楼市的火热也催生了西安房价（房价回到一年前）

2021年余额不足1/6，西安楼市总算有了些回暖的迹象，市场迎来供应爆发，11月就产生了10个千人摇楼盘。

多方利好消息的催化，都彰显着市场至暗已过，这也意味着购房窗口开始逐步打开，回暖信号已经相当明显，正是把握品质房产的窗口期。

在这样的基本面上，我们发现浐灞有一个“均好性红盘”再度加推，从刚需到刚改都值得考虑。

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本期带大家探访的，是位于浐灞生态区的万科璞悦，灞河一线水景小高、最后404套房源，香不香？团长带大家一探究竟。

基本信息

万科璞悦

占地：约149亩

容积率：2.0

绿化率：约35%

规划：14栋楼

总高：15、17层

梯户比：2梯3户

加推6栋：5#、6#、7#、8#、9#、13#楼，共404套房源，户型2个：110、122㎡，三室两厅两卫。

放风价：预计精装1.75万/㎡左右

工程进度：剩余楼栋基本快封顶

交房时间：预计2023年12月30日

项目位置：浐灞生态区华文路与锦堤五路交汇处东北角

万科璞悦上一次开盘还是2020年10月，时隔一年时间，再次传来加推消息。此次加推的是项目最后的6栋小高层。13#楼是15层 其余楼栋是17层，全部2梯3户，仅有2个户型，110和122㎡的三室。璞悦项目内部带一所幼儿园。

据置业顾问介绍，自2020年10月后未开盘主要是因为文保和备案价的原因。目前文保已经解决，备案价据了解和前期推售的相差不大，大概能上浮个500-1000左右，预计精装17500元/㎡。

万科璞悦与万科悦湾一路之隔，是在2020年3月入市销售的，当时小高备案均价17010元/㎡，最后一次登记的4#、10#2栋小高均价为16743.84元/㎡。现在看这样的价格真香！

目前万科悦湾已有5栋楼交房，璞悦一期将在2022年年底交房，整个实景面貌已见雏形。

地段配套

万科璞悦所属浐灞总部经济园区，行政上其实是属于未央区，但在归属上所在浐灞生态区。

东侧500米便是水域宽阔的浐灞三角洲，是浐河和灞河交汇处，名副其实的一线河景房。南侧一路之隔是浐灞丝路总部经济园区，包括高端别墅区华海湖滨会馆、发展大厦、西安铁建大厦、陕西城乡规划设计研究院等写字楼。北侧为腾讯双创小镇（目前是展厅），整体区位优势明显。

从目前已有资源来看，地铁交通稍微欠缺，最近的是4号线常青路。未来还有10号线团结村站（在建），大概2-3公里左右。

其余交通配套还比较发达，项目西侧紧邻广运潭大道，向西则是浐灞主干道北辰路，10分钟可达二环和三环。东侧门口便是灞河下穿隧道，目前已通车，穿过隧道可达灞河东岸及港务区。南侧是浐灞另一条主干道欧亚大道，链接经开凤城五路与世博园板块直达港务区。

教育上，这个区域今年的学区划分是浐灞四小和浐灞第十中学。浐灞四小2019年已开学，在恒大江湾项目对面，也是这个区域整体品质比较好的一所小学。具体学区划分要等交房之后才定，此处仅供参考。

初次之外，项目西侧有正在建的浐灞第四学校（暂定名），是一所小学 初中一体的公办学校，预计将引入名校 模式。

商业上，万科悦湾和璞悦都自带小型商业，可以满足业主后期的基本生活需求。其次周边有丝路总部经济去商业，砂之船奥莱以及经开大融城、熙地港等。

产业配套上，板块是浐灞打造的总部经济区，目前已落地丝路国际会展中心、丝路创意梦工厂、欧亚产业孵化中心、亚马逊AWS、思普瑞科技园等创意科技园区。

生态资源不用说，应该是全西安都羡慕的生态板块，浐灞两河交汇处，浐灞湿地公园、广运潭公园、滋水公园等。是负氧离子最富足的区域。

可以说，项目周边产业、生态、教育一应俱全。

产品户型

万科璞悦仅有2个户型，110和122㎡，全部为三室两厅两卫设计。

项目容积率2.0，在满市场都是2.8的容积率下，这个容积率可以说很低密了，居住舒适度很好。户型面积刚需和刚改都可以选择。

110㎡三室户型分布在楼栋的中间户，主卧、客厅及一个次卧三面朝南，采光面还是比较大的。

儿童房、厨房和餐厅在北向，美中不足的是厨房窗户较小，又有东西两户的墙面影响，多少会影响一些采光。

122㎡户型比较方正，南北通透，北向窗户与南向客厅窗户正对，既保证了采光，通风也更好。

项目整体全精装交付，壁纸、卧室衣柜等交付时全带，装修标准还是比较高的。并且样板间在实体楼中，更能实地感受房屋的整个得房率还是比较高的。

楼盘价格

万科璞悦近期正在备案价申请中，预计价格是精装17500元/㎡，比去年销售的略高500-1000元/㎡左右。

这个价格在目前西安整个楼市看，还是比较香的。首先整个板块都是定位高端改善。浐灞半岛的自然界河山，大平层2.6万到3.7万，欧亚国际三期，同样大平层价格3.3万。

再看区域未来房价，今年3月浐灞成交的6宗地， 目前已有进展的招商西安序、三迪世园府、当代MOMA等地价全部过万，且规划基本为高端改善的洋房、小高产品。预计未来房价2.5万 以上。

当然，每一个楼盘都不是完美的。有优势就有劣势。目前来看，主要劣势还是轨道交通不是很方便，周边已有的教育资源一般。

整体而言。万科璞悦性价比在整个浐灞欧亚大道板块都是非常高的，一个是产业加持、品牌产品优质、稀缺的生态资源，纯低密小高层。

如果备案价确如项目所说的1.7万左右，那首付60万以内就可以上车，对于刚需和刚改都是很好的一个选择。

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