现房销售新试点（多省份试点现房销售）

一直以来，房地产行业政策走向备受关注。近期，楼市再迎重磅消息，多个省份相继表态将试点现房销售政策。据新黄河客户端不完全统计，仅在今年，已有包括山东、安徽、四川、河南在内，至少四省份发布公开文件或在相关会议上做出上述决定。由此，网络上有关是否应该取消预售制的争议热度再起。

事实上，早在2010年，广西南宁就曾传出取消商品房预售制度试点的消息。2016年，进行现房销售政策尝试的城市扩容，比如深圳、南京、杭州等，当时为限制房企非理性拿地，在土地端设置现房销售条件。到了2020年3月，海南率先要求新出让土地建设的商品住房，全部实行现房销售制度，海南由此也成为全国首个推行现房销售的省份。2021年，又有北京、福州、西安等地跟进，同样在土拍环节试点现房销售。

不过，在一些受访的业内人士看来，政策层面由“鼓励”现房销售到拟开展“试点”，意味着相关改革正在提速，但现房销售不能一蹴而就，更应逐步过渡。

图源：上海易居房地产研究院

全国多地推行现房销售试点

多地强化积极探索现房销售制度背后，与今年1月全国住房和城乡建设工作会议上的一段发言有关。当时，住房和城乡建设部部长倪虹表示：“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”这在外界看来，主管部门明确提及现房销售，今后实行多年的商品房预售制度面临着较大的改革空间，现房销售或将成为主流。

很快，山东率先做出部署。1月31日，山东省住房城乡建设工作会议提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。会议还提到，今年各市要进一步加大“保交楼、稳民生”工作力度，管好用好国家专项借款，协调商业银行落实配套信贷支持，紧盯资金支付和工程建设进展，确保逾期房屋按计划节点如期交付。

2月6日，安徽和四川同步跟进，表示将开展现房销售试点。一天后，在河南省住房和城乡建设工作会议上，除了就“保交楼”提出具体时间表外，同样提出将以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。同时，探索建立人房地钱联动机制，郑州市要开展长租房试点，增加租赁住房供应，满足新市民、青年人住房需求。

就此，有地产从业者向新黄河记者表示，与此前在土地端限制企业非理性拿地的政策比，推行现房销售试点的政策出发点明显更偏向保障购房者权益，也释放出政府推动房地产改革的信号。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进将时间线进一步细分，他解释道，2021年上半年是分水岭，在此之后，政策主要是从防范烂尾楼风险、防范房企金融风险蔓延等角度出发的。此外他还认为，“山东、安徽等地的改革，跳出了鼓励和自愿的范畴，而是上升为试点的概念，能级更高。这说明改革的节奏明显加快，也更具有示范效应。”

现房销售占比逐年提升

从2010年广西传出取消预售制试点以来，至今已有13年，从2016年多城在土地供应端试点现房销售政策，迄今也过去7年，记者注意到，各地试点效果不一，例如杭州、南京曾在部分地块出让时尝试过现房销售，但在推行一段时间后，已暂停这一探索。不过相关数据显示，总体而言，近两年市场上现房销售优势更为明显，未来占比有望进一步提升。

上海易居房地产研究院提供的数据显示，自该机构2013年分析现房销售占比以来，到2018年现房比例持续走低，至2021年6月份全国现房销售占比仅9.5%，随后该指标总体处于攀升态势，到了2021年12月为10.4%，而到了2022年12月达到13.9%的水平。严跃进解释说，现房销售占比的拉升，体现了购房者购房信心的变化。过去几年受烂尾楼事件的冲击，风险更低的现房显然更加受宠，使得现房销售的市场占有率提升。

虽然去年全国现房销售同比下降2.3%，销售面积为1.6亿平方米，但在上海易居房地产研究院研究总监严跃进看来，放在全国房地产市场降温的大环境下，能取得这一成绩已属不易，“若对比全国房地产销售的另外两个指标，现房销售数据其实并不差。”数据表明，2022年全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%，全国期房销售面积同比下滑29.6%。与此同时，上海易居房地产研究院预测，经过最近5年政策改革，到2028年全国现房销售规模占比有望达到20%。

具体到省份而言，参与统计的全国31省份中，目前海南的现房销售规模占比最高，接近四成。换言之，海南每10套住宅销售中，就有4套是现房。从2020年实施改革试点以来，可谓成效明显，数据显示，2020-2022年三年期间，海南现房销售的占比分别为20%、24%和39%，有效降低购房风险，保障了购房者权益。

另外值得一提的是，目前市场上出现了现房交易价格低于期房的现象，根据上海易居房地产研究院的统计，2022年现房均价为8326元/平方米，期房的价格为10486元/平方米，两者相差2159元/平方米。对此，严跃进也提示，如今市场上的现房还有很多属于滞销盘或尾盘，所以其价格较低，“但这并非是我们期待的现房交易，所有目前购房者在购买时还需注意相关问题。”

预售制存废之争

众所周知，房屋交易市场上现存现房销售和预售制两种不同的销售方法。预售制是指房企将在建的商品房预先出售给购房者，并由购房者预先支付房款的一种销售方式；而现房销售则是一手交钱一手交房。记者注意到，由于预售制存在延迟交付甚至烂尾的风险，一直饱受诟病，因此有关取消预售制的呼声也不绝于耳。公开报道显示，2006年曾有30余名人大代表提交议案建议取消商品房预售制度，之后也多次被提及。

事实上，房地产行业属于资金密集型产业，如果全部实行现房销售模式，势必对房企提出更高的要求，房企也因此面临更大的资金回笼压力。此外，这一压力并非由房企独自承担，其背后还有金融机构，因此，“一刀切”取消预售制并不是上上选。

现房销售模式对房企有何影响？一家河南本地房地产企业的高管在接受《上海证券报》采访时举例，“同样一笔资金，在预售制度下，可以开发3-4个项目，而在现房销售制度下只能开发1个项目。”其表示，现房销售不可避免地会延长资金回笼周期，让企业尤其是中小型房企资金压力变大。

多名专家同样在不同场合建议，不能因为烂尾就取消预售，事实证明，烂尾楼盘大多是预售资金被挪用导致，故“核心还是加强预售资金监管与银行放贷的问题"。而且，盲目取消预售制还可能导致房企迫于压力不愿拿地开发，或者开发周期拉长，进而导致商品房供应量减少、房价上涨。

记者留意到，2月8日，《经济日报》亦发文强调对预售资金监管的重要性：预售制在短期之内还是主要销售模式的背景之下，应优化商品房预售资金监管。对于预售资金，既要管好也要用好。一方面，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险；另一方面，也要优化预售资金监管。

新黄河记者：

编辑：刘玉红