贝壳二手房调低价格（5月北京豪宅成交量增速高于普通住宅）

导语：新冠疫情影响产生的“末世感”，是否已经让部分高净值人群，形成了以报复性消费来“及时行乐”的心态？5月份北京豪宅销量暴增，贝壳研究院对总价1000万以上房产交易盘点，来为分析解读。

五月不仅天气开始热起来，豪宅在地产市场也火了起来。

今年因疫情踩了刹车的购房热情，在5月得到了充分释放，数据显示，北京“豪宅”市场在疫情期间的短暂冷清之后强势反弹。市场有点火，但人们对“豪宅”话题的讨论也从未停止，从李佳琪的豪宅上热搜，到卡戴珊家的摩登极简大宅，再到b站线上看豪宅新潮……处处洋溢着普罗大众对豪宅的“热情”。

但你对豪宅的认知是否还停留在只是贵上呢？今天我们盘点了北京豪宅交易数据，带你看看豪宅消费是个什么样儿（见世面）！

Part1|北京豪宅销售延期“爆发”，单月销量创两年多新高

在北京这种寸土寸金的一线城市，从房屋价格看似乎遍地都是“豪宅”，像在东城、西城，房龄老、物业差的千万级价格房子也很多，这和我们认知中的豪宅居住体验似乎大相径庭。

为了找到真正居住意义上的豪宅，我们将“总价1000万及以上” “总面积150㎡及以上” “三居及以上”作为北京“豪宅”的标准。

从交易数据看，今年一季度，受疫情影响北京千万级豪宅成交量同比下降63.5%，2月份成交量仅为个位数。

进入4、5月份，受疫情影响需求集中释放、政策利好及季节性因素等影响，北京豪宅市场成交量上升恢复，5月份成交量达到2018年1月以来单月最高记录，环比增长57.8%，同比增长96.4%。而贝壳研究院数据显示，5月北京链家二手房成交量环比增加41.5%，同比增加78.8%。5月份北京二手房市场中豪宅更“热”。

图 1|北京千万级二手豪宅成交量变化

Part2|豪宅哪儿卖的最多？朝阳、海淀占北京豪宅成交量约七成

地段选择一直是购房首要考虑的因素之一，买豪宅的选房思维会有什么不同吗？

我们分别统计了2019年1月至2020年5月以及2020年5月两个不同时间跨度，北京成交豪宅的楼盘区位信息。

从行政区划来看，朝阳区是当之无愧的“豪宅聚集地”，无论是过去一年半时间里，还是在刚刚过去的5月里，有一半的千万级豪宅交易发生在朝阳，虽然听起来好像朝阳豪宅扎堆，但实际上朝阳区的面积相对于五个东西城；其次发生交易最多的城区是海淀，过去近一年半时间里约占总交易量的四分之一，刚刚过去的5月约占总交易量五分之一。这两个城区约占北京豪宅交易量的六、七成左右。

从城区常住人口（2018年 ）数据看，朝阳和海淀每万人口豪宅交易量也居北京之首，2019年1月至2020年5月，每万人平均二手豪宅成交量分别达2.85套、1.54套。

图2|豪宅交易城区分布：朝阳、海淀占近7成

而从商圈看，朝阳、海淀两个城区包圆了豪宅交易最多的前十商圈。其中前七豪宅交易热门商圈在朝阳，朝阳望京商圈周边豪宅成交量最多，而海淀区万柳等商圈地区也撑起了海淀在北京豪宅市场中的牌面。

图3|北京二手豪宅交易楼盘分布

不过，从区位看，消费者在购置豪宅时选择时并不是完全遵循“城市中心距离原则”。在北京，人们可能通过一个人住在几环，来粗略地估算消费者的家庭资产状况，但豪宅消费并不全care（关心）这些，在过去豪宅交易最热的商圈中，既有五环边的望京、奥森、北苑公园，也有位于三、四环间的双井、朝阳公园、大望路，而即使是六环也有豪宅的“地盘”。

Part3|选豪宅看什么？贵分三六九等，豪有不同方式

城市大平层、独栋别墅、精装四合院？在北京买豪宅会选择什么类型呢？或许每个人对于豪宅的认知各不一样，但在某些方面肯定是有共识的，那就是：价格昂贵 “横豪”的居住体验。

不过豪宅贵也分三六九等，在北京2019年1月至2020年5月的豪宅交易中，从各价位成交数据看，成交的千万级豪宅多集中于1000-2000万之间，3000万以上占比仅2.55%。相对于普通的千万豪宅，“3000万 ”可谓豪宅中的“奢华plus版”。

图5|北京豪宅总价&面积分布

在居住体验方面，豪宅给人最大的切身感受就是“大”。在2019年1月至今年5月份的成交豪宅中，最大面积的豪宅达到700多平方米，但这属于极个别情况，比标准篮球场还大的400㎡及以上豪宅，在成交的二手豪宅中占比也仅2.6%。但豪是真的豪，例如顺义马坡的阳关花园别墅小区，今年上半年成交的两套豪宅面积分别达714㎡、670㎡，多层结构、超大客厅......无他，唯大耳。

顺义马坡一栋700㎡远郊独栋大别墅成交总价1690万，西城金融街买闹市“小户型”3居室成交总价3000多万，在大与距离之间，消费者在购置豪宅时做出了不同选择。

而即便是150-200㎡这种豪宅中的“小户型”，其户型设计也给人一种“豪横”的居住空间享受。例如位于石景山茂华景公院的某套总价1000万 的房子，虽然面积只有169平方米，但三居室户型配有3个衣帽间、两个卫生间，外加一个书房。

图6|石景山某豪宅3室2厅、169.2平米户型图

横豪的居住体验还在于房屋的装修设计，精装是对豪宅最起码的尊重。在过去近一年半的时间里，成交豪宅中至少有6成以上为精装修，无敌挑高、超广角落地窗、智能物业、城市森林......推门就是可视化的“有钱”。

图7|2019.1-2020.5北京成交二手豪宅装修类型

小结

从成交数据看，5月份北京二手豪宅成交量环比增速、同比增速均高于二手普通住宅，豪宅市场在经历疫情影响波动后在迅速回暖。结合历史数据和最新交易数据，预期北京二手豪宅市场在5月冲至高位后，会有一个自然回落至正常水平过程。

我们将过去近一年半成交的豪宅和刚刚过去的5月成交的豪宅情况进行了对比，两个时间段豪宅市场房屋成交总价分布结构、成交面积分布结构、区位分布、装修类型等都没有明显的变化趋势，这显示虽然北京豪宅市场需求受疫情影响有波动，但整体消费选择没有发生大的改变。

另一方面也说明消费者对于品质的追求就是这么执着，不想努力的时候，不妨去看房app上看看豪宅吧（刺激刺激自己吧）。