房地产市场释放重要信号（房地产年中行业观察）

这是熊猫贝贝的第1190篇原创文章：

2022年过半，中国的房地产经济系统，楼市还有房价，出现了一些非常值得关注和分析的特殊表现。

• 一个是全国二手房市场冷淡，但是二手房的价格依然坚挺；
• 一个是2022年刚刚进入下半年，新房房价开始反弹，其实从5月份开始，全国房价就已经筑底上扬，6月份延续着上扬趋势。
• 一个风口浪尖，舆论热议，闹得沸沸扬扬的全国多个烂尾楼业主抱团停贷的事件，所直接关联的商品房预售制，依然坚挺。

这些表现的背后，有着怎样的深层次经济逻辑和需求平衡？

接下来，中国的房地产将何去何从？

未来，该用怎样的理性科学认知，去看待中国的房地产经济和房产？

这篇文章，基于现实，有依有据，将和各位朋友一起，从以上几个中国楼市和房地产经济领域的特殊表现深入剖析入手，挖掘本质，梳理因果，发现趋势，把握方向，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源：头条图库

1二手房卖不动了，为什么还没有大面积大幅度降价的表现？

从2022年开始，无论是新建商品房，还是二手房都不好卖了。这没啥好争辩的，事实就是如此。

无论是从数据，还是从政策环境来看，其实从2021年开始，中国楼市中的二手房市场，就是持续收缩，低迷萧条的趋势的。

新房才是地方政府土地财政的心头好，二手房那点交易成本和信用扩张，是没有理由让地方政府上心的，更何况二手房市场，是炒作变现套利的终端市场，房住不炒，开什么玩笑？

但是只要是有二手市场的城市和地区，其实都能发现这么一种貌似很反常的市场表现：

经济大环境遭遇结构调整阵痛期，市场经济循环承受下行压力的背景之下，二手房市场库存高位，二手房停贷的消息不绝于耳，但是二手房的价格，无论是现实还是网络，却依然坚挺。

不是说供需决定市场，这需求不足，供给过剩的现实情况之下，凭什么二手房价格还能挺得住？这种现象不是个别，而是普遍存在，也让很多原本以为经济承压之下可以捡漏的购房群体大失所望，继而说这是二手房房东和中介的死抗，是一种没有意义的自信和僵持。

其实这种情绪大可不必，看清本质，就能明白为什么二手房就算卖不动，价格还能坚定的原因：

首先来说，二手房的定价，不是市场能决定的。

自己的房子，自己还没有定价权了？不是说市场经济，尊重私有制么？决定房产价格，不就是私有制的体现？

当然，如果是手表，汽车这样的一般商品，这个逻辑是适用的，但是用在房子上面，就行不通了，很现实的一点，中国的房子，市场可以影响涨跌，也能一定程度上给出行情标准价格，但是对于“成交价格”，其实是说了不算的。

要成交，就要通过政府产权转让认证，开具相关的产权证明，否则房产就不具备流动性了，就无法成交，不管在深圳，还是鹤岗，都是这样的。

不然请解释一下什么是“二手房指导价”？

本质上，国家拥有土地的最终定价权和支配管理的权限，就决定了国家才是真正能够给房产定价的第一主体。

二手房价格随便挂，所谓库存高低也没事，但是成交价格，不好意思，国家说了算。

其次，地方政府没有主动意愿让二手房房价下跌。

主动意愿，就是利益动机，二手房价格下降，除了接盘的群体得利，原有房主套现立场，对地方的经济基本面，没有丝毫的好处。

反而会影响地方土地财政的可持续性，二手房是没有系统性金融风险的，价格行情之下，炒房撬动杠杆的风险，停贷情况，问题不大，但是如果二手房降价，那么意味着开发商购置土地建设新商品房的未来预期和利润空间就出现了风险预警。

如果一个城市的二手房价格不稳，持续下行，那么没有任何外来资本以及经营主体，会进入这样的城市拿地开发，做生意是为了赚钱，就是这么简单粗暴。

最后，二手房的价格不是不能降，而是不能降得太快，幅度太大。

人口在持续下滑，房价不能再高了，否则“存地失人，人地皆失”，这样把未来都输掉了。

这个共识和认知已经形成，但是二手房的价格也不能暴跌，短期内大幅度猛跌。

毕竟银行的房产抵押还在那搁着呢，暴跌势必出现大规模坏账，导致金融系统风险；

地方政府还有那么多债务没还呢，房价跌了，地就卖不出去，财政收入的最大头就没了，破产风险怎么办。

中国的政府是不能破产的，前面的债，后面都要想着办法来解决，解决不了，也要温和缓冲，特别是很多高度依赖土地财政的城市，自身缺乏产业和实体回血渠道，这一下子拔掉土地财政的管子，恐怕要出大问题。

