北京像素公共区域 消失的北京像素

经济观察网 张雅楠/文等电梯的间隙，一位身材壮硕的东北汉子拎着长长一串房门钥匙，专注地望向窗外。

在北京难得的晴朗天气里，窗外绿意葱茏，柳絮弥漫天地，快递员穿梭在小路上，蓬头小帅哥在遛狗，情侣牵手走向包子铺，一派安静祥和。

东北汉子幽幽地说，这小区以前可热闹了。他是这个几近冰封小区里少数几个还在工作的野生中介。

仅仅在半个月以前，北京像素还是立在北京东五环外一面躁动的青春旗帜，是新鲜生活方式的试验场。

从2011年入驻至今7年时间，数万名80、90后们成就了这个充满活力的“商住”小区。8000多套LOFT、1500多套开间，数不清的餐厅、超市、咖啡馆、健身房、酒吧，以及你想得到想不到的各式中介服务机构，在21万平方米的地盘上野蛮生长着。

一位90后业主说，原来她可以一个月不出小区大门，照样把日子过得活色生香，“可以吃烤肉、焗饭、海鲜、火锅，可以学陶艺、画画、吉他，可以唱歌、游泳、健身……”名单好像可以没有尽头。

规划中，北京像素位于CBD朝阳区传媒文化创意走廊，90后业主戏称，她的像素朋友圈里是一群一直在导，却从未上过院线的导演；一直在写，却从未卖过高价的编剧；一直在拍，却没有什么美感和镜头觉悟的摄影；一直在演，却总也没在戏里看到过她的演员。其实更多的是像她一样没有背景来北京打拼的年轻人，线上QQ群、微信、APP里打成一片，线下各种健身、遛狗、做饭爱好者很容易结成朋友，这是一个“自来熟”小区。

房价和租金伴随着社区氛围和配套成熟水涨船高。2009年末北京像素首期开盘，2010年初北京开启住宅限购，“商住两用”“不限购”成为诱人的卖点，随着地铁和周边大型商业的兴起，LOFT的均价从1.9万元/平方米一路涨至6.5万元/平方米，紧紧咬住了周边住宅价格，租金水平亦较三四环的小区不差多少，40平方米的开间可以租出4000元的价格。

北京像素开发商中弘地产以及数万业主享受到了限购的红利，直到现在，这个土地使用权所剩不足40年的项目，依然是中弘地产最拿得出手的作品之一，同时，它也圆了众多没有购房资格北漂的安居梦，不论是租还是买，为此，他们愿意选择性忽视3公里外目前国内规模最大的高安屯垃圾焚烧发电厂和机场航道的噪声。

其后，伴随北京供地结构的变化，“商住”类项目大行其道。

判别“商住”的是非并不容易，凭借不限购、可居住的特点，“商住”一直是调控的法外之地，这点似乎有失公平，但若没有它消化商业库存，商办用地的效率也难以保障。

在夹缝中蓬勃发展至2016年3月，北京“商住”类项目的成交量已经远超商品住宅。

链家一位经理的带看成交记录显示，2016年1月至今，她共在北京像素小区成交了15套房，平均每月成交1套。今年3月6日成交的一套49平方米的东南向LOFT价位为288万元，单价57785元。3月26日，同户型的房子，成交价320万元，仅仅20天的时间，房价上涨32万元，涨幅让每个业主、购房者和中介心潮涌动。

但身段柔软了这么多年，最终还是闪了腰。

3月26日，“商住”项目迎来封喉式调控，从规划建设、销售使用、购房资格、个人信贷等层面受到360度限制。

没有中介愿意冒着注销机构备案或吊销营业执照的风险顶风作案，北京像素小区内7家链家，8家恒洋，2家我爱我家，全部关门大吉。

那些熟悉小区交通、餐饮、学校甚至地铁口哪个地摊缺斤少两的中介，或被分流至其他商圈寄工或者干脆转行。网络上也几乎找不到和这个小区有关的租售信息。

加之存量商办项目的销售比住宅还严苛，要求个人购房者名下在京无住房和商办类房产记录，且在京已连续五年缴纳社会保险或个税，还不得贷款。

就这样，北京像素连同其他“商住”项目在房地产租售世界里“消失”了。

一位业主3月中旬将房子交给中介出租，正常情况下几天就能租出去，3月24日，中介还在频繁地带看，每天汇报成果，跟进意向租客。3月26日后，中介打电话让他拿回钥匙，并告知他们要撤店，自己即将转行，问他有没有合适的工作介绍。曾经求租的客户也不允许继续联系了。

想出租房子的业主回到了最原始的方式，在小区里或者地铁口守株待兔，对租房人充满了警戒，生怕对方是暗访人员，因为在地铁口贴招租广告时被中介模样的人告诫过，“别贴，小心建委抓你”。

链家转让店面的A4纸上被贴了三四张租赁传单，其中就有野生中介没有消化的房源，文章开头提到的忧伤的东北汉子就是其中一位。

北京像素APP上也可以发布出租信息，但这个APP的影响力仅限于小区范围内，不是外来求租者能快速了解的渠道。

少了中介的穿针引线，社区热度骤降。更关键的是，没有买卖，也就没有了最直接的定价机制。限购政策出台之后，曾有北京像素业主降价100万元卖房未果。

若商办调控持续不变，北京像素便回到了流动性低，交易少且间隔较长的商业地产市场，定价也就无法比照周边住宅。

商业地产估值更多依赖盈利能力，若简单按照商业资本化估值法估算，40平方米的商业，年租金5万元，按一线城市4%-5%的资本化率计算，物业价值在100万-125万元，较调控前的价格几乎折让一半。

这对商办业主和开发中的房地产商来说，都不是一个好消息。

房价下跌的暴击很难即刻印证，但商住两用的尴尬早已浮出水面。

例如，去年8月，北京像素100多家餐饮店铺被取缔，就是因为居民楼内无权办理餐饮经营许可证。前述愿意一个月不出小区的业主现在需要坐一站地铁到长楹天街消费。

再有，北京像素以商办立项，本可以注册公司，小区业主此前也多会将地址出租，获取每年6000元左右的租金收益，但由于整个小区绝大多数房产都用于居住，已经被北京市工商管理局朝阳分局列为注册地黑名单。

没有人知道现状会持续多久。去年6月，国务院曾发布文件，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，调整后用水、用电、用气价格也是民用价格。这被很多人认为是打破存量“商住”僵局的可行办法之一。

不过，从已开始落实该文件的广东省的政策口径看，“商改租”仅限持有大宗商业项目的企业，而不针对持有房产的个人。

或许，北京像素已经率先走在“房子是用来住的，不是用来炒的”的大路上了。