西安大学城核心住宅区（西安大学城里的购物街区）

在近期iiMedia Research的一份数据调查中显示，中国大学城商圈平均可覆盖20.4万人口，其中有36.6%的大学生一周会有三次及以上到大学城以外商圈进行消费的行为，主要是由于大学城商圈暂时无法满足大学生全部消费需求。当下，中国在校大学生年消费市场规模已超过4000亿元，高校经济及高校临近商圈已成为一匹市场黑马。

西安高校众多，缺乏集约型商圈

据统计，西安共有高校六十余所，其中有37所高校都集中在城南大学城区域内，堪称西安人才的孵化基地。然而，据商业新灵兽观察，在这将近30万学生的大学城范围内，目前商业配套仍非常稀缺，现有的商业多呈现街铺分布与高校周边，缺乏有规划、重运营的新形态商业项目。

由于交通不便，周边餐饮品牌不完善等问题，据外卖平台数据显示，大学城区域的外卖热点一度很高，同时也是用户增长量较为集中的区域。另一方面，前段时间 7-11西安第二家门店开业于欧亚学院内也引起了我们的关注，凭借着校园师生巨大的消费能力，该店自开业以来也是持续火爆。

（西安大学城主要商业集中区域）

种种迹象都表明，在西安大学城区域内，如全国一样，都遇到了市场消费潜力旺盛与周边商业配套发展较缓的不匹配情况。在近期西安待开业项目里，这座紧邻陕师大长安校区，此前分别在北京、重庆有过运营项目的国美控股旗下的鹏润悦秀城引起了我们的极大兴趣。

国美控股，悦秀城西安首秀

西安悦秀城隶属于国美集团旗下的鹏润地产，是继北京悦秀城、重庆悦秀城陆续亮相后的升级力作，也是鹏润地产进驻西安的首个项目。在沿袭悦秀城品牌的基础上，结合项目所处的大学城区位，提出了“一公里潮玩聚集地，十公里繁华生活圈”的项目定位，从项目定位上，即能看出西安悦秀城希望可以在大学城区域内打造出匹配周边高校学生、新型住宅居民的一座青春乐活商业街区。

（西安悦秀城效果图）

围绕着潮玩、生活的理念，项目在规划上也集合了多种不同业态，例如酒店式公寓、商务LOFT、潮玩街区、青春秀场、购物公园、空中商墅六大业态，六种业态相互促进的同时，也为之后悦秀城可玩性提供了不少的预设。

（西安悦秀城实拍图）

从项目形态上，西安悦秀城采用了与北京、重庆不一样的街区式商业形态。街区商业拥有着更加年轻态、重体验的先天优势，同时这样的项目模式也在前期的业态规划上，让娱乐生活业态的选择更加丰富，可以大大满足周边大学生的娱乐生活需求。说到街区形态，那我们就来看看西安悦秀城都带来了哪些亮点。

项目解析——体验至上的商业公园

西安悦秀城整个街区由10栋商业群楼组成，其中1-4号楼相对独立，5-10号楼之间通过连廊相衔接，共计四个楼层。前文说到，西安悦秀城与其他地区另一大不同在于它是开放型商业街区。

• 24H全时营业商业街区

（西安悦秀城实拍图）

不论是北京三里屯太古里、成都远洋太古里还是深圳万象天地，这两年街区型商业项目越来越多的被消费者接受，尤其是90后与00后的大部分消费客群成为了街区商业的主要顾客。西安悦秀城基于项目所在的地理区域，考虑到所覆盖的大学客群，也因此将项目锁定在了开放式街区的模式。

为了更好的打造出24H全时营业氛围，西安悦秀城在夜间泛光照明上下足功夫，已经建成亮相的精神堡垒、基于照明系统的开业营销活动“灯光秀”等亮点活动，都非常值得期待。

（西安悦秀城效果图）

24H全时营业，也是迎合更具随机性的学生消费行为，开放式商业街可以解决盒子商业在面对商户营业时间差异较大的问题。我们在之后的招商品牌上，也发现了项目着重在娱乐体验、餐饮和学习教育方面的考虑。

另外，开放式街区在社区友好度上，也非常贴心的欢迎消费者带着宠物来逛，这也是长安区首个可以带宠物来逛的商业街区，未来项目还会围绕着宠物展开更多有趣的市场活动。

• 业态及品牌规划

西安悦秀城一期的商业街区共计6万㎡，其中业态规划上，给到了43%的高占比餐饮业态和25%的强体验休闲娱乐业态。而这种非常规的业态配比，也与高校学生消费习惯有关，当下越来越多的青年人愿意在社交和娱乐方面投入更多精力。

