上海学区房近来是涨还是跌（上海楼市9月成交的背后）

“三价就低”政策松动后，上海二手房交易市场显然恢复了一些生机。

7月超2万套，8月1.9万套左右，截至目前，9月已有1.8万余套的成交。

虽然房地产的“金九银十”近些年已然不复存在，

但还是给相继经历了限价政策、口罩事件的上海楼市注入了一些信心。

整体势头向好，但回顾近几月的成交，有几个相当有意思的数据值得关注。

杨浦：市中心学区老破小的拖油瓶？

学区作为房产最保值的属性之一，向来是被重点关注的。

尤其是市中心重点学校的对口老破小。

原因有二，一是因为总价低且保值，几百万就可以买到优质教育资源的学票；二则是因为流通快，老破小普遍成交周期较短，待孩子上完学，可以很快脱手变现。

但8-9月的成交数据来看，杨浦，似乎两点表现都不算出色。

8月成交价中，杨浦区的成交均价为7.99万/平，环比上涨1%。

你可能会问，不是涨了吗？怎么是拖油瓶了。

但杨浦作为市中心优质教育强区，过往与之看齐的都是徐汇黄浦静安之流，但徐汇8月均价10万/平，环比上涨4%；黄浦均价12.8万/平，环比上涨8%；静安均价11.7万/平，环比上涨3%……

这么一比，是不是就不够看了？

毕竟楼市有句话，不涨就是跌，涨得慢也是跌，并不是真的跌了才算跌。

作为教育强区，坐拥多所梯队名校，其涨幅只能跟金山奉贤宝山持平……

嗯……怎么不算跌呢。

再看成交周期。

成交周期通常指的是一套房子从挂牌至成交所花费的时间。

通常来说，学区老破小因为需求大且刚性，总价便宜，大部分人购买只为挂户口往往对户型装修要求不高等原因，成交周期通常比较短。

之前梅园学区被炒的火热的时候，只要合理价格挂出来几乎是“秒没”。

但根据兔博士的“最难卖商圈top50”中，鞍山位居第九，黄兴公园第12，控江路第14……

要知道，和他们并列在一起的可都是以改善豪宅为卖点的商圈啊！

再看成交情况。

鞍山六村，对口一梯队打一，268万，卖了312天。

同济新村，对口二梯队同济小学和杨浦公办第二初中铁岭中学，改善型三房630万，卖了193天。

这样长的成交周期，在老破小中是非常罕见的。

细究原因，倒也不奇怪，这些板块以大体量老公房为主，供应足够大，但需求上不去，自然就卖得慢了。

老破小学区还能买吗？

学区老破小没落了？

事实上，但凡事关教育有一点风吹草动，这个观点就会被反复拿出来说。

从多校划片到中考改革，从学区集团化到教师轮岗，无不例外。

他们中间的确有一些政策影响了XQ房的房价，但草木皆兵不可取，作为想要购买XQ房的家长，更应该明察秋毫，切勿被乱带节奏。

那么，关于学区老破小会不会没落这个问题，可以确定地说：

只要优质教育资源是稀缺资源，只要入学资格和地段挂钩，那学区老破小就仍有人买单。

用数据证明这一点就是：上海市二手房成交中，约70%都是老破小，其中大约三成是普世概念上的XQ房。

尤其是大量新上海人，在接受过高等教育，积累了大量知识和财富之后，成为这座城市的新中产阶级，他们会更加注重家庭教育。

而市区老破小，是预算有限家庭上车优质学区的最佳选择。

那杨浦的XQ房，为什么会这么难卖呢？难道杨浦不能作为家长的选择了吗？

我觉得有以下几个原因：

一是因为，杨浦的房子实在是太老了。

二师附小 铁岭中学，杨浦公办TOP3的双学区组合，其成交量最大的密云小区，建成于1980年，房龄40年。

同济新村 铁岭中学，家长选择比较多的双学区组合，其主力成交小区同济新村，建成于1952年，房龄70年了……

对口打一，鞍山三村，1958年；控江小区，1956年，以上等等，不胜枚举。

房龄老一方面是可贷款年限较短，也不太容易申请；另一方面是，经历了口罩事件，老小区的通风消毒、物业管理、居住体验，都是潜在的问题。

二是因为，杨浦的教育太“卷”了。

杨浦的教育资源无疑是丰富的。2所四校，1所八大，5所市重点，而且这个区的中考人数较少，可以说是中考压力相对来说不怎么大的一个区。

之所以说他“卷”，是因为在区域内部竞争比较激烈。

杨浦的民办教育资源是公认的强势。中考改革之前，大部分重点高中的名额都被民办瓜分，杨浦的家长，普遍都会鸡娃，争取让孩子择校上一个好的民办初中。

这样一来，想进四校的家长，则会规划一条顶级民办之路，公办学区，更像是一个保底。

这也是为什么，杨浦的XQ房，尤其是初中的单XQ房并没有那么吃香。

但对于预算尤为不足的家庭，或纯粹挂户口的，是可以看这边的。

毕竟，200余万买不到徐汇静安，但可以在杨浦买一套市区强XQ房，还是很香的。

前滩：上海滩最“贵”商圈？

看完成交，再来看一下近期挂牌量价的走势。

挂牌量反应了市场上的房源供应情况，挂牌价则在一定程度上反应了房东的心理。

根据兔博士9.19-9.25挂牌周报，一个让人意想不到的数据出现了。

前滩凭借着17万/平的挂牌均价，成为上周“最贵”的商圈。

而华二前滩的对口小区中，7天内挂牌均价达到了20万/平。

这并不是前滩的最高挂牌价，事实上解封之后，前滩的挂牌价在7月达到顶峰，19万/平。

原因有二，一是封控积累的需求释放，改善型住宅需求的攀升助长了前滩业主的心理，提高价格挂牌；二是因为前滩出房量较少，平均每周的挂牌量在10套以内，房源不同造成价格波动较大。

回到话题本身，这个“最贵”，前滩担得起吗？

前滩板块自从规划流出到现在，一直都是讨论的热点，前面也有发过专门讲解前滩的推文，在此不多赘述。

从稀缺性上，作为全域内无老破小的商圈，不光是浦东，放眼整个上海，都是独一无二的。

这也极大拉高了前滩的平均房价。

而前滩华二，无疑是前滩房价水涨船高的主力推动因素之一。

有趣的是，前滩华二2018年才开始招生，至今并没有太多的毕业生数据来佐证，仅凭“华二”这块金字招牌，就获得了家长极大的认可。

毕竟回顾一下华二承办的其余学校的成绩，就不难理解家长为何这般热情高涨了。

民办初中嘉华二、公办闵华二，无一不是成绩斐然，输送了一批又一批的优秀学子。

这也难怪前滩的业主底气如此之足，空前团结，一致对外并没有做出太多价格上的让步。

有的时候一个区域业主的团结性，也是稳定房价的重要因素。

一个极旧，一个极新。

杨浦和前滩，宛若上海XQ房的两个极端。

杨浦虽旧，但汇聚了仅次于徐汇区的优质教育资源，“徐一杨二”并不是空说。

前滩很新，如果只因为尚无明确毕业生数据，去夸大还是贬低华二前滩，都有失偏颇。

教育的确是房产最大的溢价因素，但一次正确的投资会影响孩子的一生。

老破小能不能买？什么样的老破小可以买？本身就是一门学问。

需要家长了解政策，了解学校，更重要的是，了解房子。

如果你也正在买XQ房，欢迎联系我。

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