光明区2023年新盘（光明地价又上调）

7月5日，深圳2022年第二次集中供地挂牌，将于8月4日出让，共16宗宅地。

其中，光明将出让2宗宅地，分别为：凤凰城的A503-0096宗地，商品房均价限4.89万元/㎡；公明的A642-0506宗地，商品房均价限4.72万元/㎡。

那么，这两块宅地的出让释放了什么信号？值得等待吗？今天芒果好房就从位置、周边配套等多方面进行分析，以供大家参考。

ONE

A503-0096宗地

光明城站旁，限价提高4500元/㎡

芒果好房评楼：

从位置上看，A503-0096宗地位于光明凤凰城板块，旁边就是今年4月出让的A503-0095宗地。

该地周边的交通、教育、生态等生活配套都比较完善，还有大量高新产业的支撑，前景较为广阔。

▲光明麒麟山公园

▲有机器位置为A503-0095宗地，空地为A503-0096宗地

从价格上看，该宗地商品房均价毛坯限4.89万元/㎡，和旁边A503-0095宗地的商品房限价相同，如果加上装修就再次站上5字头了。

对比周边的新盘，价格提高了4500元/㎡。例如：在售的特发观月台，均价约4.4万元/㎡；即将入市的中海观园，毛坯限均价4.44万元/㎡。

总体来看，A503-0096宗地的综合表现不错，后面就看其具体的户型设计了，相信会在明年深圳的热销新盘中占据一席。

芒果好房建议：因名额、资金等原因要明年才可以买房的朋友可以重点关注下。但已经有能力买房的朋友就不用特别等待了，毕竟，今年光明区还有不少地段更好，或者价格更好的新盘。

▲A503-0096宗地航拍

宗地介绍：

A503-0096宗地位于光明区凤凰街道，侨凯路和科林路交汇处。土地面积：18925.78㎡；建筑面积：113560㎡；挂牌起始价：21.13亿元；最高限制地价：24.29亿；商品房限均价：4.89万元/㎡。

根据规划，该地将建设住宅103710㎡（其中物业服务用房220㎡）、商业2500㎡、18 班幼儿园6100㎡（用地面积6000㎡），便民服务站（含婴幼儿托育）700㎡、社区管理用房300㎡、通信汇聚机房250㎡。

另外，该宗地应设置一处占地面积不少于950㎡的公共空间，24小时无条件供公众使用。套内建筑面积在90㎡以下的普通商品住房的建筑面积和套数占比不低于普通商品住房总建筑面积和总套数的70%。建筑限高150米，绿化覆盖率≥40％。

▲A503-0096宗地区位示意图

项目周边配套：

●地铁：光明城综合交通枢纽；

●商业：自带的底商（规划中）、中海观园商业（在建）、光明城商业（规划中）；

●学校：自带1所公立幼儿园、旁边规划9年制学校、光明区凤凰学校、光明区外国语学校、育新学校。（提示：有关于学区的具体划分派位，以当年教育局公示为准）

值得一提的是：便利的交通是A503-0096宗地的一大亮点，其距离高铁光明城站约300米。根据规划，光明城站将升级为“站城一体化”的综合交通枢纽。

除已运营的广深港高铁和赣深高铁外，目前光明城综合交通枢纽在建轨道项目还有地铁6号线支线和地铁13号线。未来，光明城枢纽还将引入深莞城际和地铁18号线（规划）等线路，成为深圳西北部重要的交通枢纽。

另外，光明城综合交通枢纽还将结合自然景观形成绿色慢行系统；在地铁、城际连接站顶部打造大型商业设施；在高铁站桥上建设全新运输博物馆。目前方案已定，正在进行可行性研究及建筑方案设计深化。

