北京楼市未来走势（这些区域已跌5年）

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!，下面我们就来聊聊关于北京楼市未来走势?接下来我们就一起去了解一下吧!

北京楼市未来走势

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

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Q:提问:你好，想问一下通州北京one小区怎么样？我觉得位置很好，离八通线六号线都不远，挨着爱琴海商场，西海子公园也近 周边学校多，孩子上小学和中学都近，单价也是同年份的小区里最低，目前看上了东南或者西南户型130平的，孩子明年上小学，想下手了，之前一对一咨询过，您建议的小区里没有这个，所以想听听您的意见？

A:回答:您好,整个通州规划的新城区很多,大部分新区建设的也都很好,至少比市区60%的板块要整洁,准确说非核心优质板块10年之前的房子价值偏弱,通州现阶段没有产业,未来的产业集群是运河商务中心,靠近运河商务中心的优质板块优质楼盘会第一时间吸收到市场上的人口

北京one的建设年代虽然在2000以后,但居住体验并不是特别好,这个盘在这个商圈属于末端尾部,最后一梯队都排不上,万达的标杆楼盘是金禧花园、万方家园、帅府园;4万多的价格不如看看逸秀名园;居住体验和位置优于北京one;建议认真阅读星球精华栏的文章《83#通州跑赢大盘选筹导图》祝一切顺利

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Q:提问:您好，请问您对现在北京住建委刚出的针对60周岁以上老人优惠贷款买试点房怎么看，目前是有三个试点的项目。如果有700万左右预算给老人买房子，是购买这些项目好，还是购买比如亦庄河西那边的房子好？从保值增值方面来说的话。另外就这个预算来说的话，您还推荐哪些？

A:回答:您好,未来北京因区施策是趋势,这些区域缺乏楼市的基本支撑点;楼市的三个重要支撑点;一是产业发展，二是人才发展，产业聚焦人口，最后才是商圈发展;背后没有优质的购买力很难发展出优质商圈,如果就业岗位不多,最终的商圈会形成睡城;这些试点区域的涨幅可能会在政策出台后炒作一波，短期内有上涨的现象,但涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的;价值比较弱导致没有持续的购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些区域的房子我一般都是建议趁着高峰期出货而不是买进。700的预算亦庄比较稳健可以认真淘淘;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问

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Q:提问:京总您好，如果有高于房产投资收益的其他途径,是否应该买房?如果是您,您会如何权衡,两者都可使用杠杆?

A:回答:您好,超高的年化收益,更多的是风险投资,优质房产可以不断加杠杆,是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供即可,迟早会赚,其他行情不好判断趋势,绝对不可以乱加杠杆趋势以外你我什么也控制不了

作为个人投资,股市杠杆和房产杠杆,有本质的区别,股市、期货等不能加杠杆,虽然上涨会放大收益,但下跌会面临爆仓的风险,投资界管叫见外婆,一次失误,全盘皆输.而投资房产没有上述问题,房价上涨时结果都一样,即能放大收益,因为大城市优质地段的优质房产房价的波动性很小,没有强制清盘的风险,波动期间只要有足够的月供,非常安全,建议认真阅读精华栏的文章.祝一切顺利!

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Q:提问:京总，我是改善性需求，听从您的建议，果断放弃郊区的小别墅，现在有三个区域，各找了两个代表性楼盘，主要看南北通透的三居，麻烦你给我把一下关：1、朝阳头部地区望京慧谷阳光和国风北京，单价接近10万。2、朝青天鹅湾和润枫单价8万＋。3、长营万象4期和柏林爱乐4期，单价6万左右。几个小区年限差不多，国风上观最新，10年左右从自住兼投资的角度看买哪个区域买哪个楼盘合适。求解答，感谢

A:回答:您好,排序应该是优先望京、其次朝青;常营建议放弃,有条件投资更好的位置,当然不考虑投资次级板块,这是出于“机会成本”的考虑.不是说常营的房价不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报;祝一切顺利!

