地产创新的十大顿悟（在微光中寻找曙光）

有人形容，2022年是楼市黎明前的黑暗时刻。不管是否准确，在这一年里，房地产市场依旧面临着不少严峻挑战。就昆明主城而言，很多事都成为年度事件，云南最大房企俊发集团也陷资金链问题而遭遇“至暗之年”，多个住宅项目延期交付；市场信心不振之下，土地供应和成交、新房成交量价、住宅库存均达到历史冰点；受此影响，二手房逐渐成为市场成交主力......

可就像宣布地产行业进入“黑铁时代”的郁亮所言，2022年地产行业也是在微光中逐渐看见曙光的一年。所以，我们也同时见证全省烂尾楼历史遗留问题宣告清零；地铁5号线正式开通运营；多个千亩级别城市更新重点工程取得新进展；主城多所名校“民转公”促进教育公平；昆明住宅成交单价纪录刷新等象征黎明时刻。

即使黑暗也总有光亮，这不平凡的2022年，每一刻都值得铭记。

昆明2022年商住办土地供应降至冰点

土地市场供应成交降至冰点 可开发新盘数量锐减

昆明主城2022年制定了约10660亩商住办土地供应计划，但截止12月30日，仅完成约882亩土地供应，实际完成土地交易总面积约654亩，成交量降至近四年的最低水平。

供地节奏放缓、土地成交量锐减导致最显著的变化就是可供应新盘数量也随之大量减少。全年供地中，仅岗头村、陈家营、福德村、老国贸中心一期、普东城改一期可开发为新盘项目。

其中，岗头村地块已由建投摘得并开发了建投学府，陈家营地块由绿城和德润联合摘得并开发了柳岸晓风，两项目均已在今年开盘。明年上半年有望开盘的纯新盘仅剩中铁福德村项目、佳湖国贸中心项目和中能建葛洲坝普东城改三个，供应数量之少在昆明地产开发历史上比较少见。

昆明主城商品房住宅库存量走势和月度销售率变化

昆明主城商品住宅销售放缓、去化周期创新高

纯新盘供应数量锐减意味着主城在未来一段时间内，市场成交将以去消化库存为主。

根据克而瑞市场成交数据显示，截止11月，主城累计供应新房面积约317.83万方，累计成交约415.09万方，整体处于供小于求的状态。

但值得注意的是，由于住宅成交量同时也在缩量，导致主城住宅去化周期因此延长。以11月成交数据为例，主城新房商品住宅成交仅24.46万方仅相当于去年同期59.2万方成交量的一半不到，住宅销售率（当月成交/（前月存量 当月供应）降低至4.42%，去化周期则升至19.7个月。

2022年也是俊发集团的“至暗之年”

本土龙头房企俊发集团遭遇“至暗之年”

销售放缓在一定程度上影响了不少融资渠道受限、本就指着销售回血的房企。于是，今年又有不少房企在“黎明前”倒下，多个在售楼盘延期交付、被迫退出原定城改计划。其中最有代表性的，就是云南本土知名房企——俊发集团。

据不完全统计，俊发在售在建楼盘中，俊云峰、俊尚峰、逸璟峰、俊发城、盛唐城、龙泉俊园等6个项目已被圈入昆明首批保交付纾困名单。城改项目方面，目前已明确退出城改项目包括西山区船房村、西山区沙地村、官渡区普自村，没有宣布但事实上已退出的还有五华区右营村三期城改项目等。

金俊广场于12月10日开始试运营

今年新开业商业项目仅3个

受到影响的不止住宅，还有商业。今年年初，云南房网曾统计过计划在年内开业的新建商业体项目，数量总共有11个。但截止目前，真正开业的仅有昆明Livat荟聚、安宁万达广场及金俊广场三个。

其中，金俊广场因占据了昆明市中心的位置，开业动向一直最受关注。但项目受到建设方之一的俊发集团影响，开发进程颇为波折。至今年12月10日对外试运营时，开业时间已比此前宣传时间延期2次。不仅如此，即使勉强如期年内开业了商场的营业表现也颇为勉强。整个8层商业体建筑，目前仅开放了B1层。其余楼层仍在围挡施工中，好事多磨。

