内环最大板块（外环都冲9万10万了）

近些年，楼市自媒体唱空普陀区的声音多之又多。

部分文章还算客观，点到了正题。

普陀本来有很好的禀赋，但是却没有抓住最好的发展机遇。

而部分文章就完全为流量而生，似乎非要把普陀贬的一无是处才有点击量。

但是作为一个有实操且一直致力于帮粉丝买对房买好房的账号，我们认为——

上一波上海楼市的房价上涨之后，普陀明显是被低估的，而且有很多性价比的房价洼地板块。

比如我们今天要重点介绍的，普陀内环内的自住改善性价比板块——长寿路。

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长寿路的前世今生

论城市界面和房价，长寿路应该算不上是普陀最好的板块。

但长寿路胜就胜在处于普陀区最好的位置，整个板块都在内环内，而且周边聚集了一众“有钱的大佬“。

东边是静安不夜城，西边是南京西路静安寺商圈，西边是曹家渡中山公园商圈，北边是两湾城，武宁、曹杨等板块。

只要一座城有这样的板块，就会有很多的故事和渊源，聊上三天三夜也讲不完。

长寿路是百年前上海普陀区第一个著名的商业中心，也是曾闻名上海的商业繁华地。

在一些老上海人的记忆里，《繁花》中多次提到的大自鸣钟，就是当时沪西商业中心的代名词。

不光是大自鸣钟，长寿路在近现代也兴起了大量的工厂。

比如上海的纺织轴承一厂、第一棉纺织厂、江苏药水厂、啤酒厂等等等等。

我们都知道，哪个区域只要有活跃的工人，这个区域就必然会形成闹市。

长寿路就是如此，劳工们在现在的长寿路西康路口聚集，以大自鸣钟为活动圆点，在长寿路板块支撑起一个个商业集群。

上海城市年鉴中曾经记录过：

新中国成立前长寿路就有400多户商家，包括聚兴园酒菜馆、四如春面馆、老宝凤银楼、仁厚堂国药号（后为民康中药店）、福源盛米号（后为普陀区第六粮店）、同大昌百货店（后为同大昌文化用品商店）等等现在依旧知名的品牌商家。

新中国成立后，长寿路迎来了新商业的迭代，上海第四百货商店等陆续亮相。

后来，大自鸣钟动工拆除，工厂开始陆续搬迁。

一直到上世纪八九十年代，长寿路已经成为普陀区当时最繁华最时尚的区域商业中心。

但长寿路曾经的繁荣，对比现在的知名上海商圈，已然不够看。

这种看似“板块没落”带来的落差感，在普陀整个行政区也有体现。

在上海2017-2035城市规划中，七大中心城区里唯独普陀区落选中央活动区，北区四兄弟中的虹口、老闸北、杨浦都有部分被划入2035中央活动区，普陀区显得异常尴尬。

普陀&长寿路，真的没落了吗？

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长寿路的“下一春”

对于我们这一群整天研究上海板块、楼市且付诸实操的人来说，长寿路固然有他的“不是”——

不是当下上海高逼格规划的板块、不是中心城区最繁华的商圈、不是新兴的高科技高薪产业聚集地。

但长寿路也有他独有的“是”——

其中最引人注目的是，周边都是静安寺、南京西路、中山公园等一众商圈“大佬”，地铁和自驾通勤市区核心板块都非常方便。

还有，长寿路确实是内环内的房价洼地，是1000-1500万想买市区自住改善的性价比选择。

北横通道的建设，也让长寿路业主迎来了自住改善的“第二春”。

东西大动脉北横通道是上海市内环内“三横三纵”“井”字形通道的一部分，也是上海骨架性主干路网的重要组成部分。

该道路沿线包括长征、长风、中山公园、曹家渡、长寿路、不夜城、西藏北路、北外滩、东外滩、周家嘴路等核心区域。

这一条路连接的是，整个北上海区域能级最高、发展潜力最好、资源禀赋最强的板块。

但这条北横通道沿线区域的房价，却与延安高架沿线的古北、静安寺、淮海中路、新天地等板块存在不小的差距。

这条北横通道，会让更多人意识到长寿路板块的价值和资源能级。

同时，苏州河沿岸地区建设规划（2018-2035）中也明确提到，会在岸线基本贯通、公共空间持续优化、产业能级逐步提升、历史文化有效传承，滨水空间管理高效5个方面做提升。