除了业态的独特配比，在项目的落位上也并未遵循传统的百货式垂直楼层划分，而是根据所属业态、品牌，在各个楼层均有分布。

（戳大图查看详细品牌）

例如在一层，太平洋咖啡、台北物语烘焙等休憩类社交型品牌都给到了不错的位置，另外在街区内还穿插着麦寻、华为西北旗舰店、vivo体验店、荣耀体验店等零售类品牌。

二层集合了学习教育、健身和小食餐饮三大品类，教育方面翘楚艺术中心、开心哈乐、启智乐园等也分别涵盖了艺术、音乐、启蒙等不同年龄兴趣的人。小吃方面，通过品牌也能够看出，在价位上都非常适合学生客群。

（戳大图查看详细品牌）

在三层，我们也同样看到了百鸟电竞馆、比特科技等娱乐体验业态，同时作为高性价比学生群体热爱的肉魂日式烧烤自助也位于该楼层。

（戳大图查看详细品牌）

主力店奥斯卡影城则位于四层。

（戳大图查看详细品牌）

在单体1号楼，墨西哥餐吧MOJAR已经营业了一段时间，独立的营业区域给到了品牌更多的施展空间。通过大众点评我们也观察到，MOJAR采用了白天西餐厅、夜间酒吧的双形态运营，人均不到50元的同时，环境和餐品也都有很高的评价，目前MOJAR也跃居成为长安区西餐厅大众点评第一。

MOJAR的成功运营也是当下年轻一代对于消费行为的缩影，既要品质，同时也要满足性价比与社交分享等多种需求，MOJAR则为此后的品牌入驻提供了不少借鉴。除了已营业的墨西哥餐吧MOJAR，人均消费50元的兰club清吧也已开业，满足城南大学生的夜生活的同时，也体现出城南大学城商圈里待挖掘的娱乐消费市场潜力。

（西安悦秀城实拍图）

目前项目招商率已达到90%，而通过以上的品牌入驻，能看出项目在围绕着学生客群进行的定制化招商。零售方面虽然占比较少，但在数码3C品类上则毫不吝啬。另外在娱乐体验业态上，电影院、健身房、电竞馆一应俱全。而另一大主力消费品类，餐饮则多以小吃快餐为主，同时也不乏墨西哥餐、花胶鸡、日式拉面、韩式铁板烧、市井火锅等时尚餐饮品牌。

• 营销创意不走寻常路

西安悦秀城目前定档于9月28日开业，在他们前期的开业宣传中，我们也看出项目希望突破大学生客群做出的重点投放。例如打破常规的在学生中仍使用频繁的QQ空间里进行媒体投放等。

而在开业活动方面，美年达户外快闪秀、夜间梦幻灯光秀、森林奇缘神奇动物展、迪士尼巡游、萌宠运动会等PR活动，都非常贴合大学生的兴趣及喜好。而SP活动里，餐饮全场5折起、免费停车等也看出项目希望在此区域吸引到更多地潜在消费者。

（戳大图查看详细开业活动）

另外我们也注意到，项目还打造了原创IP小怪兽。未来它们还将会引出哪些更有趣的玩法，同样值得期待。

以上的这些种种户外活动也都得益于西安悦秀城开放式的商业街区，同时街区外围的超大户外公园也是一大亮点。

• 户外公园——天然社交聚集地

（西安悦秀城实拍图）

在这条超长的户外公园里，还包含了室外健身、滑板场地、互动景观、艺术装置等多样化的体验设施。试想在项目开业活动里，学生们坐在草坪上看露天电影，就别提多浪漫了。如此大型的室外公园对于商业项目来说无疑是非常“奢侈”的，而这种奢侈也是悦秀城基于周边居民、学生的真实需求进行打造，让逛街不仅仅是买买买，还能有更多舒适和游逛的空间，这样的公共空间打造也会帮助项目与消费者之间产生更多情感联系。

（西安悦秀城户外公园）

面对已经在市场上成为主力消费客群的00后们，悦秀城如何可以“取悦”他们的心，让我们拭目以待。

当然，悦秀城此次落地，也让我们看到了西安大学城商圈逐渐受到市场重视，即将告别此前的零散式商业模式。据悉，西安悦秀城在项目西侧还规划了一座16万m²的大体量购物中心，作为商业项目的二期将会于2020年开业，届时街区 Mall的组合相信会有更多互动的看点和业态补充。

关于未来大学城商圈的发展，大家怎么看呢？

---

本文为商业新灵兽（biz_top）原创文章

欢迎转发、分享、点赞支持

未经授权禁止转载

如需授权转载请联系

,