带私家泳池的合院（驾车40分钟总价百余万）

入行十八载，承蒙同行抬举，混得一“楼市老顽童”的名号，虽不敢自称武汉全部跑了个遍，好歹东南西北闯了个遍。

当下，武汉传统的别墅群，属金银湖、江夏、蔡甸傲视全城，也有不少新区在奋力追赶。

然而，一道“禁墅令”，激起武汉别墅市场层层涟漪，未来的别墅怕不是要成绝唱？

本来，市内的别墅行情，也不亲民。

要么单价高，一般人买不起，就连阳逻的一套别墅，总价也要300万以上；

要么和高层挤在一起，拉低了别墅圈层，买得心不甘情不愿；

甚至，这年头的别墅开始“卖萌”， 牺牲应有的舒适度，面积越做越小，100㎡以下的mini别墅也不是没有见过。

“院子”情节，武汉大有人在，可是却很难相中一套物美价廉的别墅。

根据一项数据统计，武汉别墅需求溢出的有3个方向：东至红莲湖、梧桐湖，西临天屿湖，北望闵集，南靠新滩、嘉鱼、梓山湖，武汉客群占比达到70%以上，最高接近90%。

环武汉别墅板块客群来源

在本地市场需求溢出的前提下，环武汉的兄弟城市纷纷走马上任，接盘别墅这档生意，但哪里能接棒武汉人墅居生活？1环武汉，距离近是前提。

环武汉别墅板块通勤时间

百度地图：项目通勤距离和直径距离

青菱立交桥是武昌南三环的重要交通节点，直径距离约38公里的奥园·楚江书院，开车只需大约40分钟，就能抵达市区三环线，进入武昌主城，问鼎环武汉别墅群板块。

有多近？

如果是上班族，乘坐地铁2号线，从盘龙城地铁站直达积玉桥站，是大多数人的正常通勤距离，如果是自驾族，相当于从天河机场一路畅通二七滨江商务区的武汉天地。

为什么这么近？

原本，经武深高速去嘉鱼，大约1个小时车程，由于从江夏牵出一条法泗延长线，已于今年6月26日0时正式通车，从项目直上武汉中心城区，缩减至40分钟左右，助力奥园·楚江书院弯道走超车。

奥园·楚江书院实景图

据了解，轨道交通15号线将延伸至山坡机场，并引入大运量地铁直达咸宁北站。

并且，规划中的汉南长江大桥，暂被命名为汉簰长江公路大桥，北接汉南，南接嘉鱼，是武汉环线高速的重要组成部分。

一轨一桥，南北联合，相当于打通了奥园·楚江书院去往武汉的“任督二脉”。

距离近了，你的心与奥园·楚江书院也就近了。2心理距离虽近，但别墅不能光靠情怀发电。目前，环武汉别墅群之中，产业新城、景观资源、核心配套成为三驾马车。毗邻武汉南大门的奥园·楚江书院，成为佼佼者。

环武汉别墅群核心驱动类型

中央公园实景图

八大公园体系中，约1.4万方亲子公园已建成，探险丛林秘境，勇闯树屋滑梯结合的空中走廊，或者游览木栈道等等；

约27万方的中央公园，媲美武汉中山公园，是产业新城的天然氧吧，健身休闲的慢生活，一步到位。

“商教医”核心配套撑腰。

从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”， “幸福里”一站抵达；建面约5万方的幸福港湾商业综合体，规模与武汉群光广场相当，也能让你尽情买。

