贝壳找房如何管理自己的房子（理房通漏洞背后）

前不久，北京蒋女士遭遇了一次离奇的买房经历。买卖双方没出面也不知情的背景下，中介独自完成了网签、撤销网签的步骤，并且在网签合同中出现了一名买卖双方都不认识的共同买受人，网签撤销后，蒋女士转入链家旗下的理房通软件中监管的147万元购房款也被划走。据《21世纪经济报道》文章显示，涉事中介链家的相关人士确认了这一事件，不过主要是经纪人个人的行为，与链家无关。

但实际上，这并非是理房通首次因监管漏洞而产生的买卖纠纷。这个诞生于2014年，号称要做房产界的支付宝的理房通，到底是一家怎样的机构？为何在链家的交易体系中占据如此重要的位置？背后又隐藏着怎样的真相……

文：熊出墨请注意

这一事件最早被曝光在水木社区6月18日的一个求助帖上，随后，《21世纪经济报道》做了调查和跟进报道。

帖子的发起人蒋女士于2018年12月23日在北京链家海德店购买牡丹园附近的一套房屋，并于2019年1月15日，链家员工肖某让蒋女士和马女士在理房通APP上签订了《理房通资金支付服务协议》，并让买方将147万元首付资金转入理房通账户。两天后，理房通APP显示，该笔资金已经划转至建委监管。

1月24日，在链家员工的安排下，号称银行工作人员的人与蒋女士在银行附近的一家餐饮店中完成了房贷手续的办理。此后由于，贷款迟迟未批复下来，买卖双方向农行上地支行问询，却被告知该行从未收到过这笔贷款申请。

6月17日，蒋女士在当地不动产登记事务中心查询到，这147万元的首付款，因网签7天之后撤销而导致交易不成功，资金退回至一个买卖双方均不知道是谁的银行账户。

期间，交易房子的买受人怎么被变更成陌生人，网签又是因何撤销，最后首付款如何不翼而飞，真正的买卖双方完全不知情，对整个过程完全不知情，更未出面参与任何签字。

之后，蒋女士通过住建委官网查询，发现这位买卖双方均不认识的买受共有人，姓名和身份证号码所对应的就是链家的经纪人。随后，链家相关人士对外表示，上述事件发生属于经纪人的个人行为，利用资金监管漏洞，伪造合同，并称链家也是受害人。

但实际上，熊出墨请注意在查阅资料时发现，本次事件中引发资金监管漏洞的软件“理房通”正是链家一手孵化的，而这次造成的因监管漏洞导致买房人首付款被划走也并非偶然事件。

根据公开资料显示，理房通全称为“北京理房通支付科技有限公司”，是链家在2013年注册成立的。但真正对外是在2014年7月，当时链家董事长左晖宣称理房通拿到央行下发的第五批第三方支付牌照。

之后，理房通就成为了链家金融体系内保证交易安全进行放款监管的专门机构，主要做资金托管，当时一起上线的还有链家旗下的网贷平台链链金融。

对外，理房通号称要解决房产交易环节中的资金安全这个行业痛点，并定位要成为房产交易领域的支付宝。实际上操作层面上，链家要求所有在其门店成交房屋买卖的双方必须将买房中产生的金额转入理房通监管。

对内，链家在提供房产居间服务中可以对接到大量有借款需求的业务和有理财需求的业主，从中获利。当时，链家的金融业务在资产端和负债端共推出两个系列，八款产品，主要为房产交易环节中的借款人提供短期过桥融资业务，包括赎楼贷款、尾款垫付、首付贷款等。

2015年左晖曾在链家集团年会上为理房通喊话：这就是我们要做的房地产金融！

房地产与金融之间天然就会产生联系。一份网上公开的2017年链家集团商业计划书中提到，2015年经纪业务实现营收126亿，税前利润仅为17.6%，利润率不超过15%；金融业务实现12.4亿，税前利润是3.2亿，利润率接近30%。

这其中，经纪业务是链家的基础，在当时全国6000多家门店拥有20万经纪人，但链家旗下的金融业务从业人数只有78人。如此对比，也不难看到金融业务对于链家的诱惑力有多大。

但链家却并未从内部流程上保障理房通作为第三方平台的安全性。一位刚刚在链家签署购房协议的用户告诉熊出墨请注意，在签订房屋交易合同的同时，还被链家强制要求签署了一份《理房通资金支付服务协议》，卖房过程中涉及到的定金、首付款、尾款等按照协议要求都必须先放入这一平台进行监管。不仅如此，还会要求买卖双方在理房通上传包括身份证、银行卡等隐私信息。

