第一批新手买房九大忠告（含泪总结的买房经验）

一、地段宜：房子周边市中心、交通便利、生活配套、政府规划、学区房、医疗、超市、商场，下面我们就来聊聊关于第一批新手买房九大忠告?接下来我们就一起去了解一下吧!

第一批新手买房九大忠告

一、地段

宜：房子周边市中心、交通便利、生活配套、政府规划、学区房、医疗、超市、商场

忌：靠近加油站、过于偏远、离学校太远、300米内有高压塔，电视塔、工厂附近、垃圾站

位置优越的住宅，通常具有下列特征：

① 交通便捷

从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间并且有保障，并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、转学等。

② 城市化水平高

应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过1公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。

③生活便利。步行20分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、教育、文体设施也可就近找到。

配套设施包括市政配套、生活配套两个方面。市政配套是指水、暖、气等。活动基础设施应包括：教育设施：托儿所、幼儿园、小学、中学等；医疗卫生设施：卫生站、居住区门诊、医院；文化体育设施：综合文化活动中心、体育场：商业服务设施：综合食品商场、综合百货商场、集贸市场、药店及其他第三产业设施；

④环境宜人，自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达，空气清新，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。

⑤出行的时间成本：不要把时间花在路上即使看中的房子所处区域交通便利，我们穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。开车或乘公交车的上班族，如果平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如再将时限放大到10年甚至更长，时间成本的价值就显得惊人了。

五公里是步行一小时的距离。一个小时的生活圈内，得有商场，医院等配套，超过这个距离，生活质量就相对下降了不少。

二、公摊：公用建筑面积-走廊、过道、电梯及机房、变配电室、值班室等

套内面积、得房率

建筑面积=套内建筑面积 公摊面积

公摊面积=公摊系数*套内建筑面积

公摊系数=总公共分摊面积/（套内建筑面积*总套数）

套内建筑面积=套内使用面积 墙体面积 阳台面积

影响公摊面积的因素：

1、户型 同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，点式楼和板式楼是不一样的。 几梯几户是指在一层中，总共有几个电梯，几家住户。而楼梯是每栋楼都有的。有电梯的楼房，楼梯一般是设计成安全通道的式样，隐蔽起来的。一梯一户就是在每一层楼里，只有一户人家，配有一部电梯（或者说有2户人家，配有2部电梯；3户人家，配有3部电梯等等，开发商为表示配套好，就直接说这里的房子叫一梯一户）一梯两户就是说这层楼有2户人家，共用配备的一部电梯。一梯三户就是说这层楼有3户人家，共用配备的一部电梯。

2、套内面积 房子大就多点，房子小就少点

3、公共设施 只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。

4、建筑规模 楼梯高度越高公摊越大。

普通住宅的一般公摊比例：

多层：8%——15%

小高层： 10%——20%

高层：15%——30%

得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。

一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。

三、房价

不同朝向、不同楼层房子的差价和原因

第一次，开发商在期房预售时，一般会发展潜在客户，为了积攒人气，开发商会承诺一定的折扣，一旦正式开盘预售，这种优惠就会取消，代之以力度稍小的其他方式。这个优惠力度是整个买房阶段最大的。

第二次，如果在开盘时选择一次性付款，会有较大力度的优惠，开发商为了尽快汇款保证现金流安全，愿意对这种高价值客户让利。

四、建筑类型

洋房、双拼别墅、独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、

小高层：电梯；供水、水压、供电、应急电源；总户数与电梯数量，24层以上住宅应做到1梯2户或2梯4户；

高层：

1.高层房不买一到三楼 一到三楼，里地面近，低层空气循环减缓、阴影和湿度大、通风不好；

2.楼层太高，缺少私密性；

五、面积分类

套内建筑面积=套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积

套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过道、贮藏室、壁柜等使用面积的总和。

占地面积是指经规划许可和施工许可的建筑物实际占用土地的面积。建筑面积=套内建筑面积 分摊面积套内建筑面积=使用面积 墙体面积 阳台面积。

建筑面积：建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和。

使用面积：住宅的使用面积，是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。

六、容积率

容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

容积率的标准

独立别墅为0.2~0.5,

联排别墅为0.4~0.7,

6层以下多层住宅为0.8~1.2,

11层小高层住宅为1.5~2.0,

18层高层住宅为1.8~2.5,

19层以上住宅为2.4~4.5,

住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

七、绿化率

绿地率指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，但需要明确的是并不是长草的地方都可以算做绿地率

