松山湖零距离简介（松山湖你被谁抛弃）

现在买不起，将来还是买不起一、追捧，下面我们就来聊聊关于松山湖零距离简介?接下来我们就一起去了解一下吧!

松山湖零距离简介

现在买不起，将来还是买不起。

一、追捧

让人意外的松山湖。

2001年，松山湖科技产业园区诞生。2006年底，随着万科松山湖一号作为园区第一个商品房项目华丽登场开盘，拉开了松山湖房地产开发的序幕。

曾经跟当年某盘营销负责人聊起，他说别看卖房时如何的“吹捧”，实际上当时谁也没有想到，在松山湖这块湖边荒地上，房地产市场竟然会一路高歌，最后成为了东莞楼市最具价值区域。

之后，松山湖的房价经常位居全市第一，与城区、临深轮番交替上位。在经过2020年这一波大行情后，松山湖无可非议的成为王者，稳坐东莞楼市的第一把交椅。就连贵为城市CBD、行政中心所在地的南城区，也只能甘拜下风，屈居次座。

也还记得当时有深圳房V忿忿不平，说松山湖的房价竟然超过深圳不少板块，何德何能啊？没办法，鸡头强于牛尾，松山湖现在就是这么强。

彼时的松山湖，是可谓集万千宠爱为一身：环境优美，旅游胜地；国家级高新区，经济高速发展；华为大疆带头，深企争相入园；房价一路上涨，是投资客最爱。楼市前景一片大好，有资格入场的人，个个跃跃欲试，人人恨不能多买一套。

二、打击

高潮之后，迎来打击。

725新政给了东莞楼市当头一棒，其限外的举措，让松山湖楼市突然失去了赖以生存的深圳客群。要知道，在近几年中，松山湖楼市的深圳客占比近40%！松山湖是对深圳客依赖程度极大的区域，所以受伤最重。在725之后，虽然以东莞城区为主的本地客群进行补位，但是给楼市前景留下了巨大的阴影。

半年之后，再受打击。227新政接踵而至，各种打补丁，堵漏洞，持续加码调控。

祸不单行。2020年，由于中米争端持续，明星企业的经营状态大受影响，并拖累关联产业链企业的业绩下滑。在经历了史上罕见的连续三年大涨之后，该年松山湖GDP比2019年下跌2%左右，黯然结束了迅猛增长的历史。

802新政，横空出世，楼市再受痛击。目前，802新政中最具威慑力的“指导价”方案正已在路上，蓄势待发，楼市似乎已摇摇欲坠。

三、现状

四重打击之下，松山湖楼市“盛极而衰”？

二手房交易量急剧萎缩，挂盘价大幅下跌。

针对松山湖楼市，出现了不少奇怪的声音。一些人对的松山湖进行冷嘲热讽，调戏奚落，唱衰不停。各类媒体炒作起哄，推波助澜，制造恐慌。今天来一个腰斩房，明天一个大放血，说松山湖楼市顶不住了，坍塌之说盛行，营造出了即将崩盘的气氛。确实使得一些业主人心惶惶，不知所措。

松山湖楼市，真的要被人抛弃了吗？

四、真相

松山湖楼市，现在究竟是什么情况？

新房非常火。据说二个价格倒挂的新盘，还未放卖就已收筹近千， 最近又说要搞公证摇号，操盘人愁得要死。

至于二手房，自今年227之后开始横盘震荡，挂盘量就逐渐减少，本月比之前少50%以上，捂盘不售。当然，市场上肯定少不了一些缺钱急售大跌价的，比如之前流传的金域松湖、虹溪诺雅的某些房源。除此之外，还有一些缺陷明显的降价房源。不过，上述这二类房源，东莞各镇街都有，却不是松山湖独享。

由此可见，目前的真相是，松山湖并没有被人抛弃。买新房的还是抢着要，二手房也没有见到大量的抛售。至于那些唱衰的人，估计多是没有松山湖的房产，又谈何抛弃呢？

五、走向

未来楼市走向。

虽然现在并没被抛弃，将来会不会被抛弃？逐条解析下影响松山湖楼市的几大因素。

经济及产业发展：明星企业业绩持续下行，但是并没有抛弃松山湖。或在盘活资源，或在调整转型，甚至还有新增投资扩产项目；科学城的发展渐入佳境；大学建设如火如荼；新企业持续进驻；重大投资项目拉动。 预计经济数据比去年略降或持平。

