内环最大板块(外环都冲9万10万了)

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近些年,楼市自媒体唱空普陀区的声音多之又多。

部分文章还算客观,点到了正题。

普陀本来有很好的禀赋,但是却没有抓住最好的发展机遇。

而部分文章就完全为流量而生,似乎非要把普陀贬的一无是处才有点击量。

但是作为一个有实操且一直致力于帮粉丝买对房买好房的账号,我们认为——

上一波上海楼市的房价上涨之后,普陀明显是被低估的,而且有很多性价比的房价洼地板块。

比如我们今天要重点介绍的,普陀内环内的自住改善性价比板块——长寿路。

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长寿路的前世今生

论城市界面和房价,长寿路应该算不上是普陀最好的板块。

但长寿路胜就胜在处于普陀区最好的位置,整个板块都在内环内,而且周边聚集了一众“有钱的大佬“。

东边是静安不夜城,西边是南京西路静安寺商圈,西边是曹家渡中山公园商圈,北边是两湾城,武宁、曹杨等板块。

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只要一座城有这样的板块,就会有很多的故事和渊源,聊上三天三夜也讲不完。

长寿路是百年前上海普陀区第一个著名的商业中心,也是曾闻名上海的商业繁华地。

在一些老上海人的记忆里,《繁花》中多次提到的大自鸣钟,就是当时沪西商业中心的代名词。

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不光是大自鸣钟,长寿路在近现代也兴起了大量的工厂。

比如上海的纺织轴承一厂、第一棉纺织厂、江苏药水厂、啤酒厂等等等等。

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我们都知道,哪个区域只要有活跃的工人,这个区域就必然会形成闹市。

长寿路就是如此,劳工们在现在的长寿路西康路口聚集,以大自鸣钟为活动圆点,在长寿路板块支撑起一个个商业集群。

上海城市年鉴中曾经记录过:

新中国成立前长寿路就有400多户商家,包括聚兴园酒菜馆、四如春面馆、老宝凤银楼、仁厚堂国药号(后为民康中药店)、福源盛米号(后为普陀区第六粮店)、同大昌百货店(后为同大昌文化用品商店)等等现在依旧知名的品牌商家。

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新中国成立后,长寿路迎来了新商业的迭代,上海第四百货商店等陆续亮相。

后来,大自鸣钟动工拆除,工厂开始陆续搬迁。

一直到上世纪八九十年代,长寿路已经成为普陀区当时最繁华最时尚的区域商业中心。

但长寿路曾经的繁荣,对比现在的知名上海商圈,已然不够看。

这种看似“板块没落”带来的落差感,在普陀整个行政区也有体现。

在上海2017-2035城市规划中,七大中心城区里唯独普陀区落选中央活动区,北区四兄弟中的虹口、老闸北、杨浦都有部分被划入2035中央活动区,普陀区显得异常尴尬。

普陀&长寿路,真的没落了吗?

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长寿路的“下一春”

对于我们这一群整天研究上海板块、楼市且付诸实操的人来说,长寿路固然有他的“不是”——

不是当下上海高逼格规划的板块、不是中心城区最繁华的商圈、不是新兴的高科技高薪产业聚集地。

但长寿路也有他独有的“是”——

其中最引人注目的是,周边都是静安寺、南京西路、中山公园等一众商圈“大佬”,地铁和自驾通勤市区核心板块都非常方便。

还有,长寿路确实是内环内的房价洼地,是1000-1500万想买市区自住改善的性价比选择。

北横通道的建设,也让长寿路业主迎来了自住改善的“第二春”。

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东西大动脉北横通道是上海市内环内“三横三纵”“井”字形通道的一部分,也是上海骨架性主干路网的重要组成部分。

该道路沿线包括长征、长风、中山公园、曹家渡、长寿路、不夜城、西藏北路、北外滩、东外滩、周家嘴路等核心区域。

这一条路连接的是,整个北上海区域能级最高、发展潜力最好、资源禀赋最强的板块。

但这条北横通道沿线区域的房价,却与延安高架沿线的古北、静安寺、淮海中路、新天地等板块存在不小的差距。

这条北横通道,会让更多人意识到长寿路板块的价值和资源能级。

同时,苏州河沿岸地区建设规划(2018-2035)中也明确提到,会在岸线基本贯通、公共空间持续优化、产业能级逐步提升、历史文化有效传承,滨水空间管理高效5个方面做提升。