效果图未来，规划有华科附中咸宁实验学校，覆盖小学、初中、高中，形成12年目送式教育链条，计划于2022年9月开学，还将引进三大知名医院，呵护全家生命健康。

产业新城片区规划鸟瞰示意图三位一体，合拳出力，奥园·楚江书院的赢面，豁然开朗。3所谓性价比，绕不开物美价廉，其实强调两碗水端平，更加突出价格优势。

在产品类型供给上，目前已预售存量别墅类型中，联排和叠拼的套数处于高位，合院供给并不高。奥园·楚江书院洞悉市场需求的盲区，主打纯合院。

合院胜在三面采光，无上下叠加，最大限度保障私密性，居住圈层也更纯粹，既能保留居住空间的奢阔尺度，又能满足绝佳的享受与舒适。

奥园·楚江书院实景图如最小的168㎡，赠送面积约119㎡，83㎡，赠送率最低至少70%；再如最大的204㎡，赠送面积甚至超出别墅的售卖面积，以约247㎡的纪录创造新高度，赠送率高达120%！联排一般只有两个院，夹在中间的就只有前后院，甚至只有一面有院，而叠拼一般只能“有天无地”或“有地无天”，庭院赠送面积最高也只有55%。奥园·楚江书院的庭院赠送面积，不仅与建筑面积旗鼓相当，甚至是碾压式的。

先来看单价，环武汉的梧桐湖，合院单价约13000-15000元/㎡，梓山湖甚至最高卖到23000元/㎡，而奥园·楚江书院与武汉的通勤距离最近，居然首开均价约9000元/㎡。

这个价格意味着什么？奥园·楚江书院的合院，比嘉鱼板块的平均单价低出2000——3000元/㎡，甚至比梧桐湖的单价水平，还便宜将近一倍！

别墅要想近身，控总价的产品思维是市场主流。

奥园·楚江书院实景图可以说，在环武汉40分钟经济圈里，同样的距离，价格优势比不过奥园·楚江书院，而同样的合院产品，赠送面积也又赶不上它，坐实环武汉别墅价格洼地，占据最具性价比的头把交椅！4价廉并不等同于质低，而是人无我有，人有我优。别墅更是如此。奥园·楚江书院首开一期，总建筑面积约11.4万方，容积率低至1.02，主打合院逸墅，有天有地，私密围合，是怎么将新中式的美感倾注于现代建筑之中的呢？第一，尊崇中国传统建筑在空间和自然关系的“天人合一”，融为一体。奥园·楚江书院巧妙依附地形，化用福州三坊七巷，创新设计出不拘一格的园林景致。一进，高门阔府，世家风范庄重威严；二进，缕月云开，景色幽雅怡人；三进，诗意园林，人在景中走，如在画中游；四进，望族格局，尽显富贵风流；五进，府藏天地，俯见传承东方巷道，仰望千年文化底蕴。是为“五重归家礼序”。

奥园·楚江书院实景图所有建筑沿着中轴线对称而开，有庄严有序的平衡之美。身处庭院之中，亲身感受日照光影，凉暖温差，不管院外红尘滚滚，自有一方修身养性、写意人生的闲暇之所。夏天，有了这处院子，空气流通，室内凉爽；冬天，满院阳光，温暖舒畅，偷得浮生半日闲。

奥园·楚江书院实景图院院相邻，入则清雅逸致。街坊相通，出则尊赫显贵。是为“一轴五境六街十二坊”。第二，感知建筑的造型，色彩、材质等，更重视细节的打磨。

奥园·楚江书院实景图

番外篇

可能，很多人并没有意识到，别墅的生存土壤逐步萎缩。

其实，早在2003年，国土资源部就提出了停止别墅类用地供应的政策，导致武汉独栋基本绝迹，双拼、联排、叠拼也成了香饽饽。

除了调控政策的收紧，也有土地资源的稀缺。

在武汉中心城区的湖泊减少的前提下，现有的月湖、南湖、墨水湖、沙湖、东湖等，湖滨线已经逐渐饱和，别墅的后防线不断往市区外退让。

然而，武汉是个高容积率的城市，主城区基本是望4破5的节奏，新城区平均也有2-3，像奥园·楚江书院这样的低密度产品，非常“吃土地”，而1.02的容积率，是别墅开发的常态，武汉已然容不下。

既然武汉空间有限，环武汉就迎来了别墅开发的春天。

随着武汉城市不断发展，大家的荷包暖和了，尤其是疫情过后，改善性需求被激发，过去高昂的别墅消费开始平民化。

奥园·楚江书院这类低总价、高赠送、近距离的别墅项目，在武汉中产阶级的承受范围内，经济适用型的低密合院，自然上了可选的“菜单”。

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