卖二手房房价是涨还是跌（当今要买二手房）

最近唐山房价由领涨全国到跌入谷底，冲上了热搜。大家都是“闻房色变”，觉得楼市是不是要崩盘了。我们针对几个问题讨论一下，视频最后有对这几个问题最直接的总结回答，一定要看到最后。还是声明仅代表个人观点，欢迎批评指正：

1、要不要买房？

针对每个人自身情况千差万别，如果说你还在犹豫买不买，我的建议是先不买，因为宁可不买也不能买错，如今买房选房的要求越来越高，类似如果你什么也不懂就想进入股市去赚钱，那就是按概率来看也是亏损买卖。大形势就是如今的“房住不炒”，就是去杠杆，让房产回归居住属性，除去金融属性，所以想靠买房发财还是算了吧。

深圳房产人群金字塔分布图

一个城市良性的房产人群结构是个金字塔，如果你是刚需，根本没有房子，那你可以自己去计算下自己目前的收入、目前的支出和未来的方向，说白了就是算账，把所有因素排个序（比如家庭、孩子、老人、自己、丈母娘、虚荣心、生活质量、诗和远方巴拉巴拉），你就知道房子对于你来说意味着什么了。因为一旦背上房贷，这么大的数字会影响你的一生的，你也会开始从金字塔底层开始往上攀爬，有置换的需求，有改善的需求，有学区的需求等等。你是追求安居乐业还是诗和远方，你是想被家庭认可还是想自主生活，这个差异性太大了，甚至有人说，我就是手上有一笔钱，不知道怎么花怕他贬值，那你可以去主页看看我的“当今房产还能保值吗”这个视频。

说白了，买不买房就是看你以后的生活方式，自己住的房子使用率是非常高的，带来的收益也是其他商品无法比拟的，当然，也有可能带来的痛苦也是无法承受的（烂尾、法拍）。所以，你得想好自己的生活方式，然后对收入、支出、人生规划等做出排序，决定买不买房，不然买了或不买稍有波动都是后悔。

2、如果买的话，如此低迷的市场，如今是不是买房的好时机？

时机这个东西，不知道各位炒不炒股，今年过完年“股灾来了”的话题冲上了热搜，当时大家都在喊股价还得跌破2800点，经济危机来了等等，如今涨起来后所有叫嚣者销声匿迹，甚至他们改喊牛市来了！或许这就是互联网的自由魔力吧。说起时机可以明确的是，如今的房地产不可否认是在低位，就类似大盘2800点，政策面和情绪面都到了胶着的区间，但是分化也将随之到来：一二线大多到了底部区间，懂股市的人都知道什么叫底部区间，就是有人口、产业、政策、资源等等作为底部支撑，有人说他下面是不是还有底，我觉得不排除这个可能，但是如果你什么事都想赶在最低点入手，那你也很有可能错过时机。至于三四线，我之前出过一个视频“三四线都将鹤岗化”，大家可以去主页翻看，建议三四线的朋友可以再等等，降价趋势尚未结束，底更是还没真正到来，你看看淮南、鹤岗，最近房价暴跌的唐山等，就知道他横盘的挂牌价与真实价格的差距，没有成交量的房价就是没有产生共识，价格与价值并不匹配。

没有成交量的房价是价值价格不匹配的

救市本身就是为了托底，就是为了维护市场秩序，硬着陆也是不可能的。担心的问题无非是，利率会不会继续下调，房价会不会继续下跌？楼市金闻的观点还是：一二线在底部区间，三四线还会下跌。一二线即使有下调，也是小幅度不断下探，但是合适的房子不是等出来的，是结合自己发展选出来的，不要忽略时间的重要性。如果我告诉你十年之后对比现在，房价会再下降1000元，你是不是就不买了？你面对买车这个必然折损的时候也没那么纠结吧。

所以啊，抓大放小，底部区间的问题不在于价格的波动，而在于选对标的，也就是选对城市、位置和房子本身；而没有价值支撑的三四线城市，上涨反正是不现实了，看能撑多久了，如果像第一个问题一样能算过来账，可以再等等。

3、现在买新房烂尾的风险太高了，该买新房还是二手房？

先说结论，不烂尾的新房好。对于这个问题，我们从底层逻辑和数据两方面来分析。先说底层逻辑，我举个不恰当的例子，把新房和二手房比作谈恋爱和结婚：新房是前期大学阶段，存在对未来的憧憬和预期，也存在发展的潜力，你其实当下买的就是一堆图和一块地，你要是想获得高于现状的回报，就得做时间的朋友，是具备一定的投资属性的，当然也可能是时间的敌人，比如另一伴变胖了、变丑了、变穷了，但是还相对年轻啊，你可以硬熬等他发展起来，也可以及时止损，低价卖出（换个对象），也就是发展潜力和灵活性更突出；二手房像相亲，所见即所得，所有客观条件都是经历过市场检验的，对象已经被无数广场大妈深刻检验过了，他多高有多少钱家庭背景，几乎是个明牌，但是如果定了再想置换可能就不那么容易了，毕竟，年纪也不小了，溢价空间也很低了，流通性成为了核心要点。

