北京买商办房的优劣（北京商办房价格降中趋稳）

中国建设报

北京商业办公（以下简称“商办”）项目市场调控至今，在低成交状态下，价格降中趋稳。根据易居研究院提供的数据，今年9月，北京商办项目共成交1320套，与7月和8月基本持平，但同比去年大幅下降；成交均价约36000元/平方米，比前两个月略有上浮，但相比上半年波动不大。

近期，《中国建设报·中国房地产》实地走访通州、亦庄等区域多个商办项目发现，个别中介公司通过为购房者代办公司以突破限购政策，甚至还违规提供贷款、租赁商办项目地址等“一条龙”服务。

受访专家认为，北京商办项目调控实施一年多来效果显著，但实际市场交易过程仍存问题，今后该考虑如何按照调控思路减少商办项目交易的“灰色地带”。

价格降中趋稳

在通州东亚尚品台湖小区，各角落里不时有房屋中介的员工骑着单车，挂着“房屋代理、租赁地址、房屋买卖”的牌子。来自安徽安庆的赵兰芝（化名）便是其中一位。

“现在房价在低谷，快抓紧买。”据赵兰芝介绍，北京去年出台商办类项目限购政策后，该小区价格开始下跌，至今年3月趋稳。

北京市住房和城乡建设委员会官网显示，东亚尚品台湖小区所在地块为办公用途，使用年限为50年，由北京世纪泰丰国际会展中心有限公司投资开发。该公司先后于2014年8月23日、2015年5月6日、2015年8月28日，取得东亚尚品台湖小区预售证。

在此租住两年多的赵兰芝曾见证该楼盘的“疯狂时刻”。“2016年，这里一天一个价。好多人晚买几天，就得多花好几万元。”回想当时的盛况，从小城镇里出来的赵兰芝感到不可思议。

她说，当时北京对商办类项目并不限购，从而吸引了大量购房者目光，“有的是‘刚需’，买来自己住；有的是投资客，一次买好几套”。

很多人未曾料到，限购政策彼时已在“路上”。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会等五部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，要求个人购买商办类项目需要满足“名下在京无住房和商办类房产记录；在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或连续五年缴纳个人所得税”的条件。

限购政策让商办市场瞬间转冷。“现在，这里二手房的价格每平方米大概26000元，相比之前每平方米三四万元降了不少。”赵兰芝坦言，虽然其新房标价每平方米超过35000元，但成交惨淡，“靠西北的几栋楼几乎都没卖出去”。

东亚尚品台湖小区售楼大厅自然是门可罗雀。前台的销售人员在“专心”玩手机，来客登记簿上仅有一个客户的联系方式。

销售人员说，特价房价格为35000元/平方米，非特价房约40000元/平方米，比之前略有下降。当问及目前项目所剩房源时，销售人员含糊其辞：“你想要任何户型，我们这里都有。”

通过走访当地多个商办项目，《中国建设报·中国房地产》发现，东亚尚品台湖小区绝非孤例。

亦庄林肯公园项目所配建的“商住房”也遇窘境。活跃在附近的中介人员小马，回忆起几年前的场景无不感慨：“一位客户已临近签约。房东出去打了一个电话，然后直接加价40万元。”

自北京出台限购政策后，林肯公园“商住房”项目的成交量与房价双双下滑。小马说：“这个‘商住房’项目最高卖到每平方米60000元。限购后，价格一路下滑直至今年3月。目前，价格由最低时每平方米35000元回升至40000元左右，并趋于稳定。”

规避限购的灰色空间犹在

《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》要求，开发商在建、在售商办类项目，不再被允许售卖给个人，但合法登记的企事业单位、社会组织等可以购买。这让一些人看到了商机，一条灰色产业链也由此诞生。

在东亚尚品台湖小区里，一家名为“优品亿家（北京）房地产经纪有限公司”的中介机构称可办相关业务。该公司袁经理表示：“我们可为无资格者代办公司，以公司名义购买。”

他说，只要在中国大陆注册、股东在两人及以上的公司就可以购买“商住房”。“我们可以代办，代记账费用每年约3000元，只需要提供身份证等材料，一个月左右就能办好。代办公司不能牵扯金融，一般注册为文化传媒类公司。”

公司购置房产，每年需缴0.84%的房产税。“若购一套70平方米左右的房子，以当前每平方米2.6万元计算，每年需缴约1.5万元。这笔费用每半年从公司对公账户中扣除。”另一位工作人员介绍说，“客户买后‘出租’房子地址，每年可得8000元。我们也提供这项服务。”

这位工作人员还表示：“以公司名义购买房产若想上市交易，变更企业法人便可，这样还能避免缴纳较高的交易税费。”

购买“商住房”目前无法从银行贷款，只能全额交付。“否则房价不会这么低，这挡住了一大批购房者。”袁经理说，“也有贷款渠道，但利率较高。”

“一条龙”服务给这家中介公司带来不少业务。赵兰芝告诉《中国建设报·中国房地产》：“售楼处卖不了几套房，但这家中介最近两个月就成交30多套。”

东亚尚品台湖小区售楼处的销售人员虽表示，可通过注册公司的方式购买，但他们拒绝代办，“只能寻求代理机构办理”。

《中国建设报·中国房地产》随后来到朝阳中弘北京像素项目。作为当地知名的“商住房”，这里聚集了大量租客、购房者和投资客。临街商铺“我爱我家”的中介人员也证实了“通过注册公司规避限购”的方式，但同样不提供这类操作。

“商住房”何去何从

业内人士表示，中介口中的“商住房”，严格意义上就是商办类项目——土地性质为非住宅用地，使用年限一般为40年或50年，一般不强制要求设计配套服务设施，也不能办理户籍手续。

由于近年来北京住宅市场火热，之前持有大量商办类物业的开发商纷纷将其改造为适于居住的“类住宅”。“普通住宅通常一梯一至三户，但‘商住房’构造类似于筒子楼，一条长走廊两侧分布着十几户。”易居研究院智库中心研究总监严跃进解释道。

“按规定讲，商办类物业不通燃气，使用商水商电。” 苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示，有些开发商改造“商住房”是为提高住宅溢价。

以林肯公园项目为例，北京市住房和城乡建设委员会官网显示，其配建商办类项目的土地使用年限为40年，最早于2008年6月21日取得预售证。通过实地调研，《中国建设报·中国房地产》发现，该商办类项目的空间布局与住宅别无二致。小马说，项目有单独的厨卫空间，使用民水民电并通燃气，“只有户型面积小一点的不通燃气”。

另据了解，中弘像素小区也使用民水民电并通燃气。而东亚尚品台湖小区的销售人员表示，他们的项目为50年产权，使用商水商电。袁经理则补充道：“不通燃气的户型允许用电磁炉做饭。”

“在宣传方面，相关机构存在政策曲解。”业内人士表示，2016年发布的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提到，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，前提是土地用途调整为居住用地。但目前，很多机构宣传的所谓“商改住”、“商住房”，其土地性质依然是商办类，但并不符合规范。

数据来源：易居研究院智库中心