供应：自前年开始，打破8年不供地的局面，每年推出一两块住宅用地。这个动作很重要，新盘可提升区域热度、提高关注度，及时补充新房源，房源供应量不大，又不会冲击市场，避免房龄断层影响区域房产价值。

另一个关注点是HW的三万套人才房的事，不少人担心其推出后会冲击商品房市场。根据现有的情况来看，其并非仅提供给东莞HW，且是分期开发、分批分配，再者并不要求东莞唯一，加上价格便宜，对比其员工的收入水平，属于锦上添花的事，并不会过度消耗对商品房的购买力，对市场影响有限。

关于二手房存量市场。松山湖的楼盘不多，扳着指头能数过来，存量商品住宅总共不到二万套。据了解，约有四成是深圳业主，目前整体入住率约为六成，有三成多是毛坯未装修状态。超过一半是首期业主，其持有成本非常低，供楼压力小。对于他们来讲，除非是急用钱或者置换，否则不会卖。因此，不可能出现大规模抛售房产的现象，二手房价格相对会比较坚挺。想从他们那里拣便宜的机会小。

需求：自725之后，深圳投资客几乎消失，由东莞本地客群补位。其实在2020年以前，东莞本地市场对于楼市最具价值区域的判断存在较大分歧，有的看好松山湖，有的更看好南城。但是经过2020年一役，松山湖完胜南城，本地市场对于区域楼市价值判断趋于一致。彼时，松山湖涨幅很高，不但在东莞最火，在全国也打出了知名度和影响力，到处有人在找“未来的松山湖”。成为全东莞楼市的热点和龙头后，亦受到东莞市场的整体认同，松山湖楼市对于东莞本地的投资吸引力大大增加，对冲了一部分深圳客减少对楼市的冲击。不过，总体而言，整体需求呈减少趋势，这对未来松山湖楼市的影响存在不利影响。而现阶段，在楼市整体下行的大背景下，这种需求减少带来的影响却又相应被缩小和稀释了。

规划定位：松山湖是个园区，全名为“松山湖高新技术开发产业区”。一直以来，松山湖都是按照“产业园区”的定位进行规划发展，而不是按照一个城市的标准去开发建设。后来，松山湖高新区成为了一园九镇功能区的核心，但由于前期规划的不足，后期受到规模地段位置方面的自然条件限制，始终未能成为像苏州工业园区一样的城市新中心，其交通、商业、生活等城市功能配套不足。虽然松山湖近几年一直在推进“产城融合”，加快城市配套功能建设，但也只能起到一些补充作用，无法从根本弥补缺陷，这是件比较遗憾的事。当然，松山湖的“产城融合”的努力也不会白费。比如其北部CBD区域，在万象汇开业、R1开通后，很大可能会成为松山湖功能区的新中心。这个中心区能够辐射周边镇区，极大增加松山湖的吸引力，从周边镇区聚集的人口和购买力对松山湖楼市有利好。

教育：近几年松山湖的教育水平提高很快，学区越来越好，未来超过莞城是必然趋势。优质学区是松山湖楼市的长期利好，其价值会越来越大。

政策：现有调控政策已是史上最严，加上二手房指导价的即将出台，整个楼市必将受到极大影响。松山湖二手房交易量会冰冻，成交价快速下跌。未来一段时间，看不到有迹象显示会继续加码调控，但是很快会看到金融端的放松，比如可能是首付和流水的核查，JYD，利率下行、放款加速等等。不过，这种放松对于楼市的利好程度很有限，杯水车薪。这种趋严趋紧的调控政策，究竟还会维持多久？从目前的各方反应来看，可能没有想象中那么久。

六、预测

松山湖楼市必然会进入下跌行情，但不至于腰斩崩盘暴跌。今年上半年，在市场狂热行情的末期，松山湖确实有极少部分人被诱高成交，这些虚高的成交价并不代表市场价。去除这部分泡沫，松山湖的房价总体还是会比较坚挺。假设调控一年之后，预估市场整体下行底限在20%左右，那么松山湖的下跌幅度比这个数据小很多。

长期来讲，松山湖楼市的前景仍然不错，之前买不起的，将来还是买不起。

再说一点大家比较关注的，就是松山湖与南城楼市的对比。我认为，长远来讲，松山湖的均价仍然会高于南城，而未来南城楼市的升值潜力更大，两地之间优质楼盘的价差会逐渐缩小，甚至某些南城楼盘的价格会反超松山湖。

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