所以，在错综复杂的逻辑中，我们提炼出最重要的点：新房在于潜力，二手房在于流通性也就是成交量，但是其巧妙的点在于，新房也会变成二手房，但是二手房再也不会变成新房，所以，按这个逻辑，买具备流通性的新房是最佳选择。如果有合适的二手次新房也是不错的选择，但是，这个能选到合适的房源肯定少。其他的，都不是很好的选择。

这就回到了最开始的宁可不买也绝不买错。难道现在没有不烂尾的新房了吗？没有未来流通性好的新房了吗？国央企的头部房企的楼盘大概率是不会烂尾的，保利、华润3个点的融资成本，怎么到处借也不会烂尾的。再看二手房，基本现在的分化已经十分剧烈，隔一条马路差价3000元并不罕见，合适的楼层、朝向等等，好的能选的并不多。买二手房就是看自己的需求，价格是受过市场检验的，所有现状都是实地可以看到的，现有学区就是为了小孩到龄入学的。如果说单纯为了害怕烂尾选择二手房，我觉得大可不必。友情提示：不要选择房龄过大超过10年的二手房和物业水平较低的二手房。

4、二手房的价格会不会继续下跌？

先说结论：目前看来，会分化，部分一二线城市下调启稳后会逐步回暖，但是三四线的房价继续下跌，到达观望冰点后，甚至会大跌。从上面的分析，我们可以看到影响房价市场走势的三大因素在于：政策、信贷以及预期。

杭州住房政策变化

看这张图，连杭州这量级的城市都在政策面这么大规模的救市，其他我们就不用再多说了。尽管效果还没完全达到，但是“能出尽出”四个字表明了态度；信贷层面更是坐了个过山车，从去年的提高利率，暂缓放贷再到如今的降低二套首付，下调基准利率20个基点，也是宽松大年，二手房无论是信贷政策、首付比例、契税补贴也都到了历史最低点。

郑州的救市信贷政策

预期层面更是惨不忍睹，随着各大城市小区二手房成交参考价的发布以及房地产税试点的信息，市场上也有不少二手房东或投资、投机客急于退场，降价脱手。最关键的是，房地产税真正落实，大量房源抛售的话，整个市场的二手房挂牌价会天量形成踩踏，那个时候想脱手可能都不只是价格的问题了。目前二手房挂牌超过10万套的城市前五名分别是：杭州、重庆、天津、成都、沈阳，但这些城市的需求量也大，适当降价还会有人迅速接手。最可怕的还是三四线和县城，有价无市全是纸面财富。我们可以看到三四线城市住宅成交面积同比下降一半不止，供需关系完全失衡。

二手房挂牌城市排名

针对以上四个问题，做个总结：

1. 买不买房的问题，你得想好自己的生活方式，然后对收入、支出、人生规划等做出排序，我们能做到保值加自住其实就已经很不错了。买了房子，就是选择了一种生活方式。

2. 如今是不是买房的好时机？一二线在底部区间，三四线还会下跌。抓大放小，底部区间的问题不在于价格的波动，而在于选对标的，也就是选对城市、位置和房子本身；而没有价值支撑的三四线城市，上涨反正是不现实了，看能撑多久了，如果像第一个问题一样能算过来账，可以再等等。

各线城市成交面积变化情况

3. 烂尾横行下，买新房还是二手房？首先，烂尾不是买二手房的和核心动力，因为有很多不会烂尾的新房开发商可以选。新房在于潜力，二手房在于流通性也就是成交量，但是其巧妙的点在于，新房也会变成二手房，但是二手房再也不会变成新房，所以，按这个逻辑，买具备流通性的新房是最佳选择。如果有合适的二手次新房也是不错的选择，但是，这个能选到合适的房源肯定少。其他的，都不是很好的选择。

4.二手房的价格会不会继续下跌？目前看来，会分化，部分一二线城市下调启稳后会逐步回暖，但是三四线的房价继续下跌，到达观望冰点后，甚至会大跌。曾领涨全国的唐山，如今却跌入谷底，豪宅都赔钱甩卖。泡沫过大的三四线，更是存在巨大的风险，各位一定要擦亮眼睛，房产税的靴子还没有落地，一旦落地，整个二手房挂牌会激增，新旧叠加的风险继续加大。房产作为不可复制的资源，分化是他的必然趋势，千万不要对房价这个问题整体来一概而论，硬要说全国房价，还在下行趋势当中。关注我，获取更多房产信息。