陆毅讲房地产投资（广州房协陆毅坚守阵地）

  乐居新媒体 赵盼盼 发自广州

  立夏已过，风暖昼长。但广州的天气向来多变，连续多日的降水降温，令这个五月频频刷新“凉爽纪录”。

  5月17日，难得一个阳光灿烂的上午，我们赶赴位于越秀东风中路的广州市房地产行业协会，见到陆毅。

  此次，他以广州市房地产行业协会执行会长的身份，受邀参与由乐居财经携手乐居新媒体共同发起的《会长面对面》访谈栏目，旨在解答楼市热点问题，为市场增加行业信心。

  陆毅的办公室不算大，给人感觉整洁舒适。从明亮的窗户望出去，远处鳞次栉比的高楼大厦，与参差不齐的老楼旧貌交织在一起，彼此错落，而又泾渭分明。

  这里是广州的老城区，繁华之下，隐匿着城市快速发展背后遗留的部分“落寞”气息。不过，仔细看又会发现，那些老楼乌黑斑驳的屋顶上，阳光透过缝隙抛洒下来，夺目绿意仍在韧性生长，像极了行业当前的现状。

  如今，房地产行业充满不确定性，政策面、市场端重重挑战加剧，不少企业和地产人都在试图稳住阵脚，于艰难中寻求破局之道。然而谁都明白，顺风顺水的时代早已过去，前行路上必然诸多不易。

  在访谈中，陆毅谈及行业多年来的发展模式、谈及当下的市场环境以及未来看法，言语间沉着而从容。这位有着整二十年房地产从业经历的老将，并未空谈“信心”，而是站在客观的角度娓娓道来，冷静地表达了自己的思考与见解。

  谈政策：期待能够更多地适应市场需求

  近几年，“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产市场发展的宏观目标。在此背景下，楼市调控持续升级，尤其是去年下半年，从中央到地方，一系列政策相继出台，调控力度不断加大。

  加之疫情反复，经济环境跌宕起伏，楼市充斥着“躁动”“不安”“焦虑”，地产人面临着太多的变数和未知。但不可否认，所要达到的预期效果也是显而易见的。

  对于房地产调控的“三稳目标”，陆毅认为，其调整的起因是行业在前面二十年走得有点快，甚至有点失控，导致行业规模发展以及企业自身发展方面，都偏离了正常的市场轨道。因此，“出于这样的原因，所做的一个全国政策方面的布控和布局。”

  在他看来，这次调控是过去那么多年以来比较严谨的一次调控，所以整个行业出现了明显的变化。

  广州房地产行业亦是如此。作为全国四大一线城市之一，以及华南的政治、经济和文化中心，广州楼市的一举一动，对于粤港澳大湾区其他城市而言，无疑有着风向标作用。

  “广州是一个相对比较理性的城市，从楼市表现就可以明显感觉到，预期是早就达到了。”陆毅表示，在调控这一块儿，广州市政府落实得比较快，而且比较到位，这是广州一贯的风格。

  可以看到，开发商包括行业上下游的企业，基本都在这样的调控下冷静下来。但他也坦言，期待政策能够更多地适应市场需求，“因为现在整个市场紧绷得太厉害了。”

  谈发展：坚守阵地，做好取舍

  自去年下半年，包括龙头在内的房地产企业相继暴雷，阴云蔓延整个行业，“寒冬论”不绝于耳，市场情绪跌入谷底。这也使得，今年以来全国各地都在出台政策松绑楼市。

  据不完全统计，今年已有超百个城市通过降利率、降首付、放开限售、限购等政策为楼市松绑，特别是进入4月以后，各地政策的发布愈发密集。

  而眼下对房地产企业而言，最难的是资金。“每一家企业都在想着自救，想着怎么样把存量的项目、存量的货源多点抛出市场。回笼资金，是企业现在亟需要做的事情。”陆毅有感而发。