派拉蒙主体公园要到2028年才能运营

派拉蒙建设方有变、面积缩水，要到2028年才能运营

6月中旬，度假区公布了昆明派拉蒙主题公园第二次环评信息公示，令人颇感意外的是，此项目虽然尚未真正开工建设，但建设方、公园规模、开园时间都发生了不小变化。

新公示内容中，建设单位变成了由新都投资和滇池度假区国投联合控股的昆明跃翔投资有限公司，已没有冠江集团身影。项目占地体量变为了532.1亩，比2020年公示的占地面积减少了200亩，缩水了近三分之一。总投资额也因此减少1亿元。而预计开园运营时间也被推迟到2028年2月。这样算起来，昆明人要想到派拉蒙主题乐园游乐一番，还要等6年时间。

主城二手房成交套数超越新房

二手房成昆明主城交易主力

进入到2022年后，市场对期房信赖度降低，导致二手房凭借眼见为实的现房属性比以往更受追捧。不仅价格反弹，成交量更是压过新房，一跃成为昆明住宅销售主力。

根据克而瑞及各大二手房交易平台数据汇总整理，昆明二手房的成交量从今年6月份起就连续5个月反超新房。截止10月，主城二手房总成交量达32167套，比新房多出1334套，占据主城总成交量的51%份额，反映市场对新房期房信心不足。

昆明2021年11月-2022年11月新房价格指数变化

昆明新房成交价格指数结束8连降

尽管有不少“至暗时刻”，2022年也诞生过不少“曙光时刻”。

根据国家统计局数据，2022年昆明新房价格指数自3月份起就开始出现环比下跌的情况。在经历8连跌以后，终于在11月止住跌势，迎来0.2%的环比微涨。另据克而瑞市场数据，主城11月新房住宅成交均价为13525元/平，环比上月微涨1.4%。

在进入12月以后，主城已有多个楼盘宣布涨价，近期又有10多个楼盘宣布明年起上调价格，涨势带动之下，有望继续促进主城住宅成交均价的回升。

华夏四季楼王卖出9.3万/平的单价

华夏四季楼王卖出9.3万/平单价，刷新昆明住宅成交均价纪录

今年3月，华夏四季成交了一套洋房，成交单价约9.3万/平，折合套内单价10.97万/平，刷新了昆明住宅成交均价纪录。

据悉，该套房源是华夏四季的楼王项目，也是环草海区域里视野和景观最好的楼栋，西侧和东侧几乎没有任何遮挡，可以直接一览滇池和西山美景。值得一提的是，就在成交房源所在楼栋的7层，还有一套视野更好、赠送面积更多、单价自然也会更高的房源待售。那才是昆明住宅项目中真正的“天花板”。

绿星智慧一口气接盘主城两个恒大项目

昆明新入昆房企4家，比去年多1家

虽然土地市场供地节奏相较去年放缓不少，但今年新入昆房企数量却比去年多一家。

除了中能建葛洲坝集团是通过土地招拍挂外，其余几家房企均是以“接盘侠”身份亮相的。具体为：接盘恒大林溪郡的五矿信托，现已更名为五矿云麓湾并即将启动销售；朗基接盘紫境府和颐和1898，目前两个项目已经完成更名并重启销售；绿城集团旗下绿星智慧，也以投资代管形式接盘恒大城（现更名为绿星智慧·滇池湾畔）和玖珑湾（现更名为绿星智慧·玖珑湾）两个项目，即将重启销售。

烂尾超20年的鼓楼大厦在今年更名为融通中心

昆明主城烂尾楼“630”清零大限已到

今年6月30日是昆明市化解的59个烂尾楼项目的目标截止日。虽然官方没有正式公布具体名单，但据云南房网整理发现，今年来至少有50多个停工项目有取得复工复产、开发商破产重整、寻找新接盘方等方面的进展。

其中，最停工时间长达20年之久的北京路鼓楼大厦，也由融通集团接盘并在今年6月初复工，目前已取得不动产权证。

昆明多所名校“民转公”

教育方面，3月30日-31日起，主城五华区、西山区、呈贡区、官渡区、经开区教体局发布公告共有30所“公参民”学校计划自今年9月起转设为公办学校。其中不乏云师大附系、云大附系、昆工附系等老牌名校。

不过，“民转公”学校中，绝大多数只涉及义务教育阶段（即小学和初中部分），高中部并没有算作此列，没有改变民办身份。由此，高中部学费也被校集团视作义务阶段学费收入下降后的营收支撑点。比如民大附中，就表示今年因初中转为公办，办学经费减少，故高中学费调整为2.98万元/年，比去年上涨1万元。