综合以上三点，其实可以得出很现实的结论：维系二手房市场的价格稳定，是地方维系土地财政玩法的必然基础。

所以，不管是从经济还是风险的角度出发，二手房的价格，都有坚挺的理由存在。

在中国土地财政依赖没有降到一定程度，实现地方债务风险可控，有新的经济回血渠道出现以前，二手房的价格，会持续坚挺。

图片来源：头条图库

2新房房价止跌上涨，表现背后是怎样的现实和信号？

中国经济经历了上半年的疫情冲击和各种压力，说实话，就算官方和数据表现都说回暖了，但是现实还有很多人没有感受到实实在在的复苏吧？

没想到，就在这样存在滞后的经济环境中，房价竟然提前止跌反弹了？

数据说话：

国家统计局公布的最新数据显示，1—6月份，全国商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

销售面积和销售金额仍在探底。

来源：国家统计局

根据披露的数据，可以计算出整个上半年全国商品房销售均价=销售金额/销售面积=9586元/平方米。

这一数据相比于2021年6月份顶点时期的10485元/平方米，下跌了8.57%。

但细化到每个月会发现，从5月份开始，全国房价就已经筑底上扬，6月份延续着上扬趋势。

国家统计局上个月公布的1至5月份全国商品房销售金额为48337亿元，销售面积为50738万平方米。

由此可以计算出6月份单月的全国商品房销售金额17735亿元，面积18185万平方米。由此可以计算出6月份全国商品房销售均价=17735亿元/18185万平方米=9753元/平方米。

制图：城市财经；数据：根据国家统计局公开数据计算得出

从上图可以看到，2021年6月份是中国房价的分水岭，在此之前一路上涨，在此之后见顶向下，一直到2022年4月见底。

4月份之后开始筑底回升，已经连续攀升了两个月，6月份已经回到了9753元/平方米，回到了2021年10月份的水平，正一步步再次逼近万元。

成交低迷，库存高企，市场情绪和信心都谈不上修复到位，预期更是还在底部，这房价怎么就率先反弹了？

莫不是春江水暖鸭先知？

非也非也……直击本质，其实是高端住宅，豪宅产品，在刚刚过去的两个月时间里面，迎来了一个小高潮爆发阶段。

2022年6月，深圳千万以上豪宅成交507套，环比上升84%，成交均价11.7万元/平方米；上海千万以上豪宅成交2515套，成交均价为11.1万元/平方米；北京千万以上豪宅成交1280套，环比上升164%。

另外，根据数据显示，2022年前5月，全国共计8个城市有单价10万元/平方米以上豪宅成交，总计成交6267套，同比增长10%。

图片来源：网络

数据可能有些艰涩难懂，举个最简单的例子，大家一说就懂：就好比中国的CPI，如果把猪肉和粮食拿掉以后，会出现什么情况？

真实的，正常的刚需楼市，依然低迷，这才是人间真实。

卖得不好的，是对于刚需和普通购买力群体而言的普通住宅；

对富豪阶层的豪宅，成交量同比仍在增加。

其实几个月前我就写过相关文章，这是一个很不好的经济现象，有钱人和民间资本，集中将货币沉淀到豪宅产品中，这是典型的用流动性换取安全性的做法，说明具备经济经营和获得盈利的个人和资本，无处可去，对经济环境缺乏信心，只能通过将手头货币固化成有效资产。

