区域板块未来前景（三线城市空置率16）

文｜邓浩志

最新统计显示，我国大中城市住房空置率为12%（见下图）。其中，一线平均7%，二线12%，三线16%。

谈几点看法：

1、我国住房空置率稍高于欧美，但不算特别严重，而一线城市空置率低于欧美平均水平，说明需求很旺盛。这也是支持一线及强二线城市房地产销售、租赁市场长期发展的基本要素。

2、住房空置率比较高的城市，通常是土地供应过剩，尤其是郊区，使劲卖地，拼命盖房子。但实际情况是人口增速不快，或者人口只选择主城区居住，郊区多为投资，少有居住。这也是近年反复被所有人强调的，买房要买核心区的理论基础。

三四线城市空置率高，所以投资基本不要碰三四线城市的房子。最近有报道称，惠州海景房1.66折出售，不但如此，全国多地的海景房跌到白菜价，五折不算狠，三折也常见。其中就包括北方的青岛，南方的惠州等地，都是“重灾区”。

之前我们提过一个概念：能住的房子才能投资。海景房价格的暴跌，就解释了这个概念。没生活配套，没商业，没医疗，没教育，没交通，离上班地方远，光一个海景，顶个球？！

可这类产品当年割了很多韭菜，惠州不用说，珠三角，尤其深圳的朋友都知道。在山东很多沿海城市，大量海景房割了一茬又一茬来自东北，西北，中原等地区的“韭菜”。毕竟这里就是中国北方海景的梦想，很多内地朋友少见海，纯粹想圆个海景房的梦。结果……惨了。

是不是所有三四线城市的房子都不再值得关注？当然没有这么绝对。比如中山市，虽然是三四线城市，但地处中国经济最强劲的珠三角区域，也处于大湾区核心，这几年再加上深中通道的题材，着实火了一把。不过过去一年，中山楼市也非常低迷，房价也出现了大幅回调。这让市场对中山楼市的前景也产生了怀疑。尤其是此前热炒的深中通道的中山首站——马鞍岛。

最近深中“跨海”公交线路图首曝光，再次引发市场关注（看下图）。其中，深圳设4个站，包括深圳西站（首末站）、前海湾地铁站、西乡客运站、深圳宝安机场（首末站）；中山设7个站，包括新中山客运港（首末站）、翠亨新区规划馆、南朗街道办事处、博览中心、利和广场、人民医院、城轨中山北站（首末站）。

深中通道收费可能太贵，一直是两地日后通勤的一个担忧，现在有了班车，一是增加了两地来往的便利性，二是费用肯定会比较亲民，这对中山对接深圳资源，深圳接中山分流居住压力都有好处。

至于马鞍岛，最近不断搞团购拉深圳上岛买房，但情况仍然不理想。不少成交尚可（只能说尚可，才几套）的楼盘，都靠推超低特价单位吸引客户，20XXX元每平是主流宣传噱头。现在的问题是，深圳楼市被摁得死死的，而只要深圳房价不涨，中山房价便宜，性价比高的优势就凸显不出来。而中山本地人，是不会选择这个又贵、“又偏”的荒岛的。

马鞍岛楼市的困局要破，可能要有以下几个要素：

一是深中通道最终通车；

二是广州地铁十八号线南延动工，把广州、珠海和中山本地的注意力吸引过来；

三是深圳楼市的复苏，从而带动环深楼市；

四是岛上建设（主要是配套）更上一个台阶，让人真的可以在这里住下了。

以上四个条件，马鞍岛似乎地无法在短期内解决其中一二个。所以马鞍岛楼市目前正是最困难的时候，也可能仍会持续一段时间。

（本文图片来自网络）