广州楼市行情进入后半程（广州楼市进入了）

在消费者“买涨不买跌”的观望态度下，广州楼市下行的趋势还在继续，国庆期间，广州全市楼盘推新去化率为40%-50%，有近六成的项目，其去化率在30%以下，下面我们就来聊聊关于广州楼市行情进入后半程?接下来我们就一起去了解一下吧!

广州楼市行情进入后半程

在消费者“买涨不买跌”的观望态度下，广州楼市下行的趋势还在继续，国庆期间，广州全市楼盘推新去化率为40%-50%，有近六成的项目，其去化率在30%以下

国庆黄金周结束后的第二天，广州迎来罕见降温，此前一直被热浪炙烤的羊城，终于有了一丝秋意。

但楼市不同于广州的天气，广州楼市早已“入秋”很久，并且，马上就要“入冬”了。

国庆期间，购房者辗转了多个售楼处，但最终还是没有下手。 “打折力度很大，有一些楼盘推出的低价单位，甚至比我去年国庆看的价格还要低，但我还是想再等等。”

据了解，国庆黄金周期间，广州迎来了近五年最大的推货量。与此同时，多个楼盘加码优惠力度，打折吸引客源。位于增城的时代名著国庆最高打九七折，此外总价再减10万元；而位于南沙的金科集美御峰则推出了少部分特价单位，最低有“2字头”。

但即便如此，市场的反应依旧平淡，近六成项目去化率低于30%。

在买涨不买跌的买房基本逻辑下，重重调控正在改变购房者的预期。曾经房子比较好卖的大湾区，眼下正在经历房子不好卖的阵痛阶段。

每76名中介，只有一个开单

对于很多二手房中介来说，今年广州的二手房市场真的太难了。

4月份，广州发布新政，二手交易免收增值税期限由原来的2年变成了5年；6月份，多家银行暂停二手房贷款；8月底，广州又祭出“王炸”，出台了二手房指导价.....

轮番调控轰炸下，广州二手房市场呈现出明显降温趋势。

据广州市房地产中介协会消息，9月广州全市二手住宅整体网签套数为6198套，环比下降27.38%。

其中，中介促成二手住宅的网签套数为1524套，占比为24.59%，环比下降26.02%，也是自2020年2月以来，最低网签套数。

《2021年度广州市房地产中介信用白皮书》显示，广州共有115,907名从业人员。据此计算，相当于整个9月，每76名中介中，只有一个可以开单。

广州中原研究发展部认为，受二手房指导价出台影响，客户对市场预期直线下降，二手楼市成交降温明显。与此同时，二手指导价的出台已进一步击穿业主的心理防线，业主报价指数更是呈现“插水”下滑。据监测，目前二手业主报价指数下跌至20.6%，环比上涨大幅下滑12.9%，创历史新低。市场从去年的“卖方市场”已经逐渐转变为“买方市场”。

地产经济学家邓浩志透露，所有二手中介，从门店的广告到销售人员的朋友圈，清一色是一手楼盘，没一个主推二手房的。“中介说上一个月一家店能出一张售单就及格了，有两三张就极度优秀了，更多是一家店十几号人，一个月卖不出去一套。”

市场寒意凉凉，但生活还得继续，二手房市场遇冷，不少中介将目光转向一手房市场。但在多重调控重锤打击下，购房者进入观望期，一手市场同样不好过。

多重调控下，市场进入观望期

广州中原的数据显示，9月，广州新房网签6921宗，环比虽有3%幅度的略微增长，但同比去年“金九”却下跌了近3成。克而瑞的统计数据则显示，今年十一黄金周广州一手住宅网签711套，较去年同期下降33.1%。

与此同时，在限价、限签等多重因素作用下，广州9月一手住宅网签均价下滑至31977元/平方米，已经是三连跌，均价水平与今年一季度相仿，显示今年广州围绕‘稳房价’的系列调控正在显露成效。

广州中原研究发展部认为，造成今年“金九”成色不足的主要原因在于调控影响持续且深远。今年上半年，与购房有关的政策频出，6-8月继续加码，8月底更是推出“王炸”二手指导价，置换买家经历“房贷审批慢”之上的“雪上加霜”，直接导致客户观望情绪加重。不少客户认为后市价格将进入下行通道。，从而搁置购房计划选择观望，避免“高位站岗”。

此外，8月底挂牌的第二批供地出现“限售价”“限15%溢价”等新玩法，通通传导至新房市场，增加了市场的不确定性。

艰难时期，开发商为“活下去”放手一搏

8月31日，广州发布首批96个小区二手房指导价当天，毕娇在朋友圈转发了一篇文章：人生的最高境界——熬。

对于当下的房地产市场来说，要熬下去的不止二手房中介，更包括开发商。市场不如人意，但开发商仍得努力“活下去”，于是，加大推盘、渠道全开、全民营销、强化销售奖惩激励等多番手段轮番上阵。

统计数据显示，国庆档期内广州共有超40个楼盘有较大的推新动作（其中16个是全新盘），新推货量超7000套，是近五年同期纯新货货量的最高峰。

而今年8-9月，广州整体供应已超万宗，一再创下年内新纪录。

在推出海量货源“任君挑选”的同时，房企在业绩上的压力自然也传递到员工身上。不少房企积极实施全民营销，并不断强化销售奖惩激励制度，希望以此来刺激销售，达成业绩。

华南一家TOP50房企广州某项目。国庆黄金周期间，该TOP50房企祭出了广州11盘联动的促销活动，项目对销售的要求是：国庆7天不开单即开除。

除此之外，其所在的公司也是业内实施全民营销较为狼性的一家。公司要求：所有中层以上管理人员在年底之前必须卖出至少一套，否则自动离职。

但在市场成交下行，购房者普遍观望行情下，海量推货加狼性营销，并未能完全取得期望中的效果。

合富辉煌统计显示，国庆期间，广州全市楼盘推新去化率为40%-50%，有近六成的项目，其去化率在30%以下。

在广州中原研究发展部的统计中，荔湾花地湾板块去化率最高，达约92%，番禺汉溪长隆、海珠南洲、白云的白云湖等板块新货首日去化率都超过70%；但南沙的万顷沙、增城的永和、从化的江浦等板块的去化率则在10%-30%幅度。

与此同时，房企不断加大的“海量”供应，同样也使得全市库存量持续走高。截至9月末，广州全市库存量989.3万㎡，去化周期达到11.2个月。

数据显示，广州市场库存周期在经历一年走低之后，于今年3月起持续回升，且持续6个月回升，截止到9月25日，库存消化周期已经高于2020年9月水平。

在全市库存量持续走高叠加开发商年底冲刺业绩双重背景下，机构预测，接下来一段时期，广州楼市的竞争将会更加激烈，同个板块楼盘间的“内卷”情况也将更加严重，不排除在增城、花都、南沙等外围区域，部分通勤、配套条件较缺乏的项目将会积极“以价换量”，或提高佣金加大一二手联动卖楼，以让自身更好地“活下去”。

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