哪些情况可以拒交物管费？事关市民关心的物管

10月27日，由内江市委网信办主办的第61期“甜城连心桥·网络社区对话”上线，主题为“网聚甜城 |《四川省物业管理条例》解读”，内江市住房和城乡建设局相关工作人员为上线嘉宾。

据介绍，《四川省物业管理条例》已于2022年5月1日起施行。条例的施行，有助于提高内江市物业行业服务水平，强化物业服务企业的服务理念，引导业主形成正确的物业消费观念，增强服务者和被服务者的法律意识，促进内江的文明进步。

内江市各级物业主管部门也积极开展培训和宣传工作，按照省住建厅“统一部署、统一内容、统一师资、统一时间”的总要求，主动联系省房协，明确《条例》培训方式、时间和人员等，先后组织各级物业主管部门、街道（乡镇）、社区（居委会）、企事业单位、行业组织等相关人员参加培训，围绕《条例》多角度、多层次、多渠道开展宣传工作，充分利用网络平台，通过设置宣传标语、张贴挂图以及播放宣传视频等方式 ，大力宣传《条例》立法精神和主要内容。

物业拒不退出怎么办？

小区公共收益怎么用？

物业费可以调整吗？

……

在此次对话现场，上线嘉宾们对市民网友关注的问题进行了一一解答。

以下为部分对话摘登

问

我住的房屋产权是我女儿的，我算是业主吗？

答

不算。《四川省物业管理条例》给出了明确解释，不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主。尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情况之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：1.因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得房屋所有权的；2.因继承取得房屋所有权的；3.因合法建造等事实行为取得房屋所有权的；4.基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的；5.法律法规规定的其他情形。

问

接房后发现房屋质量问题，物业费该不该交？

答

《条例》第六十二条有明确规定，“已竣工验收但尚未出售或者未交付给买受人的物业，物业费由建设单位承担。建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业费按照约定承担；已交付业主的物业未达到该物业买卖合同约定的交付条件，整改期间的物业费由建设单位承担。”

问

已经履行了更换物业企业的手续，但物业企业仍拒不退出该咋办？

答

首先，可以不支付物业费，还可以索赔。《条例》第六十八条：“物业服务人违反前款规定，不得请求业主支付物业服务合同解除或者终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”同时，业主还可以提请相关部门责令限期退出。《条例》第六十九条：“物业服务人拒不办理退出交接手续、拒绝退出物业服务区域的，业主可以请求县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门责令物业服务人限期移交、退出。”在《条例》第六十九条中，还明确了相关时限：“县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门应当自收到请求之日起三个工作日内责令物业服务人限期移交、退出。物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册或者物业服务档案等违法行为的，由公安机关依法调查、处理。”

问

如果物业还是不愿意退出，《条例》里面是否有处罚条款？

答

对此，《条例》第一百条有明确规定：“违反本条例第六十九条规定，经县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门责令限期移交、退出，逾期仍不移交或者退出的，对拒不移交有关资料或者财物的，县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门对物业服务人予以通报，处一万元以上十万元以下罚款，对拒不退出物业服务区域的，自责令规定时间届满次日起处每日一万元罚款，且二年内不得承接新的物业项目。”

问

小区公共收益怎么用？

答

对公共收益资金怎么用，《条例》也有明确的回应：“利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，收益属于业主共有。业主共有部分收益应当优先用于业主公共支出，也可以按照业主大会的决定使用。”这里要区分收入和收益，收益是扣除合理成本之后的收入，物业服务人经营的合理酬金可以视为合理成本；收益的处置，优先用于业主公共支出，如公共维修，也可以由业主大会决定使用。同时，为防止公共收益资金“中饱私囊”，《条例》特别明确了一系列法律责任。

问

物业费可以调整吗？应该如何调整？

答

《条例》一方面明确“物业服务收费标准应当保持相对稳定”，另一方面也明确了三种情形下，物业服务人应当与业主委员会、业主协商，从而调整物业服务费收费标准。同时，《条例》第十九条还明确了调整物业费业主表决的要求，物业费调整由业主共同决定。该共同决定事项应当经过业主人数和面积“双三分之二”以上参与表决，参与表决人数和面积“双过半”同意。

