圳在开拓产业空间上的努力与尝试。对于其他城市，深圳在发展新型产业空间上同样具备借鉴意义，如深圳湾生态科技园、全至科技创新园等，有助于城市形成高端产业聚集的优势格局、提升土地利用效率，改变传统的工业用地简单粗放、产业空间不足的弊端。