收益法如何确定收益率（收益法-净收益按一定比率递增）

一、净收益按一定比率递增的公式

　　1、收益期为有限年的公式（需要强记）　　

　　g：净收益逐年递增的比率，未来第n年的净收益为A（1 g）n－1　　公式的假设前提：净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增；g≠Y；收益期限为有限年n。　　

　　如果忘记公式，可以运用等比数列求和，推导计算。

　　【例】某宗房地产的收益期为48年；未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。请计算该房地产的收益价值。　　【解】该宗房地产的收益价值计算如下：　　

　　2、收益期限为无限年的公式：

　　【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益期可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%，请计算该房地产的收益价值。　　【解】该房地产的收益价值计算如下：　　

　二、净收益按一定比率递减的公式　　■收益期为有限年的公式　　

　　■收益期限为无限年的公式　　

　　有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE。

　　有限年期的公式　　　　

　　I：有效毛收入　　E：运营费用　　gI：I逐年递增的比率　　gE：E逐年递增的比率　　有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，或者一个逐年递增另一个逐年递减。　　无限年期的公式