具体细节不展开，大家可以去搜索这个文件。

另外，普陀区政府还单独提出了一个““苏河之冠”的概念，范围大概就是长寿路 两湾城的集合。

普陀区也意识到，这一块的现状条件，相比同等地段来说是较差的。

内环高架和曲折的苏州河之间形成了大量的三角地，对打造连贯的城市公共空间有天然限制。

还有，大量的高架切割，包括3、4、7号线等横穿的地铁线路，对城市空间改善提升也是个大难题。

普陀区还曾对苏河之冠展开过国际方案征集，牌面比较大。

上海市“一江一河”工作领导小组办公室、普陀区政府主办，规划和自然资源局、上海长风投资（集团）发展有限公司承办。

吸引了上海市园林院 荷兰West8 美国Bilden 中国美院联合体、德国AS P 英国MSP联合体、美国SWA 上海瀛舫联合体、法国TER 法国CBA联合体这样的强大团队参与。

由此看来，无论是北横通道的建设还是普陀重点发展的苏河之冠。

长寿路的未来城市界面、综合配套和城市空间，都会有不小的提升。

当下长寿路这样的板块，其实还是被低估的，因为有利好的规划，所以更能让人燃起希望。

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长寿路的小区推荐

长寿路，应该是中心城区少有的能把房价和地段结合得比较优秀的板块。

板块内有一些不错的品质次新小区，两个标杆就是浅水湾恺悦名城和华侨城（西康路989）。

图源：志联地产

浅水湾恺悦名城位于长寿路板块的最北部，绝对地理位置是很好的，紧邻苏州河和梦清园。

目前浅水湾在外网是查不到挂牌的，但我找到了一些内网数据。

挂牌价从楼栋到楼层的跨度都比较大，11万到17万的挂牌都有，均价能站上14万。

普陀区能站到12万 的小区非常少，而长寿路以北还能站稳12万的，恐怕就只有浅水湾这一个了。

浅水湾的优势是位置和产品里，干挂石材，人车分流，大堂楼道铺设大理石。其次小区密度不到1.0，前排还有少量别墅产品。

浅水湾还有71平的小户型一方，高品质 学区 小户型，溢价自然会高，2018年，浅水湾小户型就卖到了接近10万。

华侨城，也是长寿路的标杆小区，位置就在长寿路地铁站附近，然而，对口的学校是回民小学，不如江宁学校。

小区规模不大，虽定位豪宅，但外立面只是涂料真石漆之流，前期的房源已有些许褪落。

苏堤春晓是武宁路片区的标杆楼盘，东南面是长寿路商业街，北面紧贴苏州河，属于普陀区的最南端。

周围的商业配套不错，受南京西路商圈和曹家渡商圈的辐射，虽然是15年楼龄的小区，但当年就前瞻性采用了人车分流的设计，刘翔曾经也住在这个小区。

苏堤春晓的挂牌多在十一二万，两房是1300万级别，三房1500万左右，在市中心范围内，性价比很高。

音乐广场也是值得重点关注的一个楼盘，是13号线江宁路站上盖，两站即达南京西路。

音乐广场是03年建的人车分流小区，还是对口江宁学校的学区房。

查内网得知，当前单价在11-13万左右，两房在1200-1300万左右，3房1700万左右。

综合内环内三房、优质学区、人车分流小区、地铁房、1500万级别改善、好户型的筛选条件，音乐广场是个不错的选择。

长寿路除了次新板楼小区，还有一些70年住宅产权的酒店式公寓可以用来挂江宁学校户口，也不影响房子的增值。

如乐活居、世纪之门、圣天地酒店式公寓，总价最低是300多万级别。

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我们之前在买房攻略的文章中就曾提过，长寿路是南京西路CBD的直接辐射区域，区位要比虹口、杨浦内环区域如鞍山、鲁迅公园好不少，房价却是相仿的，性价比凸显。

另外长寿路在普陀区内部也是个独特的存在，普陀区整体发展如何，真如、长风公园能达到怎样的高度，和长寿路其实关系不大。长寿路只需抱牢静安这条大腿就足够了。

我们也反复在前文提到过，长寿路的地段、和资源、交通禀赋很强，同时未来还有很多规划来进一步改善城市界面。

长寿路，当上海一众外环房价都冲上9万、10万成交的时候，作为自住改善着实是性价比的优选。

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