恒大的华府系怎么样（西门两个价值高地）

上周我们对东门最有代表性的龙潭寺-十陵进行了对比分析--东门两个价格洼地，到底怎么选？

本周我们把视角旋转180度，来看看西边，同样有两个代表板块：武侯新城-青羊新城。

两个板块在房价、发展模式上有很多相似点：

1、有规划在前，对旧有土地、旧房进行改造、重建。

2、有产业落地，依靠产业聚拢人口。

4、有资本先行介入，提升板块整体调性。

武侯新城二手房情况：

目前二手房均价大约在1.1-2.7万元/㎡之间，10年内房龄普遍均价在2.2-2.4万/㎡之间，区域内二手房呈现两极分化，整体发展水平也划分成几个小版块呈现明显梯度。

发展较好的区域以地铁3号线为界，东南侧大开发商云集，金茂、中铁建、中粮、保利等集中入驻，新房房价拉高整个板块调性，整个片区居住品质较高；其次是周边的簇桥、机投片区，主要是安置房为主，二手房均价普遍在1.1-1.2万元/㎡。

保利花园外立面

已交付的房源中（二手房），置信、保利、龙湖等产品品质高于周边，片区内占据2.2-2.4万元/㎡这个区间段。

武侯新城部分二手房挂牌价（图源诸葛找房）

青羊新城二手房情况：

目前二手房均价在1.7-2.8万/㎡之间，普遍均价在2.3万/㎡左右，10年房龄左右的二手房价格在2.4-2.6万/㎡之间，略高于片区均价，两极分化不明显。

青羊新城新房依然占据很大市场，目前绿地、中铁、凯德、中铁建、五矿、城投等知名房企均有布局，片区城市面貌相比武侯新城更好。

青羊新城日月大道路边

二手房数量上相对更少但偏科不严重，“安置房与豪宅齐飞，老破小与电梯房共一街两岸”的情况不太多，不同项目房价差异相对更小。

青羊新城部分二手房挂牌价（图源诸葛找房）

价格：半斤八两

分化：武侯新城更严重

数量：武侯新城更多

层次：武侯新城更丰富

区位而言，两个板块在地理位置上接近，都位于西3.5环线位置，两个板块都依托一条地铁线路，发展路径有很多相似之处。

这一点从配套层面解读也能看出在规划上青羊新城对武侯新城有一定借鉴、学习的成分：

地铁交通来看，四号线横亘于青羊新城，纵贯东西，连接起青羊新城和温江、主城乃至龙泉驿方向；

而武侯新城的核心居住区也是围绕地铁3号线延展，两个板块不分胜负。

新城地铁线走向

商业现状来看，青羊新城已经呈现的有鹏瑞利青羊广场、绿地熙世界购物中心、青羊万达等大型商业综合体以及各小区社区底商；

武侯新城主要由吾悦广场、武侯万达等，以及各类社区底商组成，武侯新城在呈现度上略逊一筹。

青羊鹏瑞利/武侯吾悦广场

教育资源来看，青羊区是传统的“学区大户”，青羊新城目前引入了成都实验小学、东城根街小学、泡桐树小学、石室联合中学等资源（分校区，非挂牌）；

武侯新城目前主要是川大附属实小南区、北二外成附小、龙江路小学新城分校等，教育这一块青羊新城各类公立学校在数量、知名度、口碑上都更胜一筹。

青羊泡桐树小学（绿舟校区）/武侯北二外附小

城市界面和居住环境来看，青羊新城无老破小、安置小区规整，沿光华大道沿线绿化非常好，没有非常脏乱的区域；

武侯新城城市界面较好的主要是保利花园、当代璞誉等住宅区南侧，武侯大道北侧环境较一般，老破小和豪宅区在一路之隔，这一块青羊新城暂时领先。

地铁：半斤八两

商业：武侯新城呈现度、人气稍差

教育：青羊新城数量、质量领先

城市界面：青羊新城整体得分高

回归到区域的顶层设计来看，

青羊新城的产业规划中，总部经济是龙头，金融、商务、文博、科技四个产业为主导。

武侯新城的产业布局主要为科技创新创业、电子商务、特色金融、专业服务为主，属于整个武侯产业布局中的一部分，核心是电子商务。

武侯新城规划示意

从现状来看，武侯新城周边目前主要是家具城、鞋材厂、制药、电子等轻工业，比较有知名度和科技含量的是“西部智谷”；青羊新城周边主要是飞机部件制造、模具厂等制造业，主要是“成飞”的配套产业。

青羊新城规划示意

相比而言，武侯新城在产业多样性上要略胜一筹，成飞主要辐射的还是航空方面产业人口，至于人口质量、人口数量方面，二者很难比较，综合来看，武侯新城在产业方面更具有潜力和优势。

从住房资源的角度来看，

青羊新城无可比拟的优势在于学位，成都去年涨幅最猛烈的板块都和学位息息相关，我们不止一次强调了学区资源对房产保值增值能力的加成，从南城都汇到华润凤凰城--英郡，都从正反面在论证这个观点。学区碾压地段，一街之隔，差价10000

青羊新城部分学校示意

武侯新城缺乏这种学区的沉淀，目前引进的学校大多是知名大学附属中小学校，在教育资源方面显然要略逊一筹。

仅从资源角度来说，青羊新城的确定性更强，有教育作为后盾，但是产业、城市规划的角度来说，二者没有特别明显的差距。

首先是辐射人群，两个区域临近但辐射半径不同，武侯新城对城南的购房者而言距离相对更近，特别是高新区资格，有钱顺位低的购房者，武侯新城适合二套改善。

青羊新城只能辐射到西门，限制了一部分有购买力但非地缘性购房者，就这一点来说，武侯新城似乎在承接外溢购买需求上更有优势。

看重学区优先选择青羊新城，成都的优质教育资源一般都和“老破小”挂钩，如果在学区上有说服力，同时又希望有居住品质，在西门，青羊新城较符合这个要求。

武侯新城的产业布局数量、多样性都远超青羊新城，长期来看，武侯新城在区位、规划上都有一定优势。

,