万科成长中的挑战（万科的自我检讨和）

2022年万科业绩会现场

3月31日，董事局主席郁亮放弃奖金登上热搜，原因是公司在2021年净利润大幅下滑40%，提高分红比例之后，每股分红仍低于去年水平。

业绩会上，以郁亮为代表的万科高管一方面进行自我检讨，分析了主营住宅开发业务的经验教训，另一方面将多元化业务比作「儿子」，详细介绍了其成长规模及增长预期。

郁亮把独立上市作为多元化业务成功的标记之一，「我们是用养儿子的方式来看待这些业务的，孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。如果还放在万科内部，独立融资的机会都没有。父母应该鼓励孩子长大成人。」

同时，作为家长的他也很苦恼，「特别希望机构投资者能从一个新的估值模型来看我们的业务。美国综合运营服务商 35倍估值，住宅发展商 10 倍左右，经营服务类发展空间巨大。

「家长」的自我检讨

当日上午，一场近120分钟的线上业绩会，前半小时是郁亮的「反思时间」，2021年，万科出现38年以来第三次净利润下滑，股东净利润是225亿元，同比下跌45.7%。郁亮的PPT上只有红黑两种颜色的简体字，其中1页只有一句话，「2021年业绩表现让股东失望了，向52万名万科股东表示诚挚的歉意」。

对于净利下滑的检讨，郁亮提出2点，一个是城市公司或区域离散度大，协同不够，操盘能力参差不齐；

二是多赛道同时探索的成本比预想大，对业绩产生影响。2021年，万科多赛道的经营服务业务收入整体超过400亿元。万科通过八年时间探索，交了不少学费，最终将物业服务、物流仓储、长租公寓和商业作为经营型业务的主要方向。但对于这些经营型业务的利润，还没有体现在今年财报上。

郁亮解释称，万科一直坚持有现金流的利润，因此采取成本法对这些业务进行计量，折旧摊销在成本费用列支，2021年合并报表范围内此部分费用已达80亿元，对报表利润存在影响。

业绩会上，有投资机构提问，这些经营服务类业务是否考虑从成本法变为公允价值估值法，万科CFO韩慧华在问答环节进行否认，强调「有现金流的利润」的重要性，称成本法折旧摊销会对毛利率和净利率有影响，估值没有办法体现。「但是即便如此，从长期价值来看只要业务做好做强，这个业务就是有价值的。未来还是会坚持使用成本法。」

可以看出，万科对于经营型业务，既谨慎又重视。汇报经营型业务的时间占了业绩会的三分之一，万科总裁祝九胜表示，把上海区域首席合伙人张海请来业绩会现场，就是为了讲讲开发型业务如何止跌企稳，而祝九胜本人则会重点汇报经营和服务型业务。

「我们在这些业务的赛道取得了一定的成绩、沉淀了一些能力、交了学费，得到了相关的知识体系和能力体系，更欣慰地是得到了一部分外部投资人的认可」，祝九胜提出。房地产的天花板到来之前，万科打算继续布局这些经营型业务，因为经营型服务业务的利润空间非常大，但规模短时间内无法和开发业务相提并论。

郁亮表示，「对于这点我也很苦恼，也特别希望机构投资者能从一个新的估值模型来看我们的业务」。

「孩子们」成长的烦恼

在2021年财报中，没有多元化业务的盈利指标，万科用NOI、收入复合增速等指标来体现了各类经营、服务型业务的发展情况，但与同规模的同行对比后，万科各赛道的增速及规模优势并不明显。

长租公寓业务方面，万科泊寓业务近三年收入复合增速为40%，其中2021年收入同比增长14%至28.9亿元，NOI 5.25亿元。截至去年底，泊寓开业15.95万间，全年平均出租率95%。

对比可发现，龙湖冠寓开业数量并未及泊寓，2021年刚突破10万间，但在去年已经实现首次盈利，租金收入增幅为23%，也超过了泊寓。郁亮把深圳城中村的二房东业务当作试错成本，称如果没有这项业务，万科的长租公寓早就可以赚钱盈利。

另一大板块，万科2021年商业业务营收为76.22亿元，同比增长20.57%；其中，印力管理的商业项目营业收入 52.3 亿元，同比增长 23.9%，2021年新开业项目15个。

对比其他同行的收入增幅，万科也仍需努力。2021年同期，新城控股新开业吾悦广场及委托管理在营项目25座，扩张超过万科商业，并且商业运营收入为86亿元，同比增长51%。此外，华润置地投资型物业整体租金收入同比增长36.3%；龙湖商业的租金增幅为40%。

物流仓储业务方面，万纬物流跻身行业头部还需时间，截至2021年报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积 1136 万平方米，而业内头部的普洛斯、京东物流的仓储面积分别达2300万平方米、4000万平方米。

郁亮对于各赛道的业务比作成长中的孩子，没有避谈推动这些业务上市的计划，并把独立上市作为成功的标记之一，「我们是用养儿子的方式来看待这些业务的，孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。如果还放在万科内部，独立融资的机会都没有。父母应该鼓励孩子长大成人。」

相比较另外几个儿子，万物云酝酿上市、相对成熟，但业绩会上，万物云相对较低的毛利率被投资者提出质疑，2019年-2021年三年期间，万物云毛利率徘徊在17%上下，分别为17.72%、18.54%、16.96%，而已经上市的碧桂园服务在2021年的毛利率是30.8%。对此，万物云CEO朱保全回应称，「客户之间的信任关系比毛利率更加重要」。

业绩会过后，万物云向港交所递交招股说明书，公司2021年实现营业收入约237.04亿元人民币，毛利约40.2亿元，净利润约为17.14亿元。从以上三个指标看，万物云均不及一路买买买的碧桂园服务，营收规模位居内地物业服务公司第二位。

郁亮表示，「上市说明它能见风雨、见世面，到市场上去看自己了。」

作者 | 宋虹姗