有钱的群体通过购买固定资产来增加自己的确定性，对抗全球性通胀，对抗收入缩水。

而短期内大量的共识形成了供需挤压，拉升了高端房产和豪宅的价格和成交量，而且还能在全国房价数据中产生影响，进一步说明了一种对当下经济缺乏信心的资本共识。

换句话说，拿掉豪宅这种单价高，数量少的样本，才能看到真正的普通楼市和房价情况。

这算特殊阶段的特殊表现和情况，不具备真正的趋势和风向指向意义。

图片来源：头条图库

3商品房预售制寿终是必然，但是想要躺平享受正寝的待遇，时机未到？

2022年进入下半年以来，全国闹得沸沸扬扬的烂尾楼业主开始“抱团停贷”事件，其主因其实就是商品房预售制度。

当然，这里不谈什么舆论热点，做人要讲分寸，主要谈的是根源问题，也就是预售制的走向。

中国有个词，叫做“寿终正寝”，用在预售制上，非常合适，但是要进行一下艺术加工。

寿终不用解释，时间到了，该上哪去上哪去；

但是正寝（旧式住宅的正房）的待遇，恐怕还享受不到。

什么意思？就算预售制已经基本完成了它的历史使命，但是说马上躺平，享受正寝的待遇，恐怕时机还不到。

任务和作用完成了，不过退场的时机还没到，别想着就马上能躺平，站着挑担子等接班。

房改初期，住房市场供小于求，为了提高供应量，让更多开发商可以有资金用于快速开发，所以设立了这一制度。

如今，中国人均住房面积已经超过45平方米，也有数据显示，当前已经建设好的住宅足够30亿人居住。

而中国人口却开始见顶，马上走向下滑。

所以，商品房预售制度，客观上已经不再需要了。

但是在2022年这样的行业下行调整周期，叠加中国经济结构转换的阵痛压力，这个时候叫停预售制，本质其实就是猛烈的抽杠杆，风险不可谓不大。

预售制最理想的叫停环境，应该是楼市上行期，有市场信心和强烈房价上涨预期之下，利益驱动，可以支撑预售制取消带来的房地产经济现金流风险。

呼吁取消“商品房预售制度”，不能在风险和问题爆发的时候，而是需要顺势而行，借助上行趋势消化风险，解决风险。

身体不舒服的时候，或者还在ICU抢救的阶段，需要安心养病，温养调和，这个时候还要玩心跳，去蹦迪喝大酒，那岂不是“趁你病要你命”？

情绪可以理解，但是对于解决风险，化解矛盾，其实还是需要理性和尊重现实规律。

预售制退出历史舞台是必然，是绝对不是现在。

图片来源：头条图库

写在最后：基于表现的梳理和本质的挖掘，分享几点个人的思考和研判观点

文章最后，基于以上近期三个楼市表现的挖掘和深入分析，谈几点个人对于后续中国楼市预判和分析观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家讨论和参考。

1、对于非一线和有经济潜力和产业支撑的新一线头部城市以外，绝大多数城市的二手房行情，实际上是存在明显失真情况的，可以参考计划经济时代的物价标准。

真实的情况是，很多城市和政府，对当地二手房价格托举，有很强的主观能动性。

但是这种情况无法一直持续，均值回归是必然，对于长期承压的城市而言，二手房价格进一步回调下行，只是时间问题。

2、豪宅热销，不是好事，在最近的楼市热点话题冲击下，原本在6月份有所恢复的购房需求，潜在的购房者变得更加谨慎，原本的预期向好，在7月份大概率会变成预期减弱。

基本面和资本共识不在一个频道，这对中国经济在下半年的复苏来说，并不是好事。

不排除国家针对豪宅提前开始征收房产税，或者以其他的行政手段来挤压资本往该去的地方走。

3、人口减少的趋势不可避免，许多高库存区域的房产，可能永远也无法消化，成为固化居民财富的消费品。

4、房价已经严重透支了未来20年的涨幅。无论从实际房价，还是房价收入比来看，中国房价都是世界第一贵的。所以，依靠房产保值、升值，对于接下来中国经济语境和市场环境而言，会越来越难，资产荒是必然的，消费力差异形成的阶层壁垒，也是必然的。

5、君子不立危墙之下，预售制无法马上停止，房地产经济还在回归落地过程，楼市的调整周期还在继续，去杠杆的风险释放还在进行。

所以，烂尾楼风险爆发可能会越来越多，不是万分着急，真的不需要购房。

非必要，不着急买房，属于中国房地产经济的主角时代即将谢幕，未来房地产不会消失，但是就和生活品质好了以后，没有人把西方快餐当做享受和追求一样，绝大多数房子，未来的命运，就是回归普通消费耐用品的角色。

这是良心话，也是一个真正端着房地产行业饭碗的行业人，说的真心话。

以上，就是基于中国楼市在2022年年中阶段，几个表现和动向，进行的专题分析和讨论，和各位朋友们，进行分享。

图片来源：头条图库

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？

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