十大房企项目发展（总包终于活成房企了）

开年至今，大家都在疯狂奔跑

就目前武汉楼市的行情而言，还不错

于是，赛道里的每个人，都想挤上这班列车

因为，任何人都不知道下一班车什么时候再来

作为媒体人，最真实的感受是，活动邀请应接不暇

例如上个周六，四个项目落地了活动，从早到晚安排满

善于总结的我（自夸）发现，今年的楼盘活动不仅多，并且还有一个现象

渠道总包，开始大张旗鼓的搞活动了

并且，它与房企的活动逻辑，竟然完成了角色互换

什么意思

开发商搞活动，无论如何要在售楼部落地，目的显而易见为了卖房

总包的活动呢，去大酒店、去东湖边，坐而论道偏就是不着急卖房

这样的现状之下，透露着怎样的趋势

我想，这种转变，与每个人都息息相关

特别重要，今天来聊

01

首先，分享几次最近参与的，由总包组织的活动

对了，何谓总包

对于项目的车位、写字楼、商铺、公寓，甚至住宅发起整购的企业

至于整购之后，如何销售，那又是另一个范畴的话题

某月某日，光谷某公寓项目招商签约仪式，邀请某酒店在内的商家代表出席

某月某日，地产营销变革探讨交流会，于埋藏在东湖绿道深处的高端私密会所举行，邀请了武汉大部分主流媒体参与沙龙

某月某日，某湖边某公寓产品发布会，在汉街上洋气的某大酒店拉开帷幕，座上宾为分销、渠道、总包公司的老板与员工

02

其次，参加完毕这些活动后，我有如下顿悟

第一，终于明白了，为什么武汉数万房产经纪人都在嚼槟榔的行为

槟榔文化，在武汉分销、总包圈非常流行

纵然槟榔有解压、御寒、抗乏、社交等功效，但槟榔终归蛮不利于健康的

怎么都在嚼？

原来，武汉的某大咖喜欢嚼槟榔

好吧，一个人对于一个行业的影响，真的可以大到这样的程度

第二，总包公司开始形成人才聚集效应

能够在利益漩涡中心的房企，混得风生水起的人，那都是超级人才

而这样的人才，如今都带着资源，转投到总包公司寻求发展

关键问题是，还是华丽转身

这样的示范，为地产人的转型，打了个漂亮的样

第三，总包公司的资源整合能力变强了

花钱办活动，不难

难的是请到人，行业里的主流玩家，来不来捧场

这几场活动下来，无论是商户、专业服务商（例如五大行）、媒体、分销……

总包已经表现出了，很强的势能

03

再次，总包公司为什么开始变大、变强？

嚼槟榔、包酒店、进会所、请大咖、引人才……

这些东西，背后需要什么东西去支撑——钱

总包公司变得有钱了，并且越来越有钱，这就是事实

我是这么看，这件事情的

其一，为什么总包公司过去、现在有钱？

举个例子，100套公寓，建面约40平/套

开发商自销，10000元/平，卖了半年卖不动

总包介入，7000元/平，兜底了

8000元/平以下自吃，超出8000元/平以上的溢价部分，5vs5分成

这个利润，是蛮惊人的

仅按8000元/平卖价计算，100套公寓，总包的利润就达到了400万

假如换算成利润率，为12.5%

关键是，兜底的资金，是分期支付

换句话说，可以用相对很小（5%左右）的资金，撬动上亿的货值

那么，这个利润率会更加惊人，达到数倍以上

哪怕一年只做成一个项目，也够吃三年

其二，为什么总包公司未来还会继续有钱？

我们知道，总包公司瞄准的是项目的商办产品

而武汉楼市，又有极大的存量以及新入市的商办资产

存量方面

上个大周期，很多项目

与住宅被消费者及投资客抢得一套不剩，形成鲜明对比的是

公寓、商铺、车位等产品，无人问津

本来是边卖房子，边卖商办，用住宅导流商业

结果住宅自己上岸了，商办还在水里漂着

新入市方面

如今的土拍，地方政府为了避免房企住宅弄完，拍屁股走人

都有大体量的商办建筑要求，也就是可持续发展的举措

要么楼下开铺子、要么楼上开公司，总之就是把人留住

这些烫手山芋般的商办怎么处理，过几年又成为新的存量，源源不断

于是，总包公司所面对的市场，会越来越大

并且，因为太多商办形成的踩踏效应，总包会变得有话语权及定价能力

04

再次，总包崛起之后，对于房地产的逻辑，是颠覆性的

一来，房企的角色在弱化

来个灵魂拷问，开发商或者房企，到底是什么？

开发商拿到一块地

设计是规划院、建筑外包施工单位、平面请广告公司、销售找代理机构……

每一样都是独立分包出去，房企干的就是资源整合的事情

终极意义是，通过房企的上下游整合，项目有了自己的IP，形成消费者认同的价值

也就是我们常常说的品牌

类似于耐克，这家全球最大的鞋子品牌，自己却不制造鞋

房企不是慈善家，它整合的目的是什么？

是赚取利润，一个项目操盘下来，赚个10%的利润

这个才是目标，而不是养活一大帮，排队要钱的乙方

敲黑板，如今这10%的利润，被总包公司拿走了

房企还有这么积极吗，显然没有

二来，总包公司变身运营商

假如一个项目的利润，是恒定不变的

房企少赚，总包就多赚

总包为了更稳当的赚钱，开始学着房企那样的操盘手段

开发布会、主导舆论、大咖站台、运营加持

总的来说

吃掉利润的人，开始大显身手

丢掉利润的人，开始保住利润

这就合理的解释了

总包公司的活动，往酒店跑

房企操盘的活动，全在营销中心

三来，对于消费者而言，必须多思考一些东西

很多置业者认为

管它总包、还是代理，我买房子，认的就是开发商

话是没错，但是

该房企赚的利润，它没赚到，后果是什么

是很多需要利润反哺的举措，得不到落实

举个例子，商铺的招商

过去，江汉路万达一个招商总监，一年能够买套房子

现在，每天都在商家的接待室等着被翻牌子，还得点头哈腰免租金

说明招商运营很难，是不赚钱的生意

但商铺又必须得运营，否则就是破铜烂铁一堆

所以，卖商铺的时候，就要预留运营的成本

这个运营，是谁落实，落实的节点如何，都要清楚

再举个例子，公寓的物业管理及软性配置

公寓好不好租，除了常规逻辑的地段、户型、装修外，还要看物业管理与软性配置

公共空间，有没有配置健身会所、公共厨房、洗衣房、会客厅……

物业管理，公寓的物业管理，相比住宅

存在收费难、人员复杂的情况

因此对于物业公司的水平，要求蛮高的

有没有花成本，引入好物业，很重要

甭管是房企，还是总包

他们有没有这样的意识与动作，去做这些价值加持的事情

都与置业者日后的收入，息息相关

05

最后，文中没有点名道姓总包公司的名字

考虑到大家都是老友，怕立场不对引起争议就划不着了

泛指的是整个行业，仅代表个人的一些观点，不正确的大家就当笑话听

大趋势，聊完了

再聊些接地气的

咱们媒体人，看着光鲜亮丽，混迹于各种名流之地

其实，风餐露宿是常有的事儿

偶尔得空，也找总包公司的老板们打个牙祭

上周，又敲到一位朋友

带我去到一家价格不菲的苍蝇馆子喝汤

喝着喝着，一滴汤调皮地，滴到了他7000元/条的裤子上

这口汤，别有一番滋味。

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