问

我们小区有个别业主我行我素，我想问问小区内有哪些行为是《条例》明文禁止的？

答

《条例》第七十四条有明确规定：物业服务区域内禁止下列行为：1.房屋装饰装修损坏房屋承重结构、主体结构；2.违章搭建建筑物和构筑物；3.侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共有部分；4.擅自改变住宅、车库、绿地或者其他附属设施的使用性质；5.随意堆放、倾倒垃圾、杂物；6.堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害物质；7.占用、堵塞、封闭避难层、疏散通道，消防车通道和安全出口；8.超过规定标准排放噪声或者产生振动；9.在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电，用电梯轿厢运载电动自行车；10.从建筑物中抛掷物品；11.毁坏电梯及其安全保护装置、警示标志等相关设施设备；12.违反规定饲养动物；13.法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

问

疫情期间，小区物业该如何作为？小区物业有没得权力来管我？

答

小区是抗击疫情和做好疫情防控的重要阵地，小区物业已成为抗击新冠肺炎疫情的重要力量。新修订的《四川省物业管理条例》第八条对疫情防控这样的应急情况，给予了明确的规定，一方面对物业服务人提出了明确要求：“物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作”，这让物业服务人在执行疫情防控相关规定时，有法可依、有法必依。另一方面，针对小区业主，《条例》也明确了其相应的法律义务，“对于物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主、物业使用人以及相关人员应当依法予以配合。”这里除了业主，还有物业承租人等物业使用人，再有如业主家里亲人来访、进入小区为小区住户送外卖等相关人员。

问

业委会不履责，应怎样罢免？

答

针对业委会不作为、乱作为，《条例》第三十八条规定了业委会及其成员不得有挪用、侵占业主共有财产，索取或收受建设单位、物业服务人或者利害关系人的不正当利益等9种行为，有相关行为的，业主、利害关系人有权向有关部门举报，有关部门应当依法处理。《条例》在罢免业委会上作出了重大调整，主要分两种情形：一是可以罢免业委会部分成员；二是可以罢免业委会全体成员。对于业委会成员的罢免，《条例》第四十一条明确：“经专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主联名，可以向业主委员会提出罢免业主委员会部分成员的书面建议，业主委员会应当自收到罢免建议之日起三十日内提请业主大会表决。”

对业委会全体成员的罢免，《条例》明确：“业主可以依照前款规定，向街道办事处（乡镇人民政府）提出罢免业主委员会全体成员的书面建议，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开业主大会会议进行表决。”同时，对于罢免程序，新修订的《条例》予以明确后，更具操作性。

问

担任小区业委会的成员应符合什么条件？

答

《条例》第三十三条予以明确：业主委员会成员应当为本物业服务区域内的自然人业主或者单位业主授权的代表，并符合下列条件：1.具有完全民事行为能力；2.遵纪守法、公正廉洁、热心公益事业、责任心强，并提交书面承诺；3.具备履行职责的健康条件和相应的时间；4.法律、法规规定的其他条件。但有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员：1.被人民法院纳入失信被执行人名单的；2.在物业管理活动中，违反相关法律、法规受到行政处罚或者被追究刑事责任的；3.本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在本物业服务区域的物业服务人任职的；4.法律、法规规定或者业主大会议事规则约定其他不宜担任业主委员会成员的情形。

据悉，本次活动以图文形式直播，截至10月27日下午6时，对话直播全媒体平台点击量超过11万人次。

“甜城连心桥·网络社区对话”是由市委网信办主办，内江日报社承办，内江广播电视台、内江市网联会协办的网络图文直播节目，直播时间每月第四周星期三下午3：00，时长约60分钟。节目邀请相关职能部门围绕市委市政府重大部署、重点工作和阶段性社会热点，与网友进行线上对话，主要解读重要政策，回应群众关切。现将2022年“甜城连心桥·网络社区对话”12期对话时间、上线单位、对话主题预告如下，网友可以通过内江新闻网、“i内江”APP等专题页面观看互动，敬请关注参与。

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