物业经营管理课程重要性（物业管理的资产运营）

聚道物业大讲堂 第126期

聚道智库讲师 纪天利

《物业管理的资产运营》

2019年2月20日20:00-21:00

重庆融汇物业管理有限公司济南分公司 资产运营部总监

实战派物业多元化经营讲师

擅长社区商业运营和商业物业管理等领域。

物业经理人的定义

提起物业管理，大家对其的概念与内容并不陌生，在此不做讲解。今天我们主要来看与物业管理息息相关的资产运营。有很多人认为，这个话题，无非是在讲解社区业主资产与场地的租赁，这里的资产运营被理解为是物业经营管理的其中一部分,没有什么特别之处。其实，持有这样理解的朋友仅说出了一部分，并没有看到开展资产运营潜在的价值。今天就针对为什么要开展资产运营？如何开展资产运营，及如何创造价值？

在国外，物业公司主要分为物业经理人公司和物业基础服务公司，物业经理人由业主聘请，作为物业服务管理的代理。物业基础服务公司则负责提供具体的物业服务。国外的物业公司高度分工，物业经理人主要负责物业资产的运营，主要起到组织、调度及监理的作用并最终向业主负责。

而根据现今国内物业管理企业的发展来看，我个人认为物业经理人应朝向多元化方向发展，既能够做好物业的基础服务，又要能够有效的开展物业的多种经营，同时也要具备以“聚、融、整、联”易和方式引导业主或客户发展社区文化经济，以及通过各种方式进行社会宣传，以扩大物业公司市场未来的经营发展”。

在此我把优秀的物业经理人概念了一下，2019优秀物业经理人100分=做好60分基础服务 发展多种经营30分，创造经营效益 引导业主或客户创造社区文化经济的5分 全面启动社会宣传，持续提升物业管理全民思想意识的5分。我认为这是一名物业经理人的发展方向，物业管理的多种经营终究要回归本质。一个物业经理人，一个项目服务团队，业主与客户，这是一个开展物业多种经营的基础。

为什么要开展资产运营？

诸多物业管理企业都开设了多经创收部门或已经将多经列入日程，为了弥补物业管理主营业务的亏损。但是这几年走下来，物业公司真正持有利润的企业不多。大部分物业公司所做的多经内容归纳起来也就是场地租赁、空间租赁、房屋租售、拎包入住、家具家电展销等，加之摸着石头过河，没有规范的流程文件，即使有了规范文件，也是照猫画虎、闭门造车，有其形、无其实，落地困难。加之最近两年，物业管理成本升高，经营收入上限的压力；社区团购、电商、经济群体对社区这块蛋糕的蚕食；以及房屋存在问题的持续性压力等，呈现了物业企业在夹缝中生存，经营十分艰难。在临诸多不利因素之下，物业服务企业如何做好自身定位的生存和持续发展经营收益是最为重要的课题。

如何开展资产运营？

谈起物业管理的多种经营，我是初学者，自2017年开始专职从事物业多种经营工作，也是从开展传统的多经延伸到开展资产运营业务。通过这两年的积累，在资产运营的领域中积累了一些经验，今天与大家分享，希望能对大家起到帮助。

众所周知，房地产行业已由黄金时代向白银时代转移，由于房地产平均利润率的普遍下降，房地产企业不得不完成转型与升级的“蝶变”，而“物业服务”也将一改原来的、单一的“售后服务”衍变成他们的新的“利润增长点”——涉足社区养老、房屋经纪等增值服务领域，以此完成由物业管理专家向“集房屋管家、资产管家和生活管家”于一体的新型现代物业服务商的转变。

然而，在物业企业“蝶变”的过程中，我们发现：“成本的急剧上涨”“价格调整机制的缺失”“从业人才的匮乏”，以及“行业责任边界的模糊”和“部分企业生存状况堪忧”等现实因素正在困扰着一心“求新求变”却仍“一筹莫展”的物业管理与运营的团队。

在2018年我经常说的一句话，包袱本身就是资源，包袱越沉重，其资源越大，其带来的价值就越大，关键取决于从业者对问题的认识。传统意义的资产运营是真正投资商业地产的目的，商业地产的运营核心主要分四大块，营销、运营、招商、资产的运营和维护。

今天着重来讲如何通过开展资产运营业务带来经营收入。作为物业服务企业，其资产运营是指通过对资产评估，运营渗透资产使用和价值变动的过程，从而实现资产保值增值，实现资产去化、变现。

物业服务企业根本没有产权资产，该如何通过进行资产运营来创造经营价值呢？我们该如何持续发展该项业务？通过归纳可以从以下两个方面进行开展。

资产挖掘与创新

对于物业管理企业而言，其本身承担着物业管理服务工作，可以持续创造多元化经营，无论是配套资产还是场地等以租金为核心，致力于“高坪效”来开展资产经营不断持续创新开发，来挖掘出大量利润增值空间。