  他指出，很多企业都处在一个非常艰难的状况，手上有很好的项目，但不一定有启动资金。而怎么样有机地让整个行业发展过程的资金链盘活，这是非常关键的。

  就像集中供地，国央企占了主流，但这个市场是不平衡的。“市场需要更多的企业、更多的元素去参与，而这个参与的前提就是大家要先把资金盘活，要把资金盘活的前提还是政策的相对调整。”

  尽管目前政策吹了一些暖风，但陆毅认为，今年下半年的楼市依然艰难。因为政策的落地需要相当的时间，也需要相当的配合。“所以我们预期，真正能够使企业受惠，还要经过一段时间的挣扎。”

  这个时候，企业需要做什么？陆毅给出了三个答案：

  首先，坚守阵地，做好取舍。资金就那么多，可能要舍弃20%-30%甚至50%的项目，去盘活其他的项目。但是在这种取舍之中，要坚守，留下来的都要是适合企业发展的项目，所以阵地一定要守好，守着阵地才有未来的发展。

  其次，修炼内功。企业在做好取舍、做好成本管控的同时，也要让自己的内功得到提升，不断学习，这是非常需要关注的。

  最后，对未来的期待。期待市场跟政策面的慢慢回暖，“相比二十年前，今天的市场比那个时候好多了，应该有信心去相信我们能够走得更好。”

  谈买房：每一天都适合买房

  市场扑朔迷离，房企暴雷的名单越来越长，楼盘烂尾现象屡见不鲜，眼下对于老百姓来说，还适不适合买房？

  “我有一句话说了近二十年，每一天都适合买房。”陆毅直言道，买房这件事一定要根据老百姓自己的需求。每个人对房子都有不同的需求，根据个人在现阶段需要什么，就去选择什么。

  对于大家担心的房企暴雷现象，他表示，首先搞清楚这家企业为什么“暴雷”：是因为之前扩张太快有点失控，实实在在地遭遇危机；还是在一些不完善的政策引导之下，突然间面临全方位资金链调控所导致的。

  譬如，一个开发商“暴雷”是因为它在现阶段还不起那十几个亿，但是它手上还有一千多个亿的土地储备，还有价值几百个亿的很好的项目。所以，这种企业在市场上还是能够经历一定的考验。

  “我们要真正的去看透这种企业，它是不是可持续发展的企业，这种企业经过前面十年、二十年的发展，它是不是品牌的企业。”这需要市场上的人更理性地去甄别。

  陆毅认为，开发商在整个规模发展的过程中，在成为百年企业的过程中，总会出现这样或那样的缺点，但只要开发商是秉承着要做一个可持续发展的优良企业，无论遇到什么困难，都会坚定地走下去，“如果是面对这种企业，我觉得市场上应该还是要对他们有信心。”

  广州市房地产行业协会执行会长陆毅访谈问答精选：

  问：稳地价、稳房价、稳预期一直是近年来房地产市场的宏观目标，您觉得今年截至目前广州目标实现得如何？

  陆毅：我觉得很好，从去年下半年开始调控之后，广州秉承了之前一贯的风格，政府在这一块儿落实得比较快，而且比较到位。

  广州是一个相对而言比较理性的城市。你看今年一月份到四月份的楼市表现，可以明显感觉到，预期是早就达到了。只不过，现在市场上需要更多的一些变化，我们也期待政策能够更多的适应市场需求。

  问：您预计，接下来广州是否还会出现新的松绑政策？具体可能是哪些政策？

  陆毅：还是会的，因为现在整个市场紧绷得太厉害了，各种企业都处在一个非常艰难的状况，很多都是手上有很好的项目，但不一定有启动资金。特别是那种以前盲目追求规模发展的企业，不止要马上停下来，还要面对各种风险甚至暴雷问题。很多企业需要更多的资金去发展，但是现在这些都做不到。

  今年，每一家企业都想着自救，想着怎么样把存量的项目、存量的货源多点抛出市场。回笼资金，是企业现在亟需要做的事情。

  所以新政策更多的可能是围绕资金，目前最大的问题还是在资金。在这次政治局会议上，大家也提到了一个销售款的监控问题，这其实有很大的影响。就是开发商有好的项目，它卖了之后，资金怎么合理地回到开发商手上，然后再去盘活上下游其他的企业，这一类的问题很明显地摆在企业跟政府职能部门面前。

