合肥滨湖的房价还有上涨空间吗？现在讨论合肥滨湖一二手房倒挂

梦哥，梦哥，为什么你会说未来的滨湖二手房分化会很严重？

如今疫情已经持续2年多了，传统的实体经济，特别是线下消费受到巨大影响，服务行业前些年还是发展的重点方向，现在已经开始拖GDP的后腿，增幅远不如制造业。

从去年底开始，政策就逐渐向宽松转变，降准、降息、宽货币，但经济仍然不见起色，特别是反映市场信心的股市，年后狂跌不止，把最底层的韭菜根，都快割光了。油气价格暴涨，输入性通胀难以避免。回到楼市，要想把楼市激活其实不难，回到2019-2020的巅峰状态，则必须要有大批量的投资客入场。但以目前的房价，市场行情，只有少数有钱人才有能力骚动，但他们很多已经饱和了。

梦哥说滨湖新区的房子过剩，恐怕没几个人会同意。

因为在地产圈里，滨湖的代名词就是“短缺”，楼盘青黄不接，经常断供，开发商拿地都抢破了头你和我说过剩不是开玩笑吧。

其实我们把时间倒拨十几年前，那时候的滨湖完全是另外一幅景象，4000-6000多块钱的单价，外加各种花式优惠，售楼小姐姐能陪你打电话推销一整天，大巴车专场接送现房随便选，给大家的影响除了菜地就是一些皮包公司更有不少传销，又远又偏。

但随着这几年的大发展其实滨湖已经得到了很好的裂变也得到很多人对之态度的改变，滨湖的光环从新因省府而额外的闪耀，包括梦哥也是非常看好滨湖新区的。不过说到房子上我们现在看到的短缺，是在近十年的大规模开发之后，收紧供地的“假象”。事实上滨湖新城的存量，已然颇为巨大。从滨湖世纪城到环湖cbd，金融板块，省府板块再加上规模庞大的安置房，滨湖新区绝对不是一个住房短缺的板块，可以说最多的就是房子。

只不过这些存量，不在开发商手里，而是在很多房东手上。如果你了解滨湖二手房，就会知道这里普遍存在着倒挂，新楼盘的价格远低于次新房，看上去，买新盘是个十分划算的投资。

如果新楼盘没有卖完，那么二手房的倒挂就不成立，如果买同样面积的二手房要比新房贵三五十万，我想不出有什么强有力的理由一定都会买二手房。所以很多的二手房挂价虚高却并没有什么成交量。二手房的成交其实也作证了梦哥这种看法，除了每年2-4月的学区成交高峰，在其余时段滨湖的二手房成交量甚至还不如肥西、经开，新站。

从建成区规模或者说存量住宅的体量来看，滨湖远大于经开、肥西。二手房居然比肥西，经开还难卖。其实经开二手房已经算是难卖的了。支持滨湖二手房成交量的，很大一部分还是学区房，尤其是低总价的回迁的学区房。那些价格看上去很“动人”的二手次新房，其实成交极少，可谓有价无市。这对于想投资滨湖的人来说真算不上是什么好消息，那些看起来迷人的新盘倒挂，其实并没有二手房成交量在做支撑，所谓的赚到了，也仅停留在理论层面。如果预想中的价格卖不掉，就谈不上赚到，我想已经有很多投资客深有体会了。

每天也有不少滨湖新区的房东来找我，希望我能把他的房子推一推，说实话我很为难。直白的说，价格高了，推了也白推，客户看到了也不会有兴趣。

我跟你讲二手房倒挂，你跟我讲未来和规划。其实我们都知道未来好，但这个价格是否透支了未来买房人也很纠结。

未来，我想一定程度上是客户的枯竭，在二手房、安置房分流之后，能买得起3万 刚需的客户，可能并不如我们想象的多。无论是新房还是二手房，未来的增值之路，可能都不会像以前那般顺畅了。上个视频梦哥有说到未来合肥一个核心思想是商品房会逐渐”高端化“，那么对于有钱人值得买，值得持有并且更具保值功能的，将不再是刚需产品，而可能是豪宅。刚需非品质的小区将会面临保障房，租赁房以及回迁房和部分老破小的分流，同时随着时间的推移，人口增幅的放缓也面临需求萎缩，客户升级的窘境。不是梦哥危言耸听，未来合肥除了核心地段一些高端改善盘，二手房流动性最好的还是老城区的生活方便，学校还可以的老破小。有些房子的价值必然会缩减。

那么核心地段的豪宅就可以毫不犹豫的去投资吗，肯定也没那么简单！首先，市场上打着豪宅旗号的”伪豪宅“是主流。这些楼盘从交付开始就将逐渐褪去光环，直至沦为平庸的”老破大“。道理很简单，豪宅不是靠营销包装，而是要靠实实在在的硬实力做支撑的。比如湖境；建筑，辨识度极高的外立面以及相对纯粹的产品段；学校，商业配套，特有的高规格设施设备；物业，超水准的服务项目及品质。除了地段更多必然是稀缺性，那种几万方甚至几十万方的大盘最后必然是大路货。

最后，投资必然是少数人的特权。以前那种人人有钱赚的时代真的过去了.

不管你有没有赚到，最好不要盲目跟风赶趟，这时候很多朋友会说“房住不炒”，但其实“炒”这个概念非常难界定。

别的地方我不知道，起码合肥每个买房子的人多少都会带点“增值预期”，这是一个非常符合“理性人假设”的选择。

在合肥一套房子动辄大几百万，不管是6个钱包还是12个钱包这都是一个非常重的决定，所以面对买房，单个需求的弹性会非常大。起码在合肥的房屋买卖过程中，100%纯洁“住”的需求是不存在的。

现在讨论合肥房价是涨还是跌，已经彻底失去意义。这就像年轻人谈恋爱，暗恋阶段你还要去猜他到底对自己有没有意思。那当人家脱单了，甚至领证了都和你没关系。

合肥二手房很多时候最搞笑的事情，是同一套房子，买的人觉得自己最聪明，卖的人也觉得自己最聪明，而且都自信满满。

这个买卖之间，交换的其实是增值预期，最后产生了利润，这是一个市场维系存在的基础。

包括对于“教育资源”的需求，也没有100%纯洁，这一切都建立在利润和预期的基础上。

不然呢？一套500万 房产，价格永远不会涨也不会跌.....

梦哥每天后台还经常被咨询到：

预算200万，300万请问哪个楼盘适合投资？滨湖，高新可以买哪里？其实是楼盘不适合吗？是没有房子吗？不，是这个时代不适合了……

自住，你确定真的只是自住？