房地产合作项目工程管理难点（房企合作项目管理之操盘权和并表权）

目前随着土地成本不断攀升和竞争愈加激烈，房地产开发企业大量通过投资并购或联合竞买的方式合作开发房地产项目。各方按照“共同投资、共担风险、共享收益”的原则进行合作。根据克尔瑞2018年的统计数据可以看出，销售额排名前十位的房企有六家的权益占比都维持在70%左右，未来这一比例将会持续下降。

在合作项目管理中涉及两个主要权力：操盘权和并表权。操盘权是指主导主导房地产项目开发、建设、销售和经营的权力，负责项目公司的日常经营管理。操盘方在合作项目中占据主导地位，影响着项目的成败，一般由大型房企担任。项目公司的经营管理制度和体系通常采用操盘方的制度和体系，包括但不限于目标成本体系、产品方案评审、销售系统、财务系统、团队管理评价体系等。

并表权即项目公司股东谁有权将项目公司纳入其母公司合并财务报表范围的权利。实践中，项目公司一般由操盘方并表。但各方股东股比一致的前提下，各方股东通常难以形成对项目公司的单方控制权，从而实现并表。不过为平衡各方利益，各方股东可能达成一致意见积极配合其中一方股东（操盘方或非操盘方）对项目公司进行并表。在此情形下，项目公司的治理结构往往复杂化，例如采取部分股东让渡一部分表决权、要求部分事项董事会一致决后提交股东会简单多数决等等方式。但对于最终能否并表，须依赖并表方财务部门和其外聘审计师的意见。

随着项目合作开发成为行业普遍形式，合作项目公司管理也将成为新的管理难点。往往实力强大的房企开发能力强，能够使各方利益最大化，谈判能力也就强，取得项目操盘权的可能性就大。至于项目并表权，实力强的房企选择性也比较大，选择投资收益高的项目并表，能够使公司的财报更加完美。