物业管理的五大联行（第一建闻构建健康有序的物业服务市场）

住宅物业管理事关群众生活品质，事关城市安全运行和社会稳定。构建健康有序的物业服务市场，是物业管理行业高质量发展的重要内容。对此，《中国建设报》记者专访了北京瀛和律师事务所高级顾问、物业管理法律事务部主任，中国物业管理协会法律政策工作委员会副主任赵中华，他结合《民法典》和《北京市物业管理条例》等相关法律文件进行了分析。

赵中华认为，物业服务市场和其他市场一样，至少包括服务的提供方、购买方和市场监管者三方主体。健康有序的物业服务市场，需要业主组织规范运行，代表全体业主的真实意志；需要物业服务企业依法依规，严格履行物业服务合同；需要市场监管者不越位、不缺位，客观公正开展市场监管工作。在这些方面，《通知》从不同角度对构建健康有序的市场环境作出了努力。

《中国建设报》：《通知》在推动物业管理融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构方面提出要求，结合物业管理行业发展现状和经常出现的案件纠纷，你对此有哪些思考？

赵中华：业主委员会作为全体业主依法选出的业主大会的执行机构，是否能够规范运行对一个住宅小区至关重要。一是建立业主委员会委员履职负面清单。以北京市为例，《北京市物业管理条例》第四十七条规定，业主委员会委员有阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定等5项行为的，街道办事处、乡镇人民政府责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。二是住房和城乡建设部门、街道办事处要加强对业主委员会委员的法律法规和业务培训。由于业主委员会委员都是兼职，在各行各业工作，缺乏系统的业主组织运作的经验和能力，通过开展培训，补齐业主委员会运作的短板，对于业主委员会委员依法履职非常必要。以北京市为例，《北京市物业管理条例》第六条规定建立健全业主委员会委员培训制度。三是向业主委员会“赋权”。《通知》规定，业主大会可以通过议事规则和管理规约约定的方式，赋予业主委员会一定额度内支配业主公共收益和维修资金使用的权利，这对提高业主委员会履职能力和业主大会决议执行效率非常必要，但是也需要与业主委员会换届审计制度和年度公示制度相结合。四是加强对业主委员会的监督。通过业主委员会定期公示制度和业主大会的罢免程序保障对业主委员会内部监督，通过街道办事处责令业主委员会对违法违规行为限期整改、撤销等外部监督方式，共同保障业主委员会的健康运行。

《中国建设报》：物业管理行业转型升级的关键之一是形成质价相符的市场机制，《通知》明确要完善物业服务价格形成机制，这是资本市场的敏感神经之一，你如何看待这个问题？

赵中华：物业服务企业作为物业服务的主要提供者，按照相关法律法规的规定和物业服务合同的约定提供物业服务。物业服务合同是物业管理的契约基础，本次《民法典》将物业服务合同纳入有名合同，其重要性可见一斑。物业服务价格作为物业服务合同的核心条款之一，调整物业服务价格，一方面业主和物业服务企业都非常敏感，另一方面也是物业服务企业能否实质提升物业服务水平的重要影响因素。在实践中，物业服务调价难是行业长期以来的痛点，部分物业服务企业侵占业主公共收益，其中很重要的原因是物业服务成本上涨而物业服务价格调整困难，导致企业入不敷出。对采取包干制作为物业服务费计价方式的物业项目，由于是物业服务企业自负盈亏，这一点更为突出。

《通知》就这一问题作了回应，明确物业服务价格主要通过市场竞争形成，由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定服务价格和价格调整方式。政府和行业协会要为业主与物业服务企业协商物业服务价格提供参考。以北京市为例，《北京市物业管理条例》第七十三条、六十七条规定了市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准，物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，物业管理相关主体可以委托专业评估机构对物业服务标准和费用测算等进行评估。此外，《通知》还规定，物业服务价格实行政府指导价的，由有定价权限的价格部门、住房和城乡建设部门制定并公布基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制，这对行业发展很有意义。

《中国建设报》：《通知》对强化物业服务监督管理作出了明确要求，你认为这对行业发展有何意义？

赵中华：我认为可以从两个方面来理解。一是建立物业服务信息公示制度。《民法典》第九百四十三条规定了物业服务企业的定期公示义务，《通知》进一步予以了明确，并强调了物业服务企业应当按照与业主约定的服务价格收取包括物业服务、家政、养老等在内的服务费用，不得收取公示费用以外的费用。需要注意的是，物业服务企业的定期公示义务并不局限于实行酬金制物业服务费计费方式的物业服务企业。在实践中，很多物业服务企业对于包干制的物业服务要公示账目意见很大，认为包干制的物业服务费计费方式下物业服务费收取是物业服务企业自负盈亏，不应当向业主公示。这种观点需要与时俱进，不能停留在2003年国家发展和改革委员会、原建设部的《物业服务收费管理办法》阶段。无论是《民法典》还是《通知》，包括《北京市物业管理条例》在内的地方新出台或者修订的物业管理条例基本上都引入了物业服务企业公示制度，包干制和酬金制计费方式在公示账目问题上的差距基本上已经不存在了。实事求是地讲，物业服务企业公示制度，一方面有利于规范物业服务企业服务行为，避免“缺斤短两”，另一方面也有助于物业服务企业与业主协商物业服务价格调整。物业服务企业需要转变观念，通过公开透明的服务获取业主客观公正评价，这是未来物业服务市场发展的不可逆转的趋势。

二是建立物业服务企业信用管理制度。2017年物业服务企业资质制度取消后，如何规范物业服务企业、促进物业服务企业优胜劣汰，是行业和主管部门关注的重点问题。对物业服务企业实施信用管理，相对于资质管理，从管市场准入，到管日常管理服务行为，从重点监管物业服务企业，到重点关注物业管理项目，结合“双随机、一公开”检查、物业服务合同备案、项目负责人备案制度，根据合同履行、投诉处理、日常检查和相关意见等情况，建立物业服务企业红黑名单制度，有利于全天候规范物业服务企业行为。目前，全国各地基本完成了物业服务企业信用管理立法工作，但是普遍存在对物业服务企业实施信用管理的问题。如何解决物业服务企业跨区域提供物业服务，对企业的信用综合评价问题？如何汇总物业服务企业的完整的信用记录，生成物业服务企业信用评价结果？如果信用管理制度没有有效衔接物业服务企业的招投标等方面的应用，对企业有何约束力？没有全国性的信用信息管理平台的建立，这些问题恐怕难以解决，势必影响信用信息的应用。《通知》关注并回应了这一问题，未来建立全国性的信用信息管理平台、制定全国性的物业服务企业信用管理办法可能作为配套文件一并出台，很值得期待。