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Q:提问:您好，拜读了一段时间您星球的文章有一些感悟，但就换房的事还是想和您具体聊聊;我们现在有一套远郊的房子市价330万，想置换一下市里的房子，卖出现在这套加上手上的现金，能够620万左右的首付款，可贷200-250万，我家孩子5年后上小学，已有海淀魏公村一带的学籍，但没有周围的住房，有以下几种想法：

方案1:想换魏公村周围韦伯豪、悦园、友谊社区、厂洼、魏公村8号院一带的800～880万的房子，因为本人在魏公村一带上班，这样以后接送都比较方便，生活质量还能保证，这一带只有韦伯豪、悦园是2000年以后的，其它很多都是90年代的房子，这种还能不能买，过十年出手会不会有困难，或者魏公村周围方圆三公里的范围有没有预算合适又能跟上整个大盘的房子，请京总指点一下，谢谢

方案2:因为老公在西南五环上班，想置换北京西边或海淀范围能跑赢大盘或跟上大盘的房子，然后在魏公村附近租一套房子，不知道这样的置换该选什么位置比较合适，但考虑租房子住会不稳定，我们置换的目的是保证生活的情况下换一套起码能跟上大盘的房子，还请京总帮忙分析一下哪个方案更适合我们，以及对应每个方案中具体位置的选择，感谢

A:回答:您好,感谢信任!1、魏公村板块的韦伯豪、悦园很好,韦伯豪的涨幅一直是区域内的领涨盘;孩子未来在附近上学,本人又在这一带工作,完全可以优先这个区域,海淀的核心位置是中关村一带向北延伸,西南部并不是发展的核心;不建议到西南方向做选筹;

2、关于2000左右的房子未来十年甚至二十年好不好出手,这个问题不能用单一的维度去考虑房子的价值,房子只是其中一项因素,真正有价值的是这所房子所占有的区域资源,尤其是不可再生的土地资源,商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有几个楼盘的品质还可，

品质指的是建筑年代、物业水平、小区环境、户型舒适度,那么这几个楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的天花板会比较高;这个是微观市场逻辑,按照这个逻辑选房不会错;宏观市场相信房价一定会继续上升,上涨没有尽头,保持这种信念既能吃到行业红利,可阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!

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Q:提问:非常感谢京总之前的指点。由于现在置换房家里意见不统一，出现两个方案，不知哪个更优，请京总点拨。基本情况：计划今年在北京换房后另购房投资，现有西二旗智学苑3居1套，目前市值700 ，计划再投入700 换房或者投资小户型。现有两个方案请教京总：

1、西二旗智学苑出售，另外增加500，买入橡树湾或者东湖湾、万和城两居，总价1200以内。或者追加杠杆到1700，买入这三个小区的三居室。关于智学苑，目前已确定西二旗小学调整为中关村一小分校，且今年有希望换物业，未来是不是有升值潜力？继续持有还是置换？

2、继续持有西二旗，另加700 买入小户型。可选奥森板块例如澳林春天一期或者二期两居室；或者望京东湖湾开间？橡树湾开间？纯投资，哪个方案更优？也可以考虑其他升值空间好的小两居板块和小区，恳请京总推荐。因为孩子上学方便考虑，近三年都会租房住。3年-6年后有可能整合资产再换房自住。以上，恳请京总点拨。叩谢

A:回答;您好,1、原本小区不带学区,突然划入学区,有2种情况,1是划入普通学校,这个涨幅比较轻微,如果是划入的重点学校,涨幅比较明显,可以说是很夸张,短期(2-3个月)最高能达到50%;这个重点学校指的是同区域缺乏优质教育资源的情况下才能凸显,当价格短期到顶时会有一个冷静期,

智学苑的价值是价格低性价比比较高,在西二旗板块流通性属于数一数二的,但居住体验在同区域并没有特别大的优势,其次西二旗产业较多,居住楼盘较少,准确说不是产住结合的区域,整个区域的居住体验并不是特别好,更换物业和划入学校算是利好,结合这个盘在同区域由于价格优势比较凸显,应该会有一个不错的涨幅,预计15%-20%左右,处于机会成本可以留着观察一段时间

2、700 选择奥森板块的两居室很好,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源比较稀缺。整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;如果能加300预算可以看下上林世家、京师园、700 您看的盘尚可,三期也能拿下,比二期品质高点,同时可以关注下朝青板块的青年汇、华纺易城,望京东湖湾和橡树湾开间都可,但从居住上2居更有优势;选筹上可参考星球精华栏文章;祝一切顺利!

