居民点的自建房可以买卖吗（来喽转让存量房）

转让存量房问题

1.取得土地所支付的金额

2.房屋及建筑物的评估价格

3.转让环节缴纳的税金

【解释】

①购房缴纳的契税不得作为税金扣除

②购地缴纳的契税（取得完税凭证），则计入到地价中扣除

③不区分房地产开发企业还是非房地产开发企业，都是允许扣除印花税

④评估价格=重置成本价×成新度折扣率

【精选题】某服装公司在市区有多处房产闲置，2016 年 6 月对以下房产进行处置：

（1）将一栋宿舍楼，以不含增值税价 3000 万元转让给该市政府（高于房改标准价，增值税选择简易计税），作为公租房源，该宿舍楼是 2008 年自行建造，入账价值 1800 万元，已经计提折旧 810 万元，经房地产评估机构评定的重置成本价为 4000 万元，成新率为六成。

（2）将一处旧仓库，以含增值税价 5000 万元转让给某物流公司（签订合同时未单独约定增值税金额，增值税选择简易计税），该仓库为 2009 年 5 月购置，不能取得评估价格，但能提供购房发票，发票所载金额为 2800 万元，购房时缴纳契税 112 万元，并能提供契税完税凭证。

（3）因城市实施规划的需要，自行将位于规划区的一处旧厂房转让给政府，取得含税收入 1900 万元（选择简易计税），该厂房为 2010 年购入，经房地产评估机构评定的重置成本价为 2300 万元，成新率为八成。

以上业务均签订了不动产销售合同，不考虑地方教育费附加。 要求：根据上述资料，回答问题，如有计算，需计算出合计数。

（1）计算该公司转让宿舍楼应纳土地增值税允许扣除的项目合计金额。

（2）计算该公司转让宿舍楼应缴纳的土地增值税。

（3）计算该公司转让旧仓库应纳土地增值税允许扣除的税金。

（4）计算该公司转让旧仓库应纳土地增值税允许扣除的项目合计金额。

（5）计算该公司转让旧仓库应纳的土地增值税。

（6）计算该公司转让旧厂房应纳的土地增值税。

【答案】

（1）扣除项目=4000×60% 3000×5%×（7% 3%） 3000×0.05%＝2401.5（万元）

（2）增值额＝3000－2401.5＝598.5（万元）增值率＝598.5÷2401.5×100%＝24.92%，超过 20%；

该公司宿舍楼应缴纳土地增值税=598.5×30%=179.55（万元）。

（3）允许扣除的税金=（5000-2800）÷（1 5%）×5%×（7% 3%） 5000×0.05% 112=124.98（万元）

（4）允许扣除的项目合计=2800×（1 7×5%） 124.98=3904.98（万元）

（5）增值额=[5000-（5000-2800）÷（1 5%）×5%]－3904.98＝4895.24-3904.98=990.26（万元）

增值率＝990.26÷3904.98×100%＝25.36%，适用 30%税率

应纳土地增值税=990.26×30%＝297.08（万元）

（6）因城市实施规划需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

【考题•计算题】某工业企业 2015 年 3 月 1 日转让其位于县城的-栎办公楼取得

销售收人 12 000 万元。2008 年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额 3 000 万元。

发生建造成本 4 000 万元，转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼

的重置成本价为 8 000 万元。

(其他相关资料：产权转移书据印花税税率 0.5‰，成新度折扣率 60%。）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

(1)请解释重置成本价的含义。

(2)计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格。

(3)计算土地增值税时允许扣除的营业税金及附加。(4)计算土地增值税时允许扣除的印花税

(5)计算土地增直税时允许扣除项目金额的合计数。

(6)计算转让办公楼应缴纳的土地增值税。

答案：

(1)重置成本价的含义是对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建筑同样面积、同样层次、同样站构．同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用

(2）计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格=8 000 ×60%=4 800(万元)

(3)应纳营业税=12 000×5%=600(万元)

应纳城市堆护建设税=600×5%=30(万元)

应纳教育费附加和地方教育附加=600×(3% 2%)=30(万元)

计算土地增值税时可扣除的营业税厦附加=600 30 30=660(万元)

(4)计算土地增值税时可扣除的印花税=12000 ×O.5‰=6(万元)

(5)计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数

=4 800 3 00(3 660 6=8 466(万元)

(6)应纳土地增值税的计算:

转让办公楼的增值额=12000-8 466=3 534(万元)

增值率=3 534÷8 466×100%=41.74%

应纳土地增值税=3 534×30%=1 060.2(万元)

依据：《税法》教材 第七章 资源税法和土地增值税法。

【考题·单选题】2015 年 3 月某房地产开发公司转让 5 年前购入的一块未经开发的土地，

取得转让收入 1800 万元，该土地购进价 1200 万元，取得土地使用权时支付相关税费 40 万

元，转让该土地时支付相关税费 35 万元。该房地产开发公司转让土地使用权应缴纳土地增值税（ ）万元。

A.73.5 B.150 C.157.5 D.300

【答案】C

【解析】扣除项目金额=1200 40 35=1275（万元）；增值额=1800-1275=525（万元）；

增值率=525÷1275×100%=41.18%，增值额未超过扣除项目金额的 50%，适用税率为 30%；应缴纳土地增值税=525×30%=157.5（万元）。

【考题·单选题】下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的是( )。

A.直接转让土地使用权的

B.房地产开发项目尚未竣工但已销售面积为 50%的

C.转让未竣工结算房地产开发项目 50%股权的

D.取得销售(预售)许可证满 1 年仍未销售完毕的答案：A

【考题•单选题】（2014 年）下列情形中，应当计算缴纳土地增值税的是( )。

A.工业企业向房地产开发企业转让国有土地使用权

B.房产所有人通过希望工程基金会将房屋产权赠与西部教育事业 C.甲企业出资金、乙企业出土地，双方合作建房，建成后按比例分房自用

D.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入

【答案】A

【解析】选项 B：房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的征税范围，不需要计算缴纳土地增值税;选项 C：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;选项 D：房地产的代建房行为不属于土地增值税的征税范围，不需要计算缴纳土地增值税。

【考题•单选题】下列情形中，可以享受免征土地增值税税收优惠政策的是( )。

A.企业间互换办公用房

B.企业转让一栋房产给政府机关用于办公

C.房地产开发企业将建造的商品房作价入股某酒店

D.居民因省政府批准的文化园项目建设需要而自行转让房地产

【答案】D

【解析】选项 ABC 要照章征收土地增值税，不享受免征土地增值税税收优惠政策。

【考题•多选题】2008 年 3 月，钱某支付 80 万元购置一套 50 平方米住房;2013 年 8 月钱某

将该房作价 130 万元，与孙某价值 150 万元的住房进行交换，钱某支付孙某差价 20 万元。当地契税税率 4%，产权转移书据印花税税率 0.05%,下列关于钱某在房产交换行为中应负纳税义务的表述中，正确的有( )。

A.钱某免缴土地增值税

B.钱某应缴纳契税 0.8 万元

C.钱某应缴纳营业税 2.5 万元

D.钱某应缴纳印花税 0.04 万元

【答案】AB

【解析】居民个人互换房产免予，不缴纳土地增值税，个人将购买超过 5 年(含 5 年)的普通住房对外销售的，免征营业税;对于房屋作价交换的，由支付差价方按房屋交换差价缴纳契税，钱某应缴纳契税=20×4%=0.8(万元)；个人购进或销售住房，免征印花税。

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