学校旁房产的升值潜力（名校次新周边新盘林立的地铁口物业怎可能会缺乏潜力）

上塘片区，是近年来最受关注的片区之一。其位于龙华新区民治街道的西北部，南临龙华新区现在的核心-红山片区，向北靠近大浪街道和过去的龙华中心龙华街道，整体发展能够受到龙华新旧两代核心的辐射。

目前，上塘片区商品房住宅占主导地位，除却几个商品房社区和少量城中村外，区域内基本都是2010年之后的次新中高档楼盘。

上塘目前的楼盘有：中海锦城、龙华金茂府、潜龙曼海宁、特发和平里、鸿荣源尚峻、港铁天颂、金地上塘道、盛荟居、星河传奇、卓越皇后道、合正中央原著等。

今天，咖姐要给大家介绍的就是位于上塘片区的头部楼盘之一——中海锦城。

得益于4号龙华线带动作用，上塘商品房楼盘布局以及后续规划配套建设，主要有序地沿着腾龙路和民塘路两侧排序和兑现，以高楼层的社区为主。

如我们今天所讲的中海锦城，就位于腾龙路和民塘路之间，属于4号线上塘站地铁口物业。

中海锦城由中海地产打造，曾是龙华地王，位于简上路和腾龙路的交叉口。项目总占地面积为5.2万㎡，总建筑面积为36.5万㎡，建成于2017年。

整体社区由8栋37-48层的高层住宅建筑组成，并自带5.3万㎡的综合商业AT-MALL和32班幼儿园。其中，8栋住宅建筑中有两栋为安居型保障房，通过商业裙楼将商品房物业和保障房物业分离开来。

小区分为南区和北区两个区域，空中花园设计，地下两层是地下停车场，人车分流，大型游泳池，配套设施齐全，住家舒适。社区共有2496户单位，车位2980个，车位比为1：1.2。

产品方面，小区精装打造72-133㎡三到五房。楼龄较新，户型方正，通风采光好，视野开阔且私密性好，品质较高。

值得一提的是，中海锦城户型主要以3房为主，可选择的非常多，主要有72㎡、77㎡、86㎡、87㎡、88㎡、89㎡的三房户型。其中，户型都带有生活阳台，大多户型均可实现南北通透。

依托于北站商务中心，片区周边规划有大量市政配套设施—包括展览馆、文化馆、体育馆、华侨城龙华欢乐海岸，已形成深圳新的中央生活区。

商业配套上，中海锦城自带AT MALL三层大型商场，周边聚集着华润万家超市、百果园、建设银行等日常生活配套，与特发和平里、金茂府、尚峻等组成的商业街区可满足基本的日常消费需求。大型商业上，红山九方、红山6979等均在项目2km以内，商业氛围极其浓厚。

上塘—红山片区，处于深圳的几何中心，前几年有个概念叫做“宇宙中心”，因为该片区通达全市各地的距离都差不多。

片区内拥有布龙路、福龙路、新区大道等主干道路，无论是横向还是纵向交通都相对便利。轨道交通上，小区邻近4号线上塘站以及6号线上芬站，距离当前深圳最大的铁路枢纽——深圳北站仅2站距离。

学区配套上，中海锦城小学学位划分是上芬小学，中学学位划分是龙华区实验学校。值得注意的是，小区对面规划为华东师范大学附属学校，未来或将成为小区新的学区配套。

幼儿园方面，小区配套有中海锦城幼儿园，在小区东南门处。

中海锦城位于4号线上塘站地铁口，距离6号线上芬站也仅500米左右，交通便利是其最大的优势之一。

目前来看，小区周边诸如恒大岳盟、恒裕上塘府、中海汇德理、莱蒙等诸多待入市项目，片区潜力十足。在这种情况下，中海锦城楼龄较新、产品品质较好，具备着很大的升值空间。

优点：

品牌物业，管理服务质量高；

地铁口物业，交通出行便利；

未来或为华东师范附属名校学区；

自带5万㎡商业，购物便利；

位于红山-上塘片区，市政配套齐全。

缺点：

商业配套成熟度不足；

周边较多在建工地，易生噪音、粉尘污染

附近地铁为高架线路，部分户型受噪音影响。