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具体细节不展开,大家可以去搜索这个文件。

另外,普陀区政府还单独提出了一个““苏河之冠”的概念,范围大概就是长寿路 两湾城的集合。

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普陀区也意识到,这一块的现状条件,相比同等地段来说是较差的。

内环高架和曲折的苏州河之间形成了大量的三角地,对打造连贯的城市公共空间有天然限制。

还有,大量的高架切割,包括3、4、7号线等横穿的地铁线路,对城市空间改善提升也是个大难题。

普陀区还曾对苏河之冠展开过国际方案征集,牌面比较大。

上海市“一江一河”工作领导小组办公室、普陀区政府主办,规划和自然资源局、上海长风投资(集团)发展有限公司承办。

吸引了上海市园林院 荷兰West8 美国Bilden 中国美院联合体、德国AS P 英国MSP联合体、美国SWA 上海瀛舫联合体、法国TER 法国CBA联合体这样的强大团队参与。

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由此看来,无论是北横通道的建设还是普陀重点发展的苏河之冠。

长寿路的未来城市界面、综合配套和城市空间,都会有不小的提升。

当下长寿路这样的板块,其实还是被低估的,因为有利好的规划,所以更能让人燃起希望。

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长寿路的小区推荐

长寿路,应该是中心城区少有的能把房价和地段结合得比较优秀的板块。

板块内有一些不错的品质次新小区,两个标杆就是浅水湾恺悦名城和华侨城(西康路989)。

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图源:志联地产

浅水湾恺悦名城位于长寿路板块的最北部,绝对地理位置是很好的,紧邻苏州河和梦清园。

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目前浅水湾在外网是查不到挂牌的,但我找到了一些内网数据。

挂牌价从楼栋到楼层的跨度都比较大,11万到17万的挂牌都有,均价能站上14万。

普陀区能站到12万 的小区非常少,而长寿路以北还能站稳12万的,恐怕就只有浅水湾这一个了。

浅水湾的优势是位置和产品里,干挂石材,人车分流,大堂楼道铺设大理石。其次小区密度不到1.0,前排还有少量别墅产品。

浅水湾还有71平的小户型一方,高品质 学区 小户型,溢价自然会高,2018年,浅水湾小户型就卖到了接近10万。

华侨城,也是长寿路的标杆小区,位置就在长寿路地铁站附近,然而,对口的学校是回民小学,不如江宁学校。

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小区规模不大,虽定位豪宅,但外立面只是涂料真石漆之流,前期的房源已有些许褪落。

苏堤春晓是武宁路片区的标杆楼盘,东南面是长寿路商业街,北面紧贴苏州河,属于普陀区的最南端。

周围的商业配套不错,受南京西路商圈和曹家渡商圈的辐射,虽然是15年楼龄的小区,但当年就前瞻性采用了人车分流的设计,刘翔曾经也住在这个小区。

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苏堤春晓的挂牌多在十一二万,两房是1300万级别,三房1500万左右,在市中心范围内,性价比很高。

音乐广场也是值得重点关注的一个楼盘,是13号线江宁路站上盖,两站即达南京西路。

音乐广场是03年建的人车分流小区,还是对口江宁学校的学区房。

查内网得知,当前单价在11-13万左右,两房在1200-1300万左右,3房1700万左右。

综合内环内三房、优质学区、人车分流小区、地铁房、1500万级别改善、好户型的筛选条件,音乐广场是个不错的选择。

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长寿路除了次新板楼小区,还有一些70年住宅产权的酒店式公寓可以用来挂江宁学校户口,也不影响房子的增值。

如乐活居、世纪之门、圣天地酒店式公寓,总价最低是300多万级别。

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我们之前在买房攻略的文章中就曾提过,长寿路是南京西路CBD的直接辐射区域,区位要比虹口、杨浦内环区域如鞍山、鲁迅公园好不少,房价却是相仿的,性价比凸显。

另外长寿路在普陀区内部也是个独特的存在,普陀区整体发展如何,真如、长风公园能达到怎样的高度,和长寿路其实关系不大。长寿路只需抱牢静安这条大腿就足够了。

我们也反复在前文提到过,长寿路的地段、和资源、交通禀赋很强,同时未来还有很多规划来进一步改善城市界面。

长寿路,当上海一众外环房价都冲上9万、10万成交的时候,作为自住改善着实是性价比的优选。

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