▲光明城综合交通枢纽效果图

TWO

A642-0506宗地

周边无新房，房价直追凤凰城

芒果好房评楼：

从位置上看，A642-0506宗地位于光明区公明北板块，属于公明的边缘位置。地块邻近深圳市青少年足球训练基地，不远也有地铁13号线二期北延线的公明北站。

但目前周边的生活配套还不够完善，没有大型商业，学校一般，产业也一般。周边以工业区和城中村农民房为主，城市面貌有待进一步提升。

▲A642-0506宗地周边，时间截至2022年7月5日

从价格上看，约4.72万元/㎡的毛坯限价比刚刚入市的公明地铁新盘——金地明峰府高了5000元/㎡。（毛坯限价4.22万元/㎡，备案均价4.5万/㎡，带装修）

比凤凰城A503-0096宗地仅差1700元/㎡，已经追上了凤凰城板块。如果加上装修价格，同样也会站上5字头，比目前光明在售的大部分新盘的价格都要高。

总体来看，目前这个项目对比在售和计划入市的光明新盘，无论是位置，配套，还是价格都没有特别的优势。如果未来要卖得好，产品设计要有特别的亮点，价格也要再作让步。

芒果好房建议：无论是上车，还是改善，目前光明在售和计划入市的新盘都有不少好的选择，可以按需选择。如果一定要等到明年，就重点关注凤凰城板块的2个新盘。

▲A642-0506宗地，时间截至2022年7月5日

宗地介绍：

A642-0506宗地位于光明区公明街道，李松蓢炮台路和蓢新路交汇处。土地面积：21039.24㎡；建筑面积：105190㎡；挂牌起始价：14.43亿元；最高限制地价：16.59亿；商品房限均价：4.72万元/㎡。

根据规划，该地将建设住宅95300㎡(物业服务用房200㎡）；商业3000㎡；12班幼儿园4100㎡（用地面积4000㎡），社区菜市场1000㎡，公交首末站1500㎡，邮政所150㎡，公共厕所120㎡，环卫工人作息房20㎡。

另外，该宗地需设置一处用地面积不少于900㎡的社区体育活动场地；一处用地面积不少于600㎡的社区儿童游戏场地；一处占地面积不少于1100㎡的公共空间，24小时无条件供公众使用。建筑限高150米，绿化覆盖率≥40％。

▲A642-0506宗地区位示意图

项目周边配套：

●地铁：13号线二期北延公明北站（在建）；

●商业：茂华百货；

●学校：规划1所九年制学校、李松荫学校、李松荫幼儿园。（提示：有关于学区的具体划分派位，以当年教育局公示为准）

▲李松荫学校，图源：深圳政府在线

THREE

光明宅地限价同比提升

释放了2大信号

据统计，2021年以来，光明共出让13块限价宅地。其中，2021年出让了9块限价宅地，最低毛坯限价4.22万/㎡，最高毛坯限价4.89万/㎡。

这次光明出让的2宗宅地，限价虽然环比持平，但同比依旧提升不少，在2021年全部的限价宅地中都属于上游水平。

图源：深圳乐居

再看看具体入市的新盘。

据统计，2021年7月以来，光明共15个新盘入市。其中，2021年入市的大部分新盘都是5万/㎡左右，带精装。

但2022年，楼市遇冷，新房也开始内卷，各种打折促销，房价返回4字头，甚至低至4万元/㎡。

这次光明出让的2宗宅地，预计将会分化，核心的凤凰城板块宅地预计会带装修出售，站上5字头。公明板块的宅地预计会毛坯出售，房价维持4字头。

图源：深圳乐居

芒果好房认为，这次光明宅地限价的同比提升，释放了2大信号。

1、官方看好光明的发展，未来主流房价或是4-6万/㎡。

4.89万—4.44万—4.89万，从凤凰城板块宅地的V型价格趋势可以看出，官方恢复了对光明楼市的信心，看好光明的发展。

甚至连公明的价格都逼近5字头了，这意味着，未来几年，光明的主流房价将是4-6万/㎡，其中凤凰城等核心板块5字头，公明等其它板块4字头。

2、深圳核心板块的房子YYDS。

最先到达5万 的是凤凰城，重新站上5万 的依旧是凤凰城，你永远可以相信深圳每个区核心板块的房子！

无论楼市环境怎么变化，这类房子都是价值TOP级的存在，而且，超高的现实居住价值也不会改变，是保卫资产的好选择。

这次，光明出让的两块宅地会引起房企争夺吗？对于光明楼市的变化，你怎么看？欢迎在评论区互动交流。

敬请继续关注芒果好房！关于深圳楼市最新的市场及楼盘动态，芒果好房将第一时间跟踪报道。

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