存量资产运营

遵循房地产市场经营政策，在发展中持续进行市场存量资产经营业务，以更进一步增涨经营利润。

所谓存量资产运营的目标就是通过多元化整合策略实现资产在存续期间的保值和增值，房地产由增量开发到存量资产运营就是由重资产模式转向轻资产模式。存量资产运营模式包括自主运营和委托运营两大类，越来越多的增量资产开发商转型为存量资产运营商，越来越多的立足于存量资产运营管理的独立的轻资产机构诞生，存量资产存续期间的大量的直接和间接增值空间和渠道被挖掘出来，例如住宅地产的养老主题化、商业地产的生活邻里化、商务地产的联合办公化等等。

接下来我们由浅入深讲一下如何从物业资产经营引伸到房地产市场资产运营发展，且以融合多元化资源持续创造经营利润。

物业公司在承接物业全委运营订单时，应本着有利于在主营业务之外能够循环开展多元化经营业务的角度出发，在订单中增加衍生服务的条款，便于今后开展各类增值服务。通过对资产范围的界定和确定收益利润约定来开展资产运营。

公共配套资产

公共配套资产是指用于满足业主生活需求的配套资产经营用房、公共场地及平台等，这类资产的权属归为全体业主，无论是业主委员会自行开展还是物业服务企业在委托期限内进行资产经营和运营，其产生收益应按照利润约定进行分配，以达到持续稳定运营。

所谓配套资产用房是公共服务设施配套，配套用房是为业主或更大范围居民提供服务便利的配套设施而建的。一般包括社区文化活动中心、健康娱乐中心、医疗卫生所、社区服务中心、商业服务网店、邮电所、储蓄所等配套资产经营用房。这类资产在我们所管理的住宅小区、写字楼、商业购物中心等形态的物业里随处可见，而传统的物业服务企业大多数以用于仓库、办公、宿舍等需求进行使用，呈现无利润而增加运营成本的状况。对于这类资产，由于资产量受项目整体规划和主形态的影响，可以结合项目现有形态以匹配租赁经营，从而取得经营收益。

资产业主为什么会选择物业管理企业代为租赁运营？

我们之前总结了，之所以业主会选择物业公司有四个方面：

其一我们为业主提供物业管理服务，具备对客户和物业基础条件的全面管控；

其二我们对资产周边经营业态较为了解，能够第一时间掌握经营业态的受益客户数据，能够为经营业态商家提供产品推售支持；

其三我们持有品牌客户资源，我们了解资产业主运营资产的痛点，我们能够降低业主的顾略，能够为业主资产提供匹配优质持续客户，为业主资产带来更大的经营收入。

其四我们拥有一线员工综合服务及与消费者消费需求统计的条件。

在满足这四项基础条件的情况下，增强业主对物业管理企业代租资产运营能力的认可，通过对业主资产的有效运营可以增加物业公司的经营利润。

除了通过对业主资产的运营而取得经营利润之外，作为物业公司为什么要开展该项业务？仅为了赢取佣金利润吗？不单纯是这样！我们能够观察到，无论商业、街区还是住宅底商，作为以单纯的物业公司，仅提供单纯的物业管理，无法衡量资产业主或物业使用人的生死，是无法更好的达到多方共赢的目标。那么商户之间呢，相互竞争、各扫门前雪，不能实现良性运营。对于物业公司而言，无论是运营单项资产还是协助开发商通过资产运营来促进资产销售，需要物业公司具备商业定位、租金定价、招商运营、资产盘活的能力，以及对资产的整体优化盘活的能力，不能单纯仅为赚取佣金才进行该项业务。

社区商业资产盘活案例

我们都知道，一个社区的逐渐成熟是离不开商铺经济的带动，有人居住就会有生活需求，因此在社区内的各种商业业态也应运而生，百花齐放，吸引更多的人定居，形成一个良性循环。

目前市场存在两种情况，其一是开发商前期将资产销售给业主，业主如何经营由市场掌控，因此在资产维养阶段存在给租金就租，业主大多不会考虑业态类型，也就增加了物业公司后续的管理压力，或者造成脏乱差一条街的状况。但凡业主无法将资产租赁，则导致物业公司很难收取全额的物业管理费，甚至收不上物业费。其二是开发商通过各种潜化的方式为促进商铺的销售让业主看到了购买商铺的短期希望效应，一旦开发商对商铺销售完毕后，已购商铺业主在后期很难快速进行初标准租赁经营（好的位置相对容易一些，例如在地铁进出口的位置资产）。

面对这种情况，作为物业公司应在物业管理的基础上考虑业主需要，通过对资产运营的手段，达到统一定位、统一招商、统一运营、统一物业管理的目标。通过带领商户不断的对住宅底商商业街进行引流活化，且结合消费者（业主需求）为商户提供数据支持，不断形成社商有机结合来促进经营效益的目的。

如依照住宅底商商业街的区位布置情况，设立双面商业，以形成完全步行街，增加业主消费氛围，实现多点位促进经营。将商业街动线进行规划，在多点进出口处、人流稀少处定期进行社商活动，通过对商业资源的有效整合，引入外界资源，促进商业街商户连线持续经营。

总之，物业公司要在物业管理的基础上不断从业主需求的角度开展延伸服务，实现真正的多方共赢。

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