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Q:提问:您好，孩子今年下半年上高中，目标学校在中关村附近，现在的房子在奥森北园东边的万科星园，为了孩子上学方便，考虑将现有的房子置换到海淀区，离中关村近一点，看了下在中关村附近放价高，且楼比较旧，存在学区房降价的风险，请问从财富保值增值的角度看，是不置换，在学校附近租房子好，还是置换好？如置换，请推荐重点看哪些楼盘为好呢？总价预算在1000～1200万元，谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!万科星园属于奥森板块品质还可的盘,热度一直靠前,流通性很好,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺。整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;这个盘有持有的价值,

孩子不需要学区名额,完全没必要再往学区房里挤,学区房是高危投资品,不建议刻意去投资,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.

房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;比较稳健一些!

中关村一带一是有学区溢价,二是楼盘较旧,居住体验不如万科星园,2017年之后房价上涨的规律是遇到行情第一波上涨的是学区房和热门区域(核心区)品质次新,第二波仍是学区 成熟的溢出区域(同样是品质次新),第三波依然是学区 热门核心区域 溢出区域的品质次新 刚需盘;

我看好的学区房不多,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;1000-1200在中关村一带选不到品质盘,从保值增值的角度,继续持有万科星园,以租换租,比较稳健一些;建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

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Q:提问:您好，刚需首次买房前来请您指导：个人情况：我本人在六里桥上班，爱人在望京soho上班。我俩资金情况：买房预算400左右。我俩看定房情况：我们前一段时间在通州果园、梨园，朝阳双桥看了二手房以及国誉未来悦新盘，对比之下对中意新盘，恰好国誉未来悦清退了一个南北通透两居室的一楼房子正好上车，我俩目前已草签合同。后来看到很多人都不建议在这买，不论是自住还是保值增值。

目前所犹豫纠结的地方：这个房子能够较好地满足下一步接家里老人过来居住的需求，但离我俩工作地都挺远，对自住方面产生疑虑，退了的话感觉也没啥合适的；

保值增值性基本没有，也拜读了您星球的文章；我们买了这个房基本丧失了孩子在西城上学的可能性（我是西城集体户）；我们没有必须现在买的情况，考虑是否可以再赞赞首付的路子，并且再看看多了解了解市场。还请您指导一下。

A:回答:您好,感谢信任!国誉未来悦所在的板块九棵树比较一般,主要购买的人群基本上全是通勤,通州重点发展的是运河商务中心,附近一带像万达商圈、武夷花园商圈、次级板块璐苑商圈未来在运河商务中心人口饱满后会享受到市场红利,其他板块只能跟着通州大行情走,通州属于长期利好,但利好的并不是通州所有地段,

九棵树只能在通州全面上涨的情况下才能带动,目前的情况发生普涨的机会比较少,您的情况比较适合投住分离,找热点板块买一套纯投资品,跟着大盘跑,自己的收入在增加,房子跟着大盘跑,未来再做置换即可;越是第一套越要重视房子的收益性;如果第一套买错后面的成本很高,包括机会成本、资金成本;如果想距离望京近一些可以看看常营板块,六里桥方向可以看看草桥;

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问!

