张家港的楼市怎么样（张家港楼市的春天在哪里）

2019年12月武汉陆续出现不明原因肺炎病人，而到了2020年1月中下旬，疫情在全国范围内爆发。受疫情影响，房地产市场进入冷冻期。近期，随着疫情增速得到有效控制，市场进入解冻期，各地陆续出台帮扶政策，稳定市场信心。本文将从政策出发，看当前调控环境下张家港楼市春天在哪里。

截至2020年3月6日，苏州已连续17日新增确诊零增长，累计确诊病例87例，一级响应也下调为二级。其中，张家港受疫情影响较弱，首例确诊病例出现时间为2月8日，累计确诊病例2例，均已经出院。

住宅市场

政策环境敏感，需求回补，但节奏较慢

市场现状

疫情严控期间，国内整体市场处于冰冻状态，地产行业也不例外，直至2月下旬，国家逐步放开管控，市场才开始解冻。不过从近期成交情况分析，整体成交水平较低，恢复速度较慢，且多个楼盘将推盘时间延迟至3月、4月，市场供应量受限。

因此，市场回补的节奏相对较慢。

但是，张家港的房产市场一直以来表现出色，我们有理由报以高度期待。首先，张家港2018年全市常住人口126万、户籍人口93万，毫无疑问的人口净流入城市，更不用说在2018年全国各县级市中经济总量排名中，张家港位列第三，具有坚实的经济基础。而在这场突如其来的疫情中，得益于政府的有力管控，张家港确诊病例较少并且也较晚才出现。

基于此，全年市场的购房意愿受疫情的影响预计将相对较小。更进一步，随着返乡居民陆续返城工作，此前被疫情抑制的需求将得到逐步释放，市场可能在下半年迎来春天。

政策调整

当前，依据金融市场的政策指向，信贷宽松信号逐步加强，货币市场流动性提升。这种环境下，2月24日，浙商银行作为急先锋，下调了非“限购”城市的首套房首付比例，从三成降至二成，张家港作为非限购的县级城市也在调整范围内。无疑为市场注入了一针强心剂。

可惜的是，近日浙商银行这一措施在临安已被中国人民银行紧急叫停，主要是由于临安是杭州十区中唯一不限购的区域，杭州作为热点城市，临安政策调整将会影响市场对于杭州楼市的判断。结合驻马店公积金贷款降低首付比例后被省政府约谈，我们有理由相信政府对于调整需求端政策、直接刺激楼市消费的举措仍比较谨慎，调控措施不能影响“稳地价、稳房价、稳预期”目标的实现。

追溯过往，2019年12月，张家港曾尝试将限售政策取消（未正式发文），然而一日后就被辟谣并未取消。究其背景，是在“房住不炒”和“房不刺经”的中央调控基调下，市级政府层面对于楼市调控政策直接放松持有较为谨慎的态度。

即便如此，在2019年当地住宅市场供求双降、存量攀升的背景下，张家港整体市场依托于人口净流入和良好的经济基础，依旧处于较健康的水平。尽管目前再次跟进制定需求端调控放松政策的可能较低，但是我们也不难看出，张家港当地政府具有进一步放松调控的期望。

在大的政策背景下，预计张家港接下来各项楼市政策将呈平稳态势，不过随着疫情的消退，市场需求逐步回潮，也不需要政策去刺激市场去化存量。

土拍市场

供应节奏提前，利好政策执行节奏相对较慢

市场现状

受疫情影响，土地供求节奏放缓。显而易见，经济开年受制，加大了地方财政压力。尽管苏州在大市范围内针对农业、外贸、中小微企业快速出台了相关政策，可以一定程度上缓解经济压力，但是整体形势仍然严峻。在此背景下，土地出让收入在今年会显得更加重要。

因此，预计张家港2020年土地供应总量与前期持平，但供应节奏将提前。

表：张家港土地成交额和财政收入

继2020年2月25日，张家港迎来疫情发生后的首场土拍（1宗商住用地，2宗商办用地）后，2月28日，张家港再次挂牌6宗地块（包含3宗商住用地），累计建面19.7万方，起拍总价14.04亿元，涉及市区、经开区，预计分别于3月31日、4月9日出让。

政策调整

2月19日，苏州土拍市场发布五条措施，在大市范围内允许部分地块取消结构性封顶和现房销售的要求，增强区位一般或体量较大的地块的吸引力，目前该政策已在苏州市已挂牌的10宗地块上落实。

回顾2019年张家港土地市场表现，上半年土地市场实际热度较高，除金茂受益于是科学城板块一级开发商而底价拿地外，其余地块溢价水平较高；

下半年，由于5月18日张家港土拍政策调整，要求设置市场指导价（封顶销售），网上竞价超出市场指导价10%（现房销售）进入一次报价，导致市场虽然供应量增加，但房企拿地更加谨慎，涉宅地块均为零溢价和低溢价成交。

苏五条的实施将为张家港土拍市场带来新的刺激，而实际效力将受到执行力度的影响。

土拍表现

截至目前，张家港近期成交和挂牌的商住用地均未落实取消现房、封顶销售的限制。这主要是由地块自身条件和外部因素导致的。

首先是外部因素。疫情发生以来，中央快速实施系列调控政策，逆周期调控背景下，市场的流动性显著加强。

虽然此次流动性释放不同于2003年SARS疫情时期“促进信贷向房地产倾斜”倾向明显，而且5日内央行三次强调“保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性”，但是2020年房企将进入偿债高峰期，包括海外债券在内的债券偿还总规模为7493.9亿元；到2021年，将达10496.2亿元。

参考2018年、2019年偿债节点的融资环境，在疫情加速货币宽松的趋势下，行业信贷限制或将阶段性小幅放松，在债务总量可控的前提下，缓解资金压力。因此，少数资质优良易于融资的房企和资金实力雄厚的房企仍拥有一定的拿地能力。

表：央行关于房地产表态

其次，地块自身的综合条件较好。张地2009-A16号地块位于老城区板块，配套完善，且由于供应地块少，近3年板块内仅成交了1宗商住地块，可售新房存量已基本见底。张地2012-A07-B号地块位于城北科技生态城板块，板块内2019年底开盘的项目去化情况都较好，且售价与楼板价的比例达到3以上，盈利空间可观。

小结

住宅市场来看，疫情严控期间市场冻结，且考虑到当前环境下市场对于放松需求端政策的举措比较敏感，张家港市场需求端的政策利好有限，预计自身需求回补的节奏相对较慢，但是市场全年的购房意愿受影响较小，可能在下半年迎来春天。

土拍市场来看，受疫情影响前期土拍暂停、财政压力提升，预计市场供应节奏将提前。但是，从去年土拍市场表现和近期新政执行力度看，张家港土拍市场中投资谨慎的态度将在上半年持续，市场仍将以底价和低溢价成交为主，资质优良易于融资的房企和资金实力雄厚的房企将迎来拿地窗口期。