改造后的西单文化广场（西单文化广场沉寂两年后动工）

坐拥紧邻地铁出口位置优势，曾经作为繁华西单商业区的门户商业项目的西单文化广场，在两年多的沉寂之后终于启动重新改造。不过，这个曾以时尚小店和各色小吃吸引年轻人聚集的项目，此后将不再引入餐饮业态。对于日后的发展前景，中购联购物中心发展委员会主任郭增利认为，地下商业街考虑到土地利用价值最大化，不应该定位于一个简单的商业经营体，而是一个社会服务体。

记者走访西单看到，沉寂两年之久的西单文化广场四周搭起了围挡，从天桥内部可以看见内部已经开始施工。记者在项目入口看到，项目总承包工程由中建二局北京分公司承建。按照规划，此次西单文化广场项目建成后，将成为长安街上唯一的大型绿地文化广场和集购物、康体、娱乐、休闲为一体的多元化商业地带。在广场的东北部还将建成“复式”绿地，让二层平台实现绿化。

曾经西单文化广场以商业街区“77街”为主，位于西单文化广场地下。至今入口处还贴着2015年2月31日的停业公告，由西单文化广场所有方华润置地（北京）股份有限公司发布。

北京西单文化广场的77街购物中心是华润置地第一个商业地产项目。在关停之前，该项目刚刚经历了从小商品集散地的定位改为时尚购物中心的转型。早在2012年，77街就接到北京市消防部门的整改文件，在整改措施之时，国家又出台了更加严厉的消防安全措施规范，所以西单文化广场77街购物中心不得不暂停营业。一位商业地产开发商向记者表示，因为地下开发具有特殊属性，一方面建安成本较高，另外因项目本身不具备土地产权，企业在开发和经营时，对商户、经营人等在经营权方面规范化也必须引起有关方面的重视。

记者了解到，此次改造后的西单文化广场将没有餐饮业态。而彼时“77街”是以年轻潮流为定位的地下商业项目体，以潮流服饰、饰品、街头小吃为主，消费客群多为年轻群体。当时的西单文化广场格局为4层的地下商业，地下1至2层为零售商业用途，其余地下楼层为停车场。当时的四层地下商业并不多见，因此颇受年轻人的喜爱。西单文化广场曾与西单购物中心、中友百货等合作经营。

北商研究院特约专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳表，在新的建设和规划过程中，应按照项目情况合理分配业态，西单文化广场没有餐饮业态上的规划，有可能源于地下商业在消防上的局限性。对于不设餐饮业态是否会对客流不利，赖阳还认为，现在消费者对于购物、吃饭的需求没有以前那样旺盛，更多的是在空闲时间与朋友、家人聚会休闲。同时，西单文化广场位于西单地铁口，是繁华西单商业区的门户，在客流方面具有天然优势，只要业态组合和品牌引入具有特色化，未来对于该区域的发展具有一定的影响力。

郭增利对记者表示，前几年地下商业开发在全国范围内势头都很猛，出现了很多成规模的地下商业街，现在明显出现了放缓和降温的趋势。在郭增利看来，地下商业降温的原因之一是，很多项目是以经营权出售的方式在运营，并没有拿到产权，后期会因为没有产权出现诸多遗留问题，正好遇到地上商业集中投放市场，地下商业的优势就没有那么明显。

如今的西单商圈与10年前定位相去甚远，北京发展出不少大型商圈，竞争十分激烈，西单早已经失去领先优势。如果此次地下商业项目定位缺乏新意，仅布局百货、商业中心等，恐难以存活。同时，地下商业的操作难度比地上还要高，投资大型商场存在更多风险。

郭增利认为，目前制约地下商业发展的一个因素是土地集约发展做得不好，另一个因素是品牌商对地下商业的理解和对成熟市场的理解存在偏差，这意味着地下商业开发商在未来定位方面，一定要不同于以往强调零售的经营模式。在他看来，以往的地下商业街全部以零售小门店组成，和地上商业相比毫无特色和差异化。“要不拘泥于商品零售，跳开零售，发挥地下优势，向运动、健身、休闲、娱乐等社会文化服务方面发展。”郭增利认为，地下商业开发时，考虑到土地利用价值最大化，不应该定位于一个简单的商业经营体，而是一个社会服务体。

北京中环嘉业投资有限公司营销中心总经理段震宇认为，地下商业街必须走差异化经营之路，主要包括产业特色、商业特色、文化特色、地方特色等四个方面，在前期的建设、装修、经营的形态、商品品类以及后期管理等各个方面都要别出心裁，还要拥有自己专业的运营管理团队，保障地下商业后期运营。

来源：北京商报

北京商报记者：王晓然 刘卓澜