2022年楼市将出现三大变化（降价权力向房企让渡）

最近，湖南省浏阳市的楼市政策一经出台，受到网友大量争议，根源是由本市住建局、自然资源局和财政局联合印发的《若干措施》中，有一条规定是“鼓励房企自行制定让利”。被不少人网友认为，这是政策对房价从暗搓搓降价，到明面上鼓励降价的信号，说明楼市不再由政府全部包揽调控，正在让渡部分权力给房企。

今年的楼市环境本身就处于冷淡状态，多地才不得不各行奇招鼓励老百姓购房，但从其他城市的政策来看，集中在降低首付、降低房贷利率、发放购房补贴……但总的来说还是政府在主导，并没有直接正面通知让企业拿出优惠来刺激刚需买房。

房企如今背负的压力非常大，首先，回款难，拿最近刚过去的中秋节假期为例，按理说应该是金九购房热度最高的阶段，但从数据来看，新房成交规模同比降超三成。存量房难消化，资金不能回笼，后续在建期房，项目开发等工程款如何交付，业主的房子何时交房都是难题。其次，融资难债务高。自从国家对房企划分了三道红线后，企业融资渠道被收窄，卖房收益成为企业周转的主要资金来源，但在房子难卖的行情下，根据中指院数据显示，2022年8月-12月房企到期债务约3894亿元，债务压身，资金回流艰难，房企的去化急迫性非常强。大房企或许能够扛住压力，不过度降价套现，但不乏一部分小房企，想要套现跑路，政策落地后，如果房企手握这部分让利权力，是不是会让楼市实现网传的马云2017年的预言呢？

按照不少营销号、房产大V们这几年多次传播的说法是，马云在杭州举行的中国全球投资峰会上表示，8年后房价将如葱价，如果浏阳市推进这一政策，部分房企着急先抢占市场份额，卖房套现，楼市打响价格战，房价是不是真的会跌到谷底呢？我觉得基本不可能，要从3个方面分析，很多人被片面的说辞骗得不清：

事实上，马云这个所谓的房价如葱言论，不只是2017年被传播过，2011年就有人传播了，但早在2020年，光明网就发文辟谣，两次会议均和这个说法无关。2011年的会议，参会嘉宾没有马云，而2017年的会议，虽然马云当时有参加，可是谈论的不是房价而是数字化。既然没有证据表明马云说过这句话，也没有官方来源，作为前阿里巴巴负责人，如今马云也鲜少公开发声，那么作为购房一族，还是不要完全以一个人的话语就作为楼市的权威认证来考虑比较好。

今年中央政治局会议再次提及房地产，其中强调了保交楼和稳民生。意味着，不会放任企业抛弃房子跑路，而让利幅度过大，亏损式卖房，是无法支撑后续期房建设和企业周转的，更容易偷工减料，影响居民居住体验。按时收房、居住安心、房子能继续增值便是老百姓买房最基本的期望，要实现这些，就要求房子不能烂尾、质量要达标、房价不能大降。

今年《分工的意见》中，也明确了，要去房地产发展是坚持房住不炒，稳房价、稳地价、稳预期，房价要稳，自然不能允许大降，实施让利制度的制定，只能说明是给了房企优惠上的一些灵活性，可这也只是个别城市的试水政策，并不能保证会长期实施。从城市整体经济来说，房地产还是支柱型产业，牵一发而动全身，房价如果大降，会波及上百个行业的生存，政府不会放任这种乱象蔓延，可以参考去年，23城房价出现大降，本地紧急实施了限跌令，控制房价继续走低，说明最终还是看政府的调控，而不是房企。

从文件上，我们可以看出，只是鼓励房企制定让利措施，但注意只是制定，能不能按照此制度全面推进销售，并没有说房企全权说了算。既然是政府有关部门要求的，那么，之后但房企制定好制度后，可能仍需要政府审核，通过才能实现。而很多人其实错误理解了让利和降价的关系。

让利不等于降价，而是一种促销手段，这个利不一定就是房价，还包括赠送面积、车位或车位使用权、以及其他礼品等等，但对外的价格可能没有太大变化，因为房企本质还是想赚钱的，降价过度，其他同行为了卖房也会跟风降价，最后房价降至谷底，他们也将损失惨重，这种损失人不利己的做法，愿意做的人大概率不会太多。

所以，建议大家还是不要想着投机买房，以实际需求、经济条件选择性价比更高的房子，才是王道。

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