如何解决楼下楼上漏水问题（楼上房屋漏水楼下）

龚先生一家三口租住在大夹街221号308房间。12月31日晚上8时许，他回到家发现，客厅墙角开始滴水，浸湿的屋顶正在逐渐蔓延。他马上爬到四楼门口，敲了一会门，也没人来开。他听街坊说，四楼的租户刚刚搬走，房东也是很久没有出现过。龚先生随后向自己的房东张爹爹反映，可他也没有楼上房主的电话。

跨年夜，龚先生一夜没有睡好，担心水滴到床上。他放了一个洗衣服的大盆接水，前后倒了两次。1月1日上午，龚先生又向社区和民警反映，他们先后来到龚先生家里查看情况，同时也在想办法联系房主，尽快赶来打开房门。

1日上午10时，来到龚先生的出租房内，房子一室一厅不到40平方米，屋顶中间的一块十分潮湿，不断有水往下滴，正下方放着一个盆子，旁边就是龚先生一家的床铺。龚先生说，这里是个老旧小区，最近气温降低，他怀疑可能是水管冻裂引起漏水。

随后来到辖区新安派出所，值班民警非常重视，他们四处打听，找打一名退休的房管员，取得了房主和租户的电话。1日下午2时许，房主回到家里，原来是卫生间的水管破损漏水。目前，龚先生家的漏水问题已经解决，他向民警表示感谢。

首先，房屋漏水可能是由这些原因引起：

1、如今很多家庭都喜欢建造“空中花园”，热衷于在屋顶上种些花花草草，布置自己的一番小天地，以美化环境、净化空气、改善局部小气候。可防水层的处理是屋顶花园的技术关键，一有疏忽，就很容易破坏屋顶的防水层，留下漏水的隐患。

屋顶漏水维修办法：防水层被破坏，需要用沥青浇灌一下，现在有成品沥青涂膜，等晴天的时候处理一下基本上就不会漏水了。另外还需要注意的是，要经常清理植物根叶和泥沙等杂物，以免使排水口及管道堵塞，造成屋顶及水和漏水。

2、在建造房屋的时候，施工质量的好坏也会造成屋顶漏水，相信很多施工队的施工质量适合有保障的，但是也不排除一些偷工减料的行为，装修材料质量不正规、不合格，再加上日常维护不当，就很容易导致屋顶漏水。

屋顶漏水维修办法：业主在进行房屋装修的时候，要做到科学施工，选用合格材料，避免破坏原防水层，防止在接缝、边缘处留下漏水隐患。设计时不能单注意防水，还要注意排水：屋面、地下室排水不畅，形成水流拥堵也会造成漏水，因此要在屋面预留“溢流孔”，防止多年不遇大雨造成积水，并加强日常维护。

3、在屋顶上安装太阳能是当今的普遍现象，本身太阳能热水器有节能、经济、环保等功效，是非常值得提倡安装的，但是其安装过程中也存在着一定隐患。比如太阳能热水器在安装时破坏了屋顶的防水层，就会导致房屋漏水。

屋顶漏水维修办法：在屋面上浇注混凝土墩台，在墩台上预埋膨胀螺栓。墩台的位置应在结构墙体的上面，严禁在楼板上直接浇注(容易超载，引起楼板变形，渗漏)。墩台的大小依据当地风荷载的大小，经抗风验算后确定，还要在墩台上预留泄水孔，保证屋面排水畅通。

4、通管道导致的屋顶漏水原因。因为每一层楼都要接上管道，也许因为管道与楼板接触处没有充分地合闭，因而也导致屋顶漏水。

屋顶漏水维修办法：这个需要施工人员在安装管道的时候，一定要细心，不能图一时之快。同时业主也需要监督，有问题及时提出来，以免日后出现漏水情况。

在把房顶漏水原因查明以后，就需要针对性地来解决这个问题了。首先应查明此管理职责归谁。公共设施应由物业负责，从维修基金中支出;非公共设施则要看属于专有部分还是共有部分。各方有约定应从约定，如无约定，专有部分由专有权人负责管理维护没有异议，但对共有部分的管理维护职责归谁有争议。防水层如果作为共有设施，因为属于隐蔽工程，一般认为楼上住户作为实际使用人应承担合理使用的行为义务，楼下作为受益人也有相应的义务，这种义务主要是体现在费用承担上。

(1)开发商的责任：在保修期内，如果不是人为的原因造成的漏水，开发商要承担全部责任。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：名列前茅条第(二)款有屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年，第(四)款电气管线、给排水管道、设备安装为2年，从工程竣工验收合格之日起计算。

(2)公平责任：对于已过保修期的房屋，各方当事人无过错(或无证据证明其过错)，如因防水层自然老化，此时维修费用按民通名列前茅百三十二条之规定，根据实现情况，由当事人分担，一般为一人一半。

(3)物业的责任：漏水肯定不是物业造成的，但如果物业在这里面有疏于管理的情况，或是出现了问题后没有及时处理，导致损失扩大或出现了更严重的问题，那么物业要承担责任。前者比如管道堵塞，虽然不是物业干的，但根据物业管理合同和相关规定，物业公司应定期进行检查和清理，如果没做到，那就可以追究物业的责任;后者比如楼上违法装修，物业未制止，那么就可以找物业要求赔偿损失。