然而，房产中介相关从业人员的现状就是，人员素质参差不齐，流动性大。而房产经纪人在交易过程中可以通过理房通全程参与，熟悉产品的他们，在流程上、在产品上有了可乘之机。这反而成为了链家全程托管服务中最不可控的一大安全隐患。

《华夏时报》在2017年4月份的一篇报道中就提到与蒋女士类似的诉讼案件。2015年，山东人老王卖房时，也曾因为买方将购房款90万元汇入链家旗下的理房通APP中，90万元房款却被莫名划走，导致老王未收到房款却被要求必须过户房产而对簿公堂。

显然，这样既当球员又当裁判的链家很容易将自己陷入被动境地。理房通自始至终都算不上是第三方平台，而只是链家旗下的金融产品之一。

但左晖从未放弃“平台”的打造计划，除了想要将理房通打造成为房地产行业的“支付宝”以外，还想再造一个地产行业的“淘宝”。尤其在中国房地产市场进入存量时代以后，链家需要能够有一个新故事讲给资本市场，于是就有了贝壳找房的诞生。

成立于2018年4月的贝壳找房定位为“技术驱动的品质居住服务平台”，除了链家自身的品牌外，还允许其他经纪公司以合作的方式进驻。贝壳期望通过号召各经纪品牌开放资源，建立开放的ACN合作网络。在左晖的设想中，链家作为线下平台，贝壳找房承接线上平台，实现购房闭环，是一个很好的资本故事。

事实上，如今的房地产服务行业是非常需要扩充线上部分的。尤其对于中小规模的中介公司来说，多端口平台的选择上，除了要考虑流量和服务以外，更为重要的是平台是否与自身业务有冲突，毕竟，对于房地产中介行业来说，房源信息就是核心资源，是商业机密。因此，贝壳找房的模式从诞生第一天就遭到了同行的质疑。

我爱我家集团董事长兼CEO谢勇就曾直言：“当裁判员又是运动员，做平台网站就不要做经纪业务，做经纪业务就不能有网站。（链家）既做平台又做经纪业务，这是违背商业规律的。”去年年中，58同城、我爱我家、中原地产等一众房产品牌甚至成立了“真房源联盟”，直指链家和贝壳找房。

那么，贝壳找房平台是否重构了整个交易流程？改变了传统中介行业的商业模式和收入构成？我们具体看下案例。假设业主将房源挂到贝壳找房，那么在核实信息后贝壳会录入到平台，然后链家（自营）、德佑（加盟）和其他加盟中介都可以查看房源和联系交易。

链家将自己的交易系统和流程注入了贝壳的核心ACN合作网络中，加入网络的中介门店，可以实现房源共享，每个中介对应不同角色（信息录入、砍价成交、资料审核等），在完成交易之后分到业绩，而贝壳则对交易佣金进行抽成。

这个过程中，贝壳找房利用系统和房源，换取加盟中介品牌的佣金。从这个角度来看，贝壳找房的内核并没有改变居间平台的本质，仍然是利用对房源的控制来实现收取中介费的商业模式。究竟是谁的平台，谁的第三方，一目了然。

“平台模式”可以称得上是最近10年来商业模式上最大的创新。

Interbrand每年都会评选“全球最佳品牌”，在最好的31家公司中，13家是平台企业，都有自己的生态系统，而另一些互联网企业则受平台企业的严格制约。其中，苹果、谷歌和亚马逊的品牌价值是近几年增长最快的公司。

平台模式能够让各行业的巨头在自己的轨道上快速发展和壮大，其核心在于平台模式所产生的“网络效应”，麦特卡夫定律提到过，网络价值同网络用户数量的平方成正比，即N个连结能创造N的平方量级的效益。比如Uber平台上接入了大量的司机和有乘车需求的人，形成了一个需求匹配循环：想要打车的人越多，就会吸引越多司机加入Uber；司机越多，打车的人就越多。当用户效应随着其他用户的加入而增加时，网络效应就会进一步凸显。

但平台也有一些禁忌。比如淘宝平台上拥有超过10亿种不同的商品，曾经被经济学人称作“全世界最大的集市”，却没有一件商品库存是自己的。再比如拥有超过15亿活跃用户的Facebook，曾经在2015年获得了约140亿美元的广告收入，成为世界最大的传媒公司，却从没有任何一篇自己撰写的内容。

从这个角度来看，不论是理房通还是贝壳找房，都和平台模式相差甚远。

但从商业趋势来看，房地产中介行业是最需要通过“平台模式”来升级的行业之一，尤其需要真正有影响力的第三方来主导和参与，建立起真正公平和开放的平台体系，共同迎接新时代的到来。

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