八、楼盘配套

交通配套、教育配套、政务配套、商业配套、

九、户型

楼房在小区里的位置、采光、通风、日照

1、动线：是指人在各房间之间活动的流动线路；

2、户型中的主要动线：入口—客厅—厨房—卧室—厕浴；

3、次要路线：客厅—卧室、客厅—餐厅、客厅—浴厕、卧室—浴厕、卧室—餐厅、厨房—厕浴、餐厅—厕浴、卧室—书房；

1、主要线路的长度非常短，战用的纯交通面积很少，而且主要线路布置成“一”字型，有时布置成“L”型，但一定不会布置成“U”型和“O”型。

2、次要线路基本上是和主要线路共用一条线路，也就是说，户内交通只占用一条纯交通面积，几乎所有的门都开向这条线路。

房屋朝向的选择要考虑到光照，保持室内接受足够时长的光照对人的健康十分有利

良好的户型朝向以南向、东南向和西南向为主，最好保持南北通透。

各功能区朝向选择标准如下：

1、 卧室：保证主卧朝向为南最佳；另外，卧室的朝向为东、东南、东北也可，但是最好不要选择朝西。

2、 客厅：客厅要保证足够的光照，也要保证空气流通，因为这是一家人欢聚一起的地方，所以朝向最好为南。

3、 厨房：厨房不适合北向，这是因为厨房的油烟过大，朝北可能会造成油烟倒灌或北风将油烟引入其他房间。

4、 卫生间：卫生间不适合西向，因为卫生间一般较潮湿，为了避免细菌最好保持通风。

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采光要好，通风流畅，最好能有穿堂风，朝向的选择通常以朝南最佳，朝东西次之，朝北最次，除了朝向，窗景也非常重要

·在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。

·客厅卧室分离，厨房餐厅分离，但要相互挨着，户门不宜直接对着客厅

·客厅中的门尽可能减少，尽量减少不能利用的通道走廊，还应宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野

·卧室应当安静、舒适、私密、安全，主次卧区分严格，主卧室最好有好的朝向，窗户朝阳，采光通风要好

·卫生间干湿分离，与主卧室的位置要近，不宜正对客厅和餐厅，不宜与厨房紧连

·厨房直接对外采光、通风

·阳台最好与客厅相连，如果条件允许，阳台应大一些，能有两个就更好了

·面积较大的套型应设有储藏空间，储藏室可不采光通风

1、玄关处面积过大的户型不能买

玄关是居住进出的门户，这个位置不适宜过大，过大就是浪费空间。因为这里既不适合改装，又不能堆放杂物。面积再大也是无用。

2、户门可以直接吹到窗户或是阳台的户型

这种户型，空气对流过旺，室内一直有风，会给人情绪不稳定，缺乏安全感。

3、走廊过长的户型

这种户型也是功能分区的不合理，走廊过长其实是浪费空间。而且走廊过深给人造成阴暗的感觉，让居者非常不适应。

4、客厅不独立的户型不能选

客厅左右都有通往卧室的门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都须经过客厅，如果有客人在谈话，实在是不方便。

5、卧室不私密的户型不能选

客人去客厅，首先要经过卧室的门才能到达，这样使卧室无私密性可言;另外，卧室距离邻居的窗户太近。

6、房门正对厨房或和厨房相邻的户型不能选

厨房炉火煎炒、排出油烟，容易影响正对的房门，危害人体健康，并且使工作表现不稳定。厨房是生火之处，甚为燥热，所以也不宜与卧房相邻，尤其是睡床紧贴炉灶的墙。

7、形状异型的户型不能选

用“垃圾”空间打造的异形房房子不能选。比如三角形，多边形，室内空间有锐角的房子尽量不要选。比如，斜边容易造成视线上的错觉，多角容易造成压迫，因而增加人的精神负担。

1、最完美： 朝南并带阳台

房屋朝南是许多购房者的第一选择，如果客厅和主卧朝南并且带有阳台，那么可以说是要风得风要雨得雨，为最完美的朝向。

2、最温暖：朝东面

太阳每日东升西落，朝东的房屋能最大程度地吸收阳光的照射，特别是夏天，早晨的阳光温暖和煦，可以满足居民晾晒衣物的需求，到午后酷暑难耐的时候，太阳已经转向了西面，因此朝东的户型冷热适度，容易让人接受。

3、最炎热：朝西面

在中国人的眼里，朝西的户型一向都是被吐槽最多的户型，如果没有阳台，夏天的下午阳光会通过西面的窗户直射屋内，因此在夏天普遍高温的中国，都会尽量避免选择朝西的户型。但是朝西的户型也并不是一无是处，特别是西面有阳台之后，傍晚在阳台上欣赏美丽的夕阳，以及冬天那温暖而宝贵的阳光就会让你的生活变得非常惬意。

4、最寒冷：朝北面

北半球的冬季经常刮西北风，再加之北面无法同阳光亲密接触，导致房屋的北面一向都是最寒冷的，如果您不介意在寒冷的冬天，或者不在乎衣物、被褥长期得不到阳光的照射，那么选择朝北的户型吧。

十、产权年限

商品房的使用年限是从开发商缴纳土地出让金那天开始计算，即拿地时间。土地使用年限从开发商获取土地证开始算起，等老百姓办到自己的土地证时实际可使用的年限肯定会低于规定使用年限的，因为有开发周期的。

（一）居住用地70年；

（二）工业用地50年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（四）商业、旅游、娱乐用地40年；

（五）综合或者其他用地50年。

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