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Q:提问:京总您好，现在遇到一些买房的困惑，希望您能帮我提点建议。自身情况：现有一套丰台青塔蔚园的老房子，大约能卖300 ，还有一套正在自住的丰台青秀城的120多平米，链家看估计能卖800 。

青秀城房子的隔音越来越不好，加上小区租户越来越多，整体素质低下，物业服务也不好，又深受楼上噪音扰民，所以想要换房子改善居住条件。现在我是有两个想法，希望您能帮我分析分析；

第一，卖掉青塔老房子去怀柔密云平谷买个独栋别墅，因为父母马上这一两年退休了，可以去那边养老，然后青秀城的房子卖掉后置换一个海淀或者朝阳的房子，也是100多平米的房子，价格最好能相抵或者差的不大多，不想背很多的贷款，能没有贷款最好。

第二，两套都卖掉置换一个海淀或者朝阳的房子，顶楼或者复式的，不要很高楼层的房子。最后，希望京总能给我推荐几个楼盘或者几个小区能符合我的要求的，想要一个安静环境好物业也可以的，小区整体素质高些的，房子的构造好些，不要那么不隔音扰民的。谢谢京总，麻烦您了

A:回答:您好,感谢信任!1、首先丰台这两套房子卖掉置换是正确的,丰台的房子要稳健的保值增值，第一取决集中的产业，第二取决于成熟的配套，第三取决于品质。尤其是商圈的品质和人文素质非常重要。丰台没有学区概念，只能抓这三个。

产业是吸引人的作用，教育是留住人的因素，丰台这两个都没有，所以房价常年洼地，未来教育均衡下的前提，优质的资源会投入到高端人才聚集的区域,优质的产业结构背后意味着高收入,高收入可以吸引更高层次的人才,持续不断导入人才

各种高端配套起来就会容易的多,有了这个基础慢慢这个区就会形成良性循环,会越来越有活力,对人才、资本的吸引力度也会持续增强.所以丰台值得持有的房子只有丽泽附近的优质板块优质小区,

2、怀柔密云平谷这些区域的独栋别墅的功能只有居住,升值属性弱了些,或者说保值属性很弱,二手房市场的流通性很差,这个选择是战略上的错误，这些远郊所有的别墅包括洋房品质很高，高品质也是开发商的卖点。

但是这类房子第一没有流通性，第二不好贷款;可租、可贷、可住、可卖是现阶段投资房产的最后一道防线,即便是不能跑赢大盘,也要遵守这个原则;

可租,代表市场有需求，有需求才有价值，投资才有意义。可贷是银行对房产价值的认可，无论何时，只要把红本拍在银行，能够迅速拿到钱。投资这样的房产，无论何时都有现金流保障，价值会更大！流通性主要是指可住可卖。可住、需要基础的配套，能满足基本生活所需，才有人愿意去住。可卖是指二手房市场交易量必须活跃，交易量低迷的二手房，价值会打折.

优质房产不仅是住房，更是一种金融属性非常强的产品。这些远郊的度假别墅我一般都是建议市场回暖时尽量出货,哪怕是亏一些,而不是买进.

3、第二种方案保值性更稳健,1200-1300左右剔除学区属性,老人养老可以看看亦庄的金茂悦;1200-1300之间可以买到一个平层或者复式三居;从保值增值性上看平层的实用性大于复式,亦庄是北京所有新区最看好的一个区,已经有产业支撑,配套价值会慢慢起来,未来也是产住结合的区;也是现在所有新区中最有价值的.紧靠南海子公园,作为老人养老,兼顾保值升值是一个不错的区域,

朝阳可以关注下朝青的首开熙悦尚郡,1200可以拿到一个平层三居室,朝青称之为国贸的第二后花园，今天之所以能发展起来，主要是沾了国贸的光。加上自身又比较争气，品质小区扎堆。虽然大悦城的风水多年令人诟病，但不影响整个区域的的价值;整个区域商圈发达居住的人群普遍年轻，自然是承接国贸最优质的刚需板块

楼盘高中低三个档次都有，可以承接不同的人群，代表性的豪宅盘星河湾是当年众多明星追捧的对象，改善盘天鹅湾，润枫水尚，珠江罗马帝景，加刚改大盘国美第一城，热度一直属于北京排名前几的区，流动性和抗跌性自然也很好。朝青和亦庄这两个商圈价值比较牢靠,1200的资金放在这样的区域会更安全一些,这两个盘居住体验都很好,建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝好运!

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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

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82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

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84#北京持币200W以下的投资术

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