  怎么样有机地让整个行业发展过程的资金链盘活，这是非常关键的。在整个产业链每一个环节，我觉得都是非常重要的。

  问：请您介绍下2022年至今广州房地产市场发展状况。

  陆毅：非常不好。今年一到四月份有关数据也显示，现在整个市场，无论是供应面积、成交面积还有成交套数，都呈现非常大的下降现象，下降幅度甚至在20%到50%。

  除了房价相对稳定，在城央核心区域，价格还是比较坚挺的，但是周边下跌就非常厉害，出现了内外两重天的状况。可以这么说，能够配合到整个调控的目标，但是市场非常艰难。

  问：您预计2022年下半年楼市会怎么走？

  陆毅：继续艰难。虽然目前政策吹了一些暖风，但是在一线的所有企业都深深体会到，政策的落地需要相当的时间，也需要相当的配合。所以我们预期，真正能够使企业受惠，还要经过一段时间的挣扎。

  今年下半年，我想各个企业还是更多的去坚守阵地吧，把自己的内功练好，因为还要经过一段时间的艰苦时期。

  问：各地第一轮集中供地已基本完成，广州土地市场表现如何？

  陆毅：相比于去年，我觉得今年第一轮的土拍还是非常成功的。

  因为现在整个时局也好、政策面也好，都希望是“三稳”。所以这次集中供地会看到，只有一块流拍，另外民企也参与了，香港的著名企业也回来参拍，表示了拿地的兴趣和对市场的看好。在大家对市场保持观望的情况下，取得这样的成果，我觉得是蛮好的一个成绩单。

  问：接下来的集中供地您怎么看？

  陆毅：还是需要政策的配合，以及整个市场信心的恢复。不然的话，会有点尴尬。

  很多企业真的都面临着资金的困境，虽然我们看到，国企、央企拿地占了主流，但是这个市场是不平衡的，市场需要更多的企业、更多的元素去参与，而这个参与的前提就是大家要先把资金盘活，要把资金盘活的前提还是政策的相对调整。

  问：当前国际形势复杂，疫情反复侵扰，房地产市场面临非常大的挑战，表现到市场明显看到信心不足，您对本地的房地产企业有哪些建议？

  陆毅：现在是遇到了前所未有的困境，我最近几个月经常跟我的同行在说三句话：

  第一句话，在这么艰难的时候，我们要坚守阵地。因为我们现在没有太多的资金去盘活更多的项目。而且，我们要面临所有项目产品的调整，要做出取舍，因为资金就那么多，我们可能要舍弃20%-30%甚至50%的项目，去盘活其他的项目。

  但是在这种取舍之中，我们要坚守，留下来的都要是适合企业发展的项目，所以阵地我们一定要守好，因为守着阵地才有未来的发展。

  第二句话，修炼内功。企业在做好取舍、做好成本管控的同时，也要让自己的内功得到提升，不断学习，这是非常需要关注的。

  第三句话，对未来的期待，我们期待着市场跟政策面的慢慢回暖，我们也期待着反攻，为什么呢？因为我们看到，经过二十年行业发展的很多企业都是非常优质的企业，手上都有非常好的项目，并且基本上都拥有足够未来五到十年发展的一个土地储备，所以我们有理由相信房地产的未来还是阳光灿烂。

  相比20年前，今天的市场比那个时候好多了，我们应该有信心去相信我们能够走得更好。

  问：广州如何保障低收入群体和首次置业者购买保障性房产和租赁房？

  陆毅：这个应该是发展中国家和政府一直所面临的问题，发达国家包括新加坡和欧美的一些国家这方面做得比较好，他们的经验可以给到我们一些启发。

  广州市政府在保障房这方面的发展和重视，一直以来都走在全国前列。所以我们看到，政府的调配跟发展的比例都是比较均衡的，而且呈现了一个可持续发展的趋势。我感觉能够成为其他城市的一个学习的楷模。

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