固安房价升值潜力（固安楼市调研哪里是坑）

2021年固安房价调研第一稿，和大家聊一聊固安最新的板块分解和楼市价值判断，给关注固安房价的粉丝们送上今年的第一波“楼市干货”。

首先，根据固安城乡总体规划图，按照不同地理区位、经济状况、人口规模以及发展定位分成6个板块，客观解读固安各版块的优劣势，得出结论。

先看板块划分图

如图所见，板块划分的比较简单，一共6个板块：

北部工业区/居住区

大湖板块

北部新城

老城区

南部新城

南部工业区

本篇只分析固安县城各片区，县城外的其他片区抽时间调研后再发。

开始正文

北部工业区＋居住区

结论：北部工业区板块有潜力，价值在未来

优点：

房子和社区设施都是新的；

社区环境好；

城区规划整齐，不堵车；

未来配套高端，医院商场学校都是新建的；

工业园区未来有大量的新进人群

缺点：

因为都是新房，交房晚，入住率低，人少过于冷清；

路面交通不完善，公交车有些地方还没通，出行需要开车；

生活配套过于集中，都在早期交房附近，导致覆盖面小，老人买个菜需要走挺远的；

实际价格：二手房最低点1.2万左右

这个板块位于固安县城的西北方向，大广高速西侧。北工业区板块紧邻着大广高速，这里集中了孔雀城·剑桥郡1期-13期的住宅和别墅区，放眼望去都是密密麻麻的房子。

虽然都是剑桥郡系列的房子，但因为大部分都有宣传名，很多人都不知道哪是哪，比如空港家园、XX花园等类似的名字，不熟悉的人来到这都比较懵。

核心位置在剑桥郡一期附近，早期剑桥郡交房的板块居住的人还是比较多的。

晚上去剑桥郡一期附近吃饭

白天人也比较集中

这个板块目前只有三分之一是住宅，其他大片都是工业园，目前的住宅区和入驻的人群大量集中在高速边上。从长期来看，未来工业园发展趋势稳定，大量的工作人群入驻，相应的配套会越来越完善，而且比较高端，逐渐会提高这个板块的价值。

但是，持有的时间周期需要考虑进去，还有待开发的新地块，未来还会继续开发，新入市的房源量短期内过大。

所以，这个板块有投资价值和潜力，但对刚需并不友好，刚需选择空闲有限。所以我说它的主要价值在未来。

大湖板块

结论：大湖板块的价值就是宜居，投资价值短期见顶

优点：

居住环境好

交通环境好

配套设施高端集中

北京八中分校

缺点

贵

实际价格：二手住宅最低点1.5万左右，别墅不定。

这个板块位于固安县最北端，大广高速和106国道中间夹在中间。

孔雀大湖板块的楼盘单价是固安最高的，不只是别墅，住宅单价也是最高的。原因也很简单，这个板块主要特点就是别墅和洋房多，住得舒服，宜居。

大湖板块除了贵之外，其他的缺点并不太影响它的价值。但是投资的必要性不大，这个板块已经是成熟板块，除非固安房价整体价格上涨的带动，自身的上涨空间短期已经见顶。

北部新城板块

结论：北漂打工人的主要聚集地，居住区成熟

优点：

北漂集中，人群标签鲜明

交通比较方便，坐车开车都可以

配套完整

缺点：

附近没有公园，平时散步的地方较少。

学校少

实际价格：二手房最低点1.3万左右

北部新城板块是固安大量北漂置业的首选，因为位置紧邻着国道，与北京就隔着一条河，所以2016年之前北京买房和投资的都集中在这里。

北部新城的106国道两侧都是这样的高楼，左侧英国宫，右侧大卫城，基本长得一样。

2016年之后的房价波动，这个板块的涨幅第一，随着房价的基数从四五千变成一两万以上，导致这个板块对后来刚需人群的吸引力下降。

北部新城板块的居住价值比投资价值高，适合北漂打工人即买即住。如果投资，最好选择新盘入场，因为老盘早期投资客较多，二手市场价格不是很稳定。

需要提醒的是，孔雀系之外的不在讨论范围内。北部新城个别楼盘原来出现过烂尾和一房多卖等现象，历史遗留问题比较复杂，所以要谨慎。

老城区板块

结论：纯居住价值

优点：

人流量大，非常热闹

配套多，买东西方便

交通全面覆盖，出门方便

学校多，上学走路就能去

缺点：

房龄普遍比较大，十年以上

老城规划早，道路窄

公园少

价格：二手房最低点1万左右，新楼盘高一些

老城区是固安最早的核心居住区三条街，新中街为中心，北面是新昌街，南面是新源街。几乎所有的行政单位都在这里，大部分本地居民聚集在这几条街，所以，人确实很多。

这是某小区晚上情况，老社区都差不多，人比较多。

老城区对投资客并不友好，涨的时候最慢，跌的时候最快。但是刚需，如果是老人孩子都在身边，老城区是一个必须考虑的板块，可以在老城区看一下相对新的楼盘，均衡选择。

南部新城板块

结论：后发优势 南城板块更宜居

优点：

交通方便，坐车开车都可以

公园绿化比较多，环境好

学校医院等配套齐全

楼盘多 有选择空间

缺点

入住率低

区位靠后，北京通勤不占优势

价格：二手房最低点1.2万左右

南部新城板块的新楼盘非常多，固安超过60%的新盘都在这。原因也很简单，北部新城是孔雀城主动开发。老城区早期是本地开发商开发，而南部新城卖不上价，没什么炒作的噱头，所以早期没人开发，仅仅一两个楼盘在卖。

转折点在2017年，雄安新区、高铁、东湾工业园区等一项项的落实，固安的大趋势是往南发展，南城成了香饽饽，早先储备的土地纷纷被开发出来。

南部新城板块适合对居住环境有要求，但手里钱并不是很宽裕的刚需。投资的话，需要有长期持有的准备，等利好实现以后释放价值。

南部工业区板块

这个板块比较特殊，目前南部工业区没有楼盘，都是工厂和开发区的企业。

本来没计划谈这个板块，但考虑一下还是带上了。因为这里离着固安东站高铁最近，1公里外还要一条在建的进京高速口（京德高速），新建的固安人民医院也要搬到这里，加上固安整体向南东扩发展的趋势，这里开发也是迟早的事。

整体总结一下：

想要出京享受生活不差钱的选择大湖板块；

想要投资找潜力股搏一把的，选择北部工业园居住区；

想要来固安定居老人孩子都考虑到，又差钱的，选择老城区；

差点钱想要往返北京通勤的，选择北部新城；

差点钱想要居住环境好点，选择南部新城；

啥都想要又差钱的……

洗洗睡吧

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