北京路2千亩城市更新项目正式定名为太和1903

北京路和平路、前卫营三旧连片改造项目正式定名为太和1903

城改方面，今年最具里程碑意义的就是和平路前卫营片区三旧连片改造项目的落地敲定。该项目在今年初正式透露案名：太和·1903。城改合作伙伴正是在南市区成功开发公园1903项目的冠江集团。

据悉，该项目体量高达2064亩，横跨城市中心一环两侧，是主城中心区域近几年启动的体量最大的城市更新项目。按照开发计划，项目总投资约166亿元，建设周期为6年，预计2028年建成。目前已经启动征迁和“四调”等前期工作。

国博馆建设范围确定 盘龙区下了一盘大棋

此外，盘龙也谋划了一盘城改大棋，那就是以国博馆为核心延展而出的昆机-茨坝千亩城改项目。

今年5月，盘龙区公布国博馆项目文保调查情况，确定了项目核心区约540亩规划范围。该项目与昆明三旧改造片区直接相连，嵌入总规划面积高达1870亩。如此巨大体量，足够让整个茨坝片区的城市面貌和产业结构迎来一波重大升级。

云冶新厂落地安宁禄脿街道

云冶新厂落地安宁 西北新城全盘皆活

同样对片区城市更新发展产生深远影响的，还有12月22日安宁禄脿街道的一场土拍。该批宗地总面积达1370亩，被云南铜业股份有限公司西南铜业分公司以4.11亿元底价竞得，是云冶新厂迁建项目建设用地。按照云铜早前发布的搬迁公告，新厂总投资约64.24亿元，建设周期为23个月，最快能在2025年前完成建设工作。

随着新厂未来建成，位于西北新城的云冶老厂也将适时迁出，不仅可以为片区释放上千亩优质土地，更彻底解决影响普东片区数十年的工业污染问题，有望带来西北新城的下一个黄金10年。

地铁5号线开通运营

地铁5号线开通运营

在市政公共基础设施配套方面，昆明市在今年也取得了不少成果。其中，最重磅的就是6月29日11时，正式运营的昆明市轨道交通5号线。

5号线全长26.45千米，共设22座地下车站，最高运行速度80千米小时，最大载客量2094人。北起世博园南到宝丰，不仅串起了云南铁路博物馆、百年滇越法式风情街、昆明动物园、翠湖公园、云南民族村、海埂大坝、滇池风景区等昆明众多自然人文景观，也是带动昆明地铁客流强度、提高换乘率的重要一环。

如果2023年地铁1号线西北延和2号线二期开通，1号线和2号线将分线运行，地铁客流强度还将再度提升。对7、8、9三条新线路申报能起到不小帮助。

巫家坝首所学校引入学校疑为“关三小

巫家坝首所学校主体封顶，引入学校疑为“关三小”

6月30日，随着最后一方混凝土浇筑，巫家坝26号地块36班小学教学楼主体结构封顶。这是巫家坝的第一所小学，从开建之初就受到了多方关注。许多人认为，只有引进一所名校，才配得上巫家坝的地位。面对社会期待，巫家坝所在的官渡区也对外透露，“将引入区属省级示范学校”。

不过，虽然相关部门还未正式对外官宣学校名字，但在高德地图甚至打车APP上，该学校地块已经悄然被标记为“关上第三小学（建设中）”。值得注意的是，官渡区此前并没有名叫“关上第三小学”的学校，此番疑似要新成立学校。但如果是完全新成立的学校，就又没法兑现“区属省级示范”的承诺。因此，该校最终落地会是如何，现在看来仍颇具悬念。

昆明已募集2万多套保租房房源

保租房项目接二连三落地，已募集2万多套房源

去年以来，云南本地国企虽然在拿地方面没有太大作为，也没有多少新项目，但参与保租房建设却十分积极，尤其是昆明本地国企，区市两级都有公司投身保租房开发大潮中。

截止12月，仅昆明市就有昆明公租房公司、昆明交投、昆明产投、昆明城投、滇中城投、昆明空港集团以及官渡区国资等10家昆明市国企宣布了保租房的计划，已建要建的保租房数量已超2万套。

昆明市多家国企积极参与保租房开发，是基于去年出台允许库存商业项目改为保租房的政策。因此，房源中大量有如斗南花卉小镇、滇池明珠广场、车行天下二期、博欣时代商业中心等去化困难的商业公寓项目在其中。

大量到来的保租房源，可为市场带来选择性多、租金便宜且租期稳定的房源，有可能会对昆明年轻人租房